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Urteil der Woche: Noch einmal Doppeltätigkeit des Maklers

In der letzten Woche habe ich ihnen das Urteil des AG München vorgestellt.

Darin hat das Gericht die Doppeltätigkeit eines Immobilienmaklers zugelassen, nachdem dieser im Exposé und im notariellen Kaufvertrag darauf hingewiesen hatte, dass beide Seiten Provision zu bezahlen hätten.

Verhandlungen führen

Anders hat das OLG Karlsruhe entschieden, als ein Immobilienmakler für den Kaufinteressenten auch die Verhandlungen über die Höhe des Kaufpreises geführt hat.

Das OLG Karlsruhe sah darin eine Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers für den Kaufinteressenten.

Da auch mit dem Verkäufer eine Vermittlungstätigkeit vereinbart war, lag ein Fall der unzulässigen Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers vor. Das Gericht hat den Provisionsanspruch des Maklers abgelehnt.

Sie erinnern sich sicher an den Wortlaut des § 654 BGB:

„Verwirkung des Lohnanspruchs: Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Für beide Seiten tätig gewesen

Das Gericht (OLG Karlsruhe Urteil vom 31. März 2005, Az. 15 U 20/03) hat festgestellt, dass der Makler seinen Lohnanspruch verwirkt hat, weil er dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil (die Verkäuferin) tätig gewesen ist (§ 654 Abs. 1 BGB).

Der Makler  war bei den von ihm durchgeführten Preisverhandlungen gleichzeitig für die Verkäuferin tätig. Er hat gleichzeitig die Interessen der Verkäuferin wahrgenommen und gleichzeitig eine Vermittlungstätigkeit für diese ausgeübt.


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Wenn der Kläger in einer derartigen Situation Preisverhandlungen zwischen den Parteien führt, stellen sich diese Preisverhandlungen aus der Sicht der Verkäuferin als Wahrnehmung der Interessen der Verkäuferin dar.

Die Verkäuferin konnte und musste davon ausgehen, dass der Kläger bei den Preisverhandlungen ihre Interessen als Verkäuferin wahrnehmen würde, um einen für die Verkäuferin möglichst günstigen Vertrag zustande zu bringen.

Im entschiedenen Fall hat der Makler für beide Seiten über mehrere Wochen verhandelt.

Die gleichzeitige Interessenwahrnehmung bei den Preisverhandlungen sowohl für den Käufer als auch für die Verkäuferin verstößt gegen § 654 BGB. Preisverhandlungen gleichzeitig im Interesse der Beklagten und im Interesse der Verkäuferin waren dem Makler nicht gestattet.

Im Verhältnis zu dem Käufer ist entscheidend, dass der Makler seine gleichzeitige Vermittlungstätigkeit für die Verkäuferin nicht offen gelegt hat.

Was sagt die Rechtsprechung grundlegend?

Die Rechtsprechung sieht es bei Immobilienmaklern als weithin üblich an, dass der Makler vielfach für beide Teile tätig wird.

Ohne Offenlegung gilt dies allerdings nur dann, wenn der Makler für beide Vertragspartner sich auf eine reine Nachweistätigkeit beschränkt oder wenn er zumindest nur für den einen Vertragsteil als Vermittlungsmakler und für den anderen als Nachweismakler tätig ist.

Das Gericht im Wortlaut:

„Der Vermittlungsmakler hat Interessen seines Kunden gegenüber dem in Aussicht genommenen Vertragspartner des Hauptgeschäfts wahrzunehmen.

Unabdingbare Voraussetzung einer solchen am Interesse des Maklerkunden orientierten Tätigkeit ist die Kenntnis des Kunden von einer gleichzeitigen Interessenwahrnehmung des Maklers für die andere Vertragsseite.

In besonderem Maße gilt dies für Preisverhandlungen, bei denen die Interessen von Käufer und Verkäufer automatisch gegenläufig sind. Der Käufer ist an einem möglichst niedrigen Kaufpreis interessiert.

Der vom Käufer beauftragte Vermittlungsmakler ist grundsätzlich kein neutraler Dritter zwischen Käufer und Verkäufer sondern ein Interessenvertreter des Käufers, dessen Aufgabe es ist, die Interessen des Käufers (seines Auftraggebers) zu wahren und daher auf einem möglichst günstigen Kaufpreis hinzuwirken. (…)

Die Rechtsprechung verlangt im Übrigen auch von einem Makler, der seine Vermittlungstätigkeit für beide Seiten offen gelegt hat, die Wahrung strenger Unparteilichkeit (vgl. BGHZ 48, 344, 346).

Wegen der besonderen Sensibilität von Preisverhandlungen führt der Grundsatz der strengen Unparteilichkeit dazu, dass der beiderseitige Vermittlungsmakler in der Regel in Preisverhandlungen nicht eingreifen darf (BGHZ 48, 344, 348).“

Schließlich hat das OLG Karlsruhe noch festgestellt, dass es für die Verwirkung des Maklerhonorars nicht darauf ankommt, welche Auswirkungen die verbotene Doppeltätigkeit des Maklers für seinen Auftraggeber.

Die Verwirkung des Lohnanspruchs gem. § 654 BGB hat Strafcharakter, so dass es auf einen Schaden für den Auftraggeber nicht ankommt.

Es spielt daher keine Rolle, dass die (verbotenen) Preisverhandlungen des Maklers nicht erfolgreich waren und dass der Anspruch auf Maklerlohn im vorliegenden Fall nur auf die Nachweistätigkeit gestützt wird.

DIN EN 15733

Auch die DIN EN 15733 für die Dienstleistung von Immobilienmaklern sieht die Offenlegung der Tätigkeit für beide Seiten bereits bei Abschluss des Maklervertrages vor.

In der Norm heißt es, dass der Makler den Kunden darüber informieren muss, ob er auch für die andere Seite tätig ist.

Ich empfehle Ihnen, Ihre Position von vorn herein offen anzusprechen und klar zu machen.

30. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.