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Urteil der Woche: Reservierungsvereinbarung in den AGB – unwirksam

Lassen Sie es mich gleich vorab sagen: Ich bin kein Freund der Reservierungsvereinbarung. Wo es möglich ist, sage ich Immobilienmaklern, dass sie auf dieses Instrument verzichten sollen.

Im heutigen Urteil der Woche habe ich mir Unterstützung vom BGH geholt. In seinem Urteil Az. III ZR 21/10 hat der BGH entschieden, dass einer reinen Reservierung quasi keine Gegenleistung gegenüber steht.

Tätigkeitsentgelt für die Reservierung

In unserem Urteil der Woche ging es um die Reservierung einer im Bau befindlichen Wohnung für einen Kaufinteressenten.

Im Rahmen der Reservierung und einer unterzeichneten Vereinbarung sollte auch der notarielle Kaufvertrag vorbereitet werden.

Streitige Klausel

In den AGB war als Vergütung vorgesehen:

„Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Kaufinteressent, an die (Vermittlungsfirma)  einen Betrag von € 1. 500, zu bezahlen. Dieser Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig … Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, sind € 750, als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient. Die weiteren € 750, gelten als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages und werden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet. …“


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Der Kaufinteressent hat dann die Wohnung doch nicht erworben. Er erhält 750,- € aus der Reservierungsgebühr zurück. Mit der Klage will er die weiteren 750,- € ebenfalls zurückbekommen.

Klausel Reservierungsentgelt unterliegt Überprüfung nach AGB

Die Klausel über die Verpflichtung zur Zahlung eines „Reservierungsentgelts“ für den Fall des Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags, das bereits mit der Unterzeichnung des Auftrags zu entrichten war, ist Teil der vorformulierten Vertragsbedingungen der Beklagten, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren sind.

Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam

Der BGH stellt fest:

„Die Regelung, wonach die Beklagte den sogleich mit Unterschriftsleistung auf dem Auftrag zu erbringenden Betrag von 750 € für den Verzicht auf weiteres Anbieten des Kaufobjekts in jedem Fall in voller Höhe behalten darf, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt die Kaufinteressenten unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam.“

Klausel stellt unangemessene Benachteiligung für den Kaufinteressenten dar

Wann ist eine Klausel unangemessen?

Wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen.

Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist.

Die Interessenabwägung des BGH „führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Beklagten hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Kunden vorliegt (so in der Tendenz für Maklerverträge bereits Urteil vom 10. Februar 1988 – IVa ZR 268/86).

Die streitgegenständliche Klausel stellt letztlich den Versuch der Beklagten dar, sich für den Fall des Scheiterns ihrer – die Hauptleistung darstellenden – Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine (erfolgsunabhängige) Vergütung zu sichern, ohne dass dabei gewährleistet ist, dass sich aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens der Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.“

Keine ausreichende Gegenleistung für den Kaufinteressenten

Der BGH stellt fest, dass die Reservierung für den Kaufinteressenten keinen messbaren Vorteil bringt. Der Verkäufer hätte die Wohnung dennoch anderweitig verkaufen dürfen. Er wollte diese nur nicht weiter aktiv anbieten.

Der Verkäufer hätte auch seine Verkaufsabsicht ganz aufgeben können, ohne dass der Kaufinteressent dann eigene Ansprüche gehabt hätte. Also verbleibt allenfalls der wirklich minimale Vorteil einer bevorzugten Behandlung.

Zusätzlich wirtschaftlicher Druck auf den Kaufinteressenten

Dieser allenfalls geringe Vorteil wird aus Sicht des Kunden weiter dadurch gemindert, dass die Zahlung eines derartigen Entgelts regelmäßig geeignet ist, Einfluss auf seine wirtschaftliche Dispositionsfreiheit im Sinne der Förderung des Kaufentschlusses zu nehmen, um nicht die bereits erfolgte Zahlung verfallen zu lassen, sondern im Wege der Verrechnung mit dem Kaufpreis verwerten zu können.

6. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.