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Was mit Maklerprovisionen passiert, wenn das Objekt nicht fertig wird

Immobilienmakler arbeiten oft mit Bauträgern zusammen und unterstützen diese beim Vertrieb von Wohnungen oder der Vermittlung von Mietverträgen in nicht fertig gestellten Gewerbeobjekten.

Deshalb stellt sich bei einer Bauverzögerung die Frage, ob der Maklervertrag wirksam bleibt.

Darf der Immobilienmakler die bereits bezahlte Provision behalten, wenn ein Objekt nicht rechtzeitig fertig wird?

Wegfall der Geschäftsgrundlage des Maklervertrages?

Die Geschäftsgrundlage des Maklervertrages ist neben anderen wichtigen Punkten auch die Möglichkeit, dass der Mieter oder Käufer die vermittelte Immobilie tatsächlich wie vereinbart nutzen kann.

Deshalb spricht bei einer Bauverzögerung vieles dafür, von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage des Maklervertrages auszugehen.

Das ist umso mehr der Fall, wenn der Mieter oder Käufer zu erkennen gibt, dass die rechtzeitige Fertigstellung der Immobilie für ihn ganz erheblich ist.

Was sagt der BGH?

Der BGH hatte genau einen solchen Fall zu entscheiden.


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Der Sachverhalt in Kurzform: Ein Tierarzt mietet auf Vermittlung des Immobilienmaklers eine Praxis. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages war der Bau noch im Rohbau.

Der Bauherr sollte binnen etwa fünf Monaten die Räume nach den Vorstellungen des Tierarztes fertig ausbauen. Der Bauherr konnte den Bau nicht rechtzeitig fertig stellen. Der Tierarzt forderte daraufhin die Maklerprovision zurück.

Ist die verspätete Fertigstellung des Hauses dem Maklervertrag zuzurechnen?

Der BGH meint:

„… es lässt sich hier ein Fehlen oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage des zwischen den Parteien unstreitig zunächst wirksam abgeschlossenen Maklervertrages nicht feststellen. Das Nichtzustandebringen der bezugsfertigen Herstellung des angemieteten Objekts betraf vielmehr den Hauptvertrag zwischen der Klägerin als Mieterin und der Firma B. als Vermieterin und löste hinsichtlich des Maklervertrages zwischen der Klägerin als Auftraggeberin und der Beklagten als Maklerin diejenigen Rechtsfolgen aus, die in der Rechtsprechung für ein Einwirken von Störungen des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers entwickelt worden sind.“

Für den Maklervertrag ist das Zustandekommen, nicht die Durchführung des Hauptvertrages entscheidend

Der BGH weiter:

„Danach gilt hier folgendes: § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrages verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (…) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eine im (Haupt-) Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (…) den Provisionsanspruch regelmäßig unberührt.“

Nichtfertigstellung ist Sache des Bauherrn

„Diese Gefahr (hier: der Nichtfertigstellung des Gebäudes, Anm. des Autors) fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Auftraggebers, nicht dagegen in den des Maklers. Daran ändert es nichts, dass der Hauptvertrag hier über ein Objekt geschlossen worden war, das erst noch fertiggestellt werden musste. Die Fertigstellung war Gegenstand der von der Firma B. als Vermieterin im Hauptvertrag wirksam übernommenen Vertragspflicht, deren Erfüllung nicht etwa an rechtlichen Hindernissen, sondern ausschließlich an der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gescheitert war.“

Zusammenfassung:

Die Durchführung des vom Immobilienmakler vermittelten Hauptvertrages (Kauf-, Mietvertrag) ist nicht das Risiko des Immobilienmaklers.

Wenn also bei der Durchführung des Vertrages eine Störung auftritt, kann der Makler dennoch seine Provision behalten. Das hat der BGH für den Fall der Nichtfertigstellung einer Immobilie, die zuvor vermietet worden ist, entschieden.

Am Ende kommt ein Aber:

Der BGH hat die Sache dennoch nicht zu Ende entschieden, sondern stattdessen zur Erhebung weiterer Beweise an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Was ist der Grund dafür?

Angenommen der Bauherr/Bauträger hat den Käufer/Mieter der Immobilie arglistig getäuscht, dass er gar nicht in der Lage oder gar nicht willens ist, den Rohbau zur Vermietung fertig zu stellen, dann besteht grundsätzlich die Möglichkeit der Anfechtung des Kaufvertrages/Mietvertrages zwischen dem Kunden und dem Bauherren.

In unserem Fall könnte also der Tierarzt den Mietvertrag mit dem Bauherrn anfechten. Wenn diese Anfechtung wirksam wird, dann wäre der Hauptvertrag nicht wirksam zustande gekommen. Und dann würde dies auch wieder in den Risikobereich des Immobilienmaklers fallen.

Auch diese Entscheidung des BGH (Az. III ZR 45/05) ist also wieder einmal ein Lehrstück dafür, dass Maklerrecht eine echtes Fallrecht ist und die Entscheidungen immer im Einzelfall zu prüfen sind.

27. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.