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Urteil: Betriebskostenvorauszahlungen

In der Vermietungspraxis wird ein teurer Fehler häufig gemacht:

Es werden säumige Betriebskostenvorauszahlungen eingefordert, obwohl schon die Abrechnungsreife eingetreten ist.

Abrechnungsreif sind Betriebskosten dann, wenn die Abrechnungsperiode, in der sie hätten gezahlt werden müssen, abgelaufen ist.

Ist das der Fall, braucht Ihr Mieter keine Vorauszahlungen mehr zu leisten; die säumigen Betriebskosten können Sie dann nur noch auf Grund lage Ihrer Abrechnung von ihm einfordern.

Dies bedeutet, dass eine Klage, mit der Sie nach Abrechnungsreife noch Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen würden, vom Gericht als unbegründet auf Ihre Kosten abgewiesen würde (so z. B. OLG Rostock, Urteil v. 12.03.07, Az. 3 U 67/06).


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Wie Sie richtig vorgehen, zeigen die folgenden Beispiele.

Ihr Mietvertrag sieht vor, dass die Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist. In den Monaten März und Juli 2008 hat der Mieter die von ihm mietvertraglich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen nicht geleistet.

Lösung: Da für die Abrechnungsperiode 2008 am 01.01.2009 die Abrechnungsreife eingetreten ist – die Abrechnungsperiode hat am 31.12.2008 geendet, nunmehr können Sie Ihre Abrechnung erstellen – dürfen Sie die Vorauszahlungen für März und Juli 2008 nicht mehr verlangen. Vielmehr müssen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung für 2008 erstellen.

Darin berücksichtigen Sie vom Mieter nicht geleistete Vorauszahlungen, die eine Nachforderung ihm gegenüber wahrscheinlicher machen bzw. diese insoweit erhöhen.

Anders ist es aber, wenn hinsichtlich der nicht gezahlten Betriebskosten noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist.

In den Monaten Januar und Februar 2009 hat Ihr Mieter die von ihm geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen nicht geleistet.

Lösung: Hier können Sie noch bis 31.12.2009 die Betriebskostenvorauszahlungen mit einer Klage oder einem Mahnbescheid gerichtlich geltend machen. Mit Abrechnungsreife am 01.01.10 dürften Sie die Betriebskosten dann aber wieder nur noch auf Basis der tatsächlichen Abrechnung verlangen.

Fordern Sie eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Ist vereinbart, dass Ihr Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zahlen muss, so kann gemäß § 560 Abs. 4 BGB „jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin gilt dies auch, wenn die Abrechnung verspätet erfolgt.

Ihre Betriebskostenabrechnung haben Sie Ihrem Mieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode mitzuteilen. Tun Sie dies nicht, können Sie keine Nachforderung von Ihrem Mieter mehr verlangen.

Wohl aber können Sie auf Grundlage der verspäteten Abrechnung eine Anpassung der künftigen Vorauszahlungen Ihres Mieters fordern (LG Berlin, Urteil v. 14.09.09, Az. 67 S 44/08).

Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung wahrt die Frist

Diese Entscheidung ist vor allem dann interessant, wenn Sie eine Abrechnung erstellt haben, diese aber nicht formell ordnungsgemäß ist.

Auch in diesen Fällen ist zwar eine Nachforderung ausgeschlossen, Sie können aber, sofern Ihre Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, eine Anpassung der Vorauszahlungen für die neue Abrechnungsperiode vornehmen.

29. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.