MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Urteil der Woche: Muss der Makler den Notar bezahlen?

Wenn der Immobilienmakler den Notarvertrag in Auftrag gibt, kann es vorkommen, dass der Notar den Makler auf Ersatz der angefallenen Gebühren in Anspruch nimmt.

Denn für den Notar stellt sich die Frage, wer die Kosten für den Vertragsentwurf bezahlt, wenn der Kaufvertrag über die Immobilie gar nicht beurkundet wird.

Haftet der Immobilienmakler?

Jeder Immobilienmakler kennt diesen Fall und auch Sie waren vielleicht schon in der Situation, dass Sie für einen Kunden den Notarvertrag in Auftrag gegeben haben.

Wenn Verkäufer und Käufer einer Immobilie sich einig sind, dann gehen sie zum Notar und beurkunden den notariellen Kaufvertrag über die Immobilie.

Nun ist das Immobiliengeschäft für die meisten Privatparteien nicht an der Tagesordnung, so dass diese oft keinen Notar kennen.

Immobilienmakler begleiten ihre Kunden regelmäßig zu den Notarterminen und haben deshalb ein Netzwerk aus Kontakten, die in diesem Fall weiterhelfen können.

Auf Bitten des Kaufinteressenten beauftragt der Immobilienmakler also den ihm von einer früheren Beurkundung bekannten Notar mit der Erstellung eines notariellen Kaufvertrages für den Verkäufer und Käufer über die von ihm vermittelte Immobilie.

Vollmacht von der Vertragspartei?

Damit im Innenverhältnis zwischen dem Kaufinteressenten und dem Immobilienmakler alles sauber geregelt ist, wird sich der Immobilienmakler von dem Kaufinteressenten in der Regel eine Vollmacht unterschrieben lassen, dass er diesen Kaufvertrag in Auftrag geben soll.

Darin ist typischerweise auch geregelt, dass der Vollmachtgeber, also der Kaufinteressent, auch die beim Notar anfallenden Kosten trägt.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Vollmacht? – Nicht immer

Offensichtlich liegt eine solche schriftliche Vollmacht nicht in jedem Fall vor. Sonst müsste sich die Rechtsprechung nicht mit diesen Fällen auseinander setzen.

Im eigenen Namen oder als Vertreter?

Letztlich geht es um die Frage, ob der Immobilienmakler den Notarvertrag im eigenen Namen oder als Vertreter für die Vertragspartei in Auftrag gibt.

Dazu sagt das OLG Dresden in einer Entscheidung (Az. 3 W 231/03):

Eine Kostenschuld des Immobilienmaklers lasse sich nicht bereits aus dem Umstand ableiten, dass dieser seine bloße Vertreterstellung nicht ausdrücklich offenbart habe.

Nach § 2 Nr. 1 Kostenordnung, der auch für die Kosten des Notars maßgeblich ist, hafte im Grundsatz nur der, dessen Erklärung beurkundet werden soll.

Damit trage das Gesetz dem Umstand Rechnung, dass in der Regel nur die Vertragsparteien ein Interesse am Vertragsschluss und damit an dessen Beurkundung hätten.

Zwar seien Ausnahmen denkbar. § 2 Nr. 1 KostO trage dem mit der Maßgabe Rechnung, dass die Parteien des Vertrages nur „insbesondere“ Schuldner der Kosten seien. Diese Kostenschuld des Dritten bedürfe einer besonderen Rechtfertigung.

Nötig wäre dazu, dass der Notar annehmen durfte, dass der Dritte, also der Immobilienmakler, die Beurkundung bzw. den Entwurf der Vertragsurkunde ausnahmsweise „für sich verlangt“. Das sei im hier nicht der Fall.

Das Gericht schreibt in seinem Beschluss ferner:

„Aus der Sicht des verständig denkenden Notars, die nach den Rechtsgedanken der §§ 133, 164 Abs. 1 S. 2 BGB maßgeblich ist, wird ein Makler die Beurkundung eines Vertrages und damit auch die den Vertragsschluss vorbereitenden Tätigkeiten nicht im eigenen Namen veranlassen. Denn andernfalls liefe er Gefahr, dem Notar stets in der Kostenpflicht zu sein. (…)

Zwar hat der Makler, da er in der Regel eine Provision nur bei Abschluss des Vertrages erhält, ein eigenes Interesse an dessen Zustandekommen und damit an dessen Beurkundung.

Diese Provision wäre indes, wenn er Kostenschuldner des Notars ist, durch die damit einhergehende Verbindlichkeit aufgezehrt. Dieses Risiko wird er nicht eingehen wollen, da die Verwirklichung eines Ausgleichsanspruches gegen seinen Auftraggeber ungewiss ist.“

Notar muss nachfragen

(Mit anderen Worten):  Der Notar, der weiß, dass der Dritte den – beabsichtigten – Vertrag nur vermitteln soll, kann nicht erwarten, dass der Dritte für die Notarkosten haften will.

Er darf mithin, um mit den Worten des § 2 Nr. 1 KostO zu sprechen, nicht annehmen, dass der Makler seine Tätigkeit im eigenen Namen „veranlasst.“

„Es war vielmehr Sache des Notars, sich der Kostenpflicht des Maklers (ausdrücklich) zu versichern.“

Neue Entscheidung dazu

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (AZ 20 W 273/12) hat diese Rechtsprechung nun bestätigt. In einer neuen Entscheidung, die frisch bekannt gemacht worden ist, wurden die gleichen Grundsätze ausgeführt.

OLG bestätigt Erkundigungspflicht des Notars

Das OLG Frankfurt hat in dem Rechtsstreit über die Kosten des Notars klargestellt,  dass der Notar die Pflicht habe, sich bei Unklarheit zu erkundigen, für wen der Makler tätig werde.

Unterlasse der Notar diese Erkundigung, hafte der Makler nicht für die entstandenen Notargebühren. Das gelte allerdings nur dann, wenn der Makler selbst auftragsgemäß gehandelt habe und nicht, wenn er aus eigenem Antrieb den Notar beauftrage.

Damit wird die Bedeutung der Vollmacht von der Vertragspartei an den Immobilienmakler noch einmal unterstrichen.

8. August 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.