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Urteil der Woche: Grenzen des Vorkaufsrechts von Mietern

In Ihrem täglichen Immobiliengeschäft haben Sie sicher immer wieder mit der Frage zu tun, ob ein Vorkaufsrecht für den Mieter beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht.

Diese Frage ist nicht für alle Fälle abschließend geklärt. Das zeigt auch eine Entscheidung des BGH aus der vergangenen Woche.

Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern kommt tausendfach im Jahr in Deutschland vor. Durch das gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht sollen Mieter vor Spekulation mit ihrer Wohnung geschützt werden.

Sie erhalten so die Gelegenheit, die eigene Wohnung zum gleichen Preis zu kaufen, wie die eigentlichen Erwerber dies getan haben.

Hier gilt das Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht gilt immer dann, wenn der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses Haus erstmals in Eigentumswohnungen aufgeteilt hat und nun das Haus insgesamt – in aufgeteiltem Zustand – verkauft.

Es muss dabei Teileigentum entstanden sein. Der alte Eigentümer muss also neue Wohnungsgrundbücher angelegt haben.


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Hier gilt es nicht

Wenn der alte Eigentümer zwar Abgeschlossenheitsbescheinigungen für die Wohnungen beantragt hat, aber kein Teileigentum entstanden ist, dann gilt das Vorkaufsrecht für den Vermieter nicht. Das hat der BGH jetzt auch entschieden (Entscheidung mit dem Aktenzeichen V ZR 96/12).

Der BGH hat entschieden, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters grundsätzlich nicht entsteht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen.

Mieterin hatte geklagt

Die Mieterin einer von vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen hatte geklagt. Der alte Eigentümer hatte Abgeschlossenheitsbescheinigungen für die vier in dem Haus gelegenen Wohnungen beantragt.

Der Eigentümer verkaufte das Mehrfamilienhaus an drei Erwerber, ohne dass vor dem Verkauf Wohnungsgrundbuchblätter angelegt worden sind.

Teilung nach dem Verkauf

Die Käufer ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Die Mieterin will nun per Vorkaufsrecht in den Kaufvertrag einsteigen.

Was sagt der BGH?

Der BGH hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen.

Darüber hinaus müsse die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein.

Dagegen sei es regelmäßig nicht ausreichend, wenn – wie hier – die Erwerber die Teilung durchführen. Das gelte in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes „Erwerbermodell“).

Mieter soll die Wohnung kaufen können

Der Mieter solle nicht nur einen Miteigentumsanteil, sondern das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Das geht nur, wenn das Wohneigentum beim Verkauf aufgeteilt ist.

Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, müsse sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen.

Bei Aufteilung durch Käufer geht das nicht

Bei einer Aufteilung durch die Erwerber sei dies nicht gewährleistet. Ohne Aufteilung kann der Mieter nur einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben.

Der Wortlaut des Urteils liegt noch nicht vor. Sollten sich daraus weitere spannende Aspekte für Sie ergeben, greifen wir das Thema noch einmal auf.

25. November 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.