MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Urteil der Woche: Immobilienmakler als Vertreter in der Zwangsversteigerung

Im Urteil der Woche geht es in der Entscheidung des BGH (Urteil vom 20.01.2011, Az.: I ZR 122/09) um die Frage, ob Immobilienmakler für Gläubiger gerichtliche Zwangsversteigerungstermine wahrnehmen dürfen oder ob dies ausschließlich Rechtsanwälten vorbehalten ist.

Das Rechtsdienstleistungsgesetz

Ist seit dem Inkrafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes am 1. Juli 2008 die Vertretung in Zwangsversteigerungsverfahren nur noch Rechtsanwälten und denjenigen Personen gestattet, welche die in § 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 ZPO genannten Kriterien erfüllen?

Immobilienmakler gehören vom Wortlaut des Gesetzes her nicht dazu.

Im Ergebnis lässt sich feststellen:

Das Gericht hat einen Unterlassungsanspruch aus § 8 Abs. 1 und 3, §§ 3, 4 Nr. 11 UWG in Verbindung mit § 79 ZPO für begründet erachtet. Dazu hat es ausgeführt, dass die Zwangsversteigerung der Zwangsvollstreckung zuzuordnen sei. Damit gelte auch die Vertretungsregelung gem. §§ 78 ff. ZPO.

Der aus § 79 Abs. 2 ZPO folgende Ausschluss der Immobilienmakler von der Vertretung eines Gläubigers im Zwangsversteigerungstermin verstoße weder gegen das Grundrecht auf freie Berufsausübung (Art. 12 Abs. 1 GG) noch gegen das Willkürverbot (Art. 3 Abs. 1 GG) oder das rechtsstaatliche Verhältnismäßigkeitsprinzip.

Einige Passagen des Urteils lassen die Einordnung des Berufs des Immobilienmaklers einerseits und die Einordnung von Zwangsversteigerungsverfahren andererseits sehr gut nachvollziehen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Nichts ist mehr so, wie es war

Viele Immobilienmakler haben in früheren Jahren in Zwangsversteigerungsverfahren Gläubiger vertreten. Nach der Änderung des Rechtsdienstleistungsgesetzes ist dies nun nicht mehr möglich.

Der BGH:

Der Hinweis, „dass bis zur Neufassung des § 79 ZPO Zwangsversteigerungstermine vielfach von Immobilienmaklern und deren Mitarbeitern wahrgenommen worden seien, ohne dass hierdurch ein Missstand aufgetreten sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Gesetzgeber hat sich gerade nicht an Einzelfällen orientiert, sondern hat der Gesetzesfassung in sachgerechter Weise eine generalisierende Wertung und typisierende Betrachtung zugrunde gelegt.“

„Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass dies auf der Erfahrung beruht, dass die Wahrung eines rechtsstaatlichen Verfahrens am besten durch Personen gesichert wird, die – wie es etwa bei Rechtsanwälten der Fall ist – ganz allgemein nach Ausbildung und Berufserfahrung eine grundlegende Gewähr für eine sach- und verfahrenskundige Begleitung in einem gerichtlichen Verfahren bieten und die darüber hinaus verpflichtet sind, sich angemessen gegen Berufshaftpflichtrisiken zu versichern.“

Immobilienmakler zählten deshalb nicht mehr zu der Berufsgruppe, die diese Vertretung ausüben dürfen.

Der BGH sagt auch, dass es sich dabei um eine Einschränkung der Berufsfreiheit des Immobilienmaklers handelt.

„Eingriffe in die Berufsausübungsfreiheit sind allerdings nur dann mit Art. 12 Abs. 1 GG vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, die durch ausreichende Gründe des Gemeinwohls gerechtfertigt ist.“

„Die Beschränkungen stehen unter dem Gebot der Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Der Eingriff muss zur Erreichung des Eingriffsziels geeignet sein und darf nicht weitergehen, als es die Gemeinwohlbelange erfordern.“

„Zudem müssen Eingriffszweck und Eingriffsintensität in einem angemessenen Verhältnis stehen. Diesen Anforderungen genügen die Regelungen in § 79 Abs. 2 ZPO. Als übergeordnete Gemeinwohlziele sind der Schutz der rechtsuchenden Bevölkerung und eine funktionierende Rechtspflege anerkannt.“

„Die Vertretungsbeschränkung im Zivilprozess gemäß § 79 Abs. 2 ZPO soll einerseits der Sicherstellung einer sachgerechten Vertretung der Partei im gerichtlichen Verfahren und andererseits der Ordnung des Prozesses dienen. Das sind legitime Zwecke, die eine Beschränkung der Berufsausübungsfreiheit grundsätzlich rechtfertigen können.“

Der BGH weiter:

„Auch wenn Immobilienmakler über für den Versteigerungstermin wichtige praktische Kenntnisse und Erfahrungen verfügen können, etwa auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung, so ist doch nicht festgestellt, dass diese Berufsgruppe auch die für eine sachgerechte Wahrnehmung der Vertretung eines Gläubigers im Zwangsversteigerungstermin notwendigen materiell-rechtlichen und verfahrens-rechtlichen Kenntnisse hat. (…)“

„Das Verbot der Vertretung von Gläubigern als Beteiligte im Sinne von § 9 ZVG in Zwangsversteigerungsterminen stellt schon keinen erheblichen Eingriff in den Kernbereich der Maklertätigkeit dar.“

Damit sind also Immobilienmakler nicht mehr berechtigt, Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren über Immobilien zu vertreten.

Aber: Der BGH hat ausdrücklich gesagt, dass das Urteil keinen Einfluss auf die Vertretung von Bietern im Zwangsversteigerungsverfahren hat.

13. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.