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Urteil der Woche: Paukenschlag des BGH zur Mietkaution

In unserem aktuellen Urteil der Woche dreht sich alles um die Mietkaution. In seinem Urteil vom 10. April 2013 hat der BGH (Az.  VII ZR 379/12) entschieden, dass die Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung der Höhe nach unbegrenzt sein darf.

Das Urteil ist deshalb sehr interessant, weil die Obergrenze für eine Mietkaution aus dem BGB damit aufgeweicht wird.

Kautionsregelung in § 551 BGB

Schauen wir uns zum Einstieg den Gesetzestext zur Kaution im Wohnungsmietverhältnis an:

㤠551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. (…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Die 4-Kautionsregeln im Überblick:

  1. Die Mietkaution darf höchstes das 3-fache der monatlichen Netto-Kaltmiete betragen

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  3. Der Mieter kann die Kaution in drei Raten aufbringen
  4. Die Kaution muss angelegt werden und die Zinsen erhöhen die Kautionssumme
  5. Zum Nachteil des Mieters dürfen diese Regeln nicht abgewandelt werden

Und jetzt kommt der BGH:

Wenn ein Dritter zur Abwendung der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses eine Bürgschaft für die Mietsicherheit übernimmt, dann gilt die 3-Monats-Obergrenze nicht.

Der BGH schreibt in seiner Presseerklärung dazu:

„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 1 und 4 BGB*, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden.

Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst sehen.

Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.“

Das ist ein Paukenschlag.

Denn: Die Obergrenze von 3 Monatsmieten als Kaution galt bislang als absolute grenze. Was müssen sich Vermieter anhören, wenn sie sich bei kritischen Mietverhältnissen eine weitere Sicherheit – auch durch einen Dritten in form einer Bürgschaft – geben lassen wollen.

Ab sofort besteht Rechtssicherheit für Vermieter, dass sie sich neben der bestehenden Kaution eine weitere Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft eines Dritten geben lassen dürfen.

Das Urteil liegt noch nicht im Wortlaut vor. Ich schaue es für Sie noch einmal durch und  Sie werden das Thema Kaution dann noch einmal im Immobilien Insider finden.

Reaktionen auf das Urteil des BGH kommen vom Deutschen Mieterbund und vom IVD

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes kommentiert:

„Problematisch und unpraktikabel. Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf eine Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig.

Diese eindeutige und klare Rechtslage weicht der Bundesgerichtshof jetzt auf. Wenn durch die Gewährung einer höheren oder unbegrenzten Sicherheit die Kündigung des Mieters abgewendet werden soll, ist das zulässig.“

Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung vom IVD stellt klar:

„Die Zahlung der Mietsicherheit, egal ob Barzahlung, Verpfändung oder Bürgschaft, ist gesetzlich auf drei Monatskaltmieten beschränkt. Dies bleibt auch künftig so. Eine Aufweichung der bisherigen Rechtsprechung liegt also nicht vor.

Für die Übernahme der Mietschulden zur Abwendung einer fristlosen Kündigung des Vermieters gelten die Regelungen des Mietrechts zum Schutz des Mieters aus § 551 BGB gemäß dem  Urteil vom 10.04.13 nicht.“

17. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.