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Urteil der Woche: Was muss sich der Verkäufer zurechnen lassen?

Wenn der Makler die kompletten Verkaufsverhandlungen für den Verkäufer führt, dann muss sich der Verkäufer die Erklärungen des Maklers zurechnen lassen. So hat es das OLG Stuttgart entschieden.

Wenn ein Mangel vorhanden ist, den der Verkäufer nicht benennt

In dem entschiedenen Fall war es so, dass der Verkäufer den Mangel an einer Immobilie dem Käufer gar nicht erklären konnte, weil es keinen Kontakt zwischen Verkäufer und Kaufinteressent gegeben hat.

Erst bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages sind Verkäufer und Käufer zum ersten Mal zusammengetroffen. In dem Termin spielte der Mangel an der Immobilie keine Rolle.

Die Verkaufsgespräche hatte ausschließlich die Maklerfirma geführt. Im Keller des verkauften Hauses trat schon seit Jahren ein bis zwei Mal pro Jahr Druckwasser auf.

Eine Mitarbeiterin der Maklerfirma hatte dem Käufer aber mitgeteilt, dass es dieses Problem zwar früher gegeben habe, dies aber infolge von Straßenarbeiten vor der Türe inzwischen erledigt sei. Anhaltspunkte für den Käufer an dieser Aussage zu zweifeln konnte das Gericht nicht feststellen.

Das Gericht hat die Aussage der Mitarbeiterin des Immobilienmaklers als arglistiges Verschweigen eines Mangels gewertet. Es stellte sich für das Gericht als erwiesen heraus, dass der Verkäufer sich nicht sicher gewesen ist, ob das Druckwasser nicht mehr auftritt.


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Das OLG Stuttgart: Der Verkäufer „hat während seiner Anhörung selbst ausgesagt, keine sichere Kenntnis darüber gehabt zu haben, ob die erst vor kurzem durchgeführten Straßenbauarbeiten die Druckwasserproblematik tatsächlich beseitigt habe, sondern dass er dies lediglich gehofft habe, weil seit Beginn der Straßenbauarbeiten kein Druckwasser im Keller seines Hausanwesens mehr aufgetreten sei. Somit wäre die in § 4 des Kaufvertrages abgegebene Erklärung, dass ihm von versteckten Mängel nichts bekannt sei, unzutreffend.“

Warum haftet der Verkäufer für die Aussage des Maklers?

Das OLG führt aus, dass der Verkäufer grundsätzlich im Rahmen von Vertragsverhandlungen nach § 278 BGB nicht für einen von ihr eingeschalteten Makler einstehen muss. Dies gilt jedoch nur, wenn sich der Makler vereinbarungsgemäß darauf beschränkt, seine spezifischen Maklerdienste anzubieten.

Hier hat der Makler eine weitergehende Funktion übernommen.

Noch einmal das OLG im Wortlaut: „Übernimmt er (der Makler) demgegenüber mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in deren Pflichtenkreis tätig. Er ist dann nicht mehr allein Makler, sondern zugleich Hilfsperson dessen, in dessen Pflichtenkreis er Aufgaben wahrnimmt. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 278 BGB.“

Der Makler gilt dann nach der Rechtsprechung als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei, wenn

  • der Makler als beauftragter Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe des Schuldners aufgetreten ist;
  • der am Zustandekommen des Geschäfts Beteiligte, also etwa auch ein Makler, wegen seiner engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint. Dabei ist nicht entscheidend, ob ihm für die Verhandlung Vertretungsmacht eingeräumt worden ist;
  • wenn der Makler als Repräsentant seines Auftraggebers, wie dessen bevollmächtigter Vertreter, aufgetreten ist, als derjenige, mit dem dies wie mit dem Eigentümer selbst verhandelt werden könne;
  • der Makler Aufgaben übernommen hat, die dem Pflichtenkreis der Vertragspartei zuzuordnen sind.

Im entschiedenen Fall musste sich deshalb der Verkäufer die Erklärung der Mitarbeiterin des Immobilienmaklers zurechnen lassen, wonach der Mangel mit dem Druckwasser nicht mehr besteht.

Die Entscheidung des OLG Stuttgart behandelte nur die Ansprüche zwischen Verkäufer und Käufer der Immobilie. Die Ersatzansprüche, die der Verkäufer in diesem Fall gegen den Immobilienmakler hat, sind nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.

Mein Tipp: Für Ihre Praxis kann ich Ihnen nur raten, dass Sie sich bei unklaren Sachverhalten über Eigenschaften einer Immobilie und Mängeln an der Immobilie immer erst bei Ihrem Auftraggeber rückversichern, bevor Sie eine entsprechende Aussage tätigen. Das gilt umso mehr, wenn Sie die Verhandlungen mit den Kaufinteressenten im Auftrag des Verkäufers quasi allein führen.

10. April 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.