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Urteil der Woche – Keine Provision, wenn der Kaufpreis zu stark abweicht

Einen Fall der sog. wirtschaftlichen Identität zwischen dem angestrebten und dem tatsächlich abgeschlossenen Hauptvertrag hatte das OLG Dresden zu entscheiden.

Im Ergebnis hat das Gericht dem Makler die Provision nicht zugesprochen, weil der spätere Kaufpreis um 25% höher lag als der ursprünglich zum Abschluss vorgesehene Kaufpreis.

Es fehlt die wirtschaftliche Identität

In dem Beschluss des OLG Dresden zu dem Aktenzeichen 8 U 1167/08 hat das Gericht neben der wirtschaftlichen Identität des Vertrages auch Fragen zum Nachweis des Immobilienmaklers behandelt.

In meinen Augen ist nur die Frage der wirtschaftlichen Identität wirklich spannend. Deshalb konzentriere ich mich auch auf diesen Teil des Beschlusses.

Was sagt das Gericht?

In dem Beschluss führt das Gericht aus:

„Die Klage auf Zahlung einer Maklerprovision aus §§ 652, 398 BGB muss jedenfalls deshalb erfolglos und abgewiesen bleiben, weil es auf der Grundlage des eigenen Vorbringens des Klägers zum einen an der erforderlichen wirtschaftlichen Identität zwischen dem nach dem – behaupteten – Maklervertrag angestrebten und dem tatsächlich abgeschlossenen Hauptvertrag, zum anderen aber auch bereits an einem Nachweismaklervertrag bzw. an einer Vermittlungsleistung fehlt.“


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Übereinstimmend eine ungefähre Kaufpreisvorstellung

„Gehen Parteien bei Abschluss eines Nachweismaklervertrages, sei es aufgrund einer vom kaufinteressierten Kunden zugleich geäußerten Kaufpreisvorstellung, sei es aufgrund einer Kaufpreisangabe des Maklers, übereinstimmend von einem bestimmten oder ungefähren Kaufpreis aus, zu dem die Immobilie zu haben ist, mangelt es an der maklerrechtlich erforderlichen Gleichwertigkeit zwischen angestrebtem und zustande gekommenem Kaufvertrag, wenn der Kunde das Grundstück tatsächlich nur zu einem deutlich teureren Preis erwerben kann und tatsächlich erwirbt.“

„Bei wirtschaftlicher Betrachtung erreicht er dann nicht annähernd das Ziel, das er, wie der Makler weiß, ins Auge gefasst und für den Fall der Erreichung zu honorieren versprochen hat.“

Maßstab: Wirtschaftliche Gleichwertigkeit

Sie sehen, dass es entscheidend auf die wirtschaftliche Gleichwertigkeit der beiden Verträge ankommt.

Im entschiedenen Fall sollte der Kaufpreis eigentlich 220.000,- Euro betragen. Später sind 275.000,- Euro bezahlt worden. Das entspricht einer Abweichung von 25% und 55.000,- Euro.

Das OLG Dresden:

Auch wenn der Makler meint, man habe „einen höheren Kaufpreis durchaus für möglich gehalten und gerade deshalb eine etwas höhere Vergütung bei Zustandekommen eines Kaufs zum Preis von maximal 220.000,00 EUR sowie eine Provision von 5% netto bei einem darüber liegenden Kaufpreis vereinbart.

Selbst wenn es sich so verhalten haben sollte, ist mit einer gegenüber der beiderseitigen Kaufpreiserwartung bzw. -hoffnung von 220.000,00 EUR ungünstigen Abweichung des tatsächlichen Kaufpreises nach oben um 25% (absolut 55.000,00 EUR) die Grenze, bis zu der namentlich unter Berücksichtigung üblicher verhandlungsbedingter Unsicherheiten bei der späteren Kaufpreishöhe noch von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit ausgegangen werden kann, eindeutig überschritten.

10% Abweichung gelten als wirtschaftlich gleichwertig

Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht Preisdifferenzen von bis zu 10% regelmäßig als provisionsunschädlich an, verneint aber umgekehrt die Gleichwertigkeit in der Regel jedenfalls bei einer Differenz von mindestens 20%, und zwar überwiegend sogar dann, wenn es sich um eine dem Maklerkunden günstige Abweichung in dieser Größenordnung handelt (OLG Hamburg OLGR 2004, 53 unter II 1 b m.w.N.).

„Dem ist jedenfalls für eine dem Kunden des Käufermaklers nachteilige Verteuerung der Immobilie von 25%, wie sie hier vorliegt, zu folgen.“

Das OLG Dresden zitiert dann noch die Entscheidung des OLG Brandenburg, wo schon eine Abweichung von 7% als provisionsschädlich angesehen wurde. Sehen wir diese Entscheidung aber als Ausreißer an.

Wie schützt sich der Immobilienmakler im Idealfall?

Den Tipp, wie Sie sich als Immobilienmakler bei einer solchen Entwicklung ihren Provisionsanspruch sichern, hat das OLG Dresden in seiner Entscheidung auch parat:

„Eine nachträgliche, der Größenordnung des später beurkundeten Kaufpreises von 275.000,00 EUR Rechnung tragende Änderung des Maklervertrages durch einvernehmliche, ggf. auch konkludente Erklärungen der Vertragsparteien hätte den geltend gemachten Anspruch möglicherweise entstehen lassen“.

4. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.