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Eine Mietwohnung verkaufen und alles richtig machen

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung gehört zum Vermietungsalltag genauso wie der Erwerb einer Mietwohnung.

Egal ob Sie nun als Veräußerer oder Erwerber beteiligt sind, müssen Sie über Ihre Rechte Bescheid wissen.

Dies gilt insbesondere für die Rechtslage in Bezug auf den Mietvertrag.

Es gilt der alte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ weiter. Dies bedeutet, dass das bestehende Mietverhältnis unverändert auf den neuen Eigentümer übergeht.

Dies gilt unabhängig davon, ob mit dem Mieter ein schriftlicher oder lediglich ein mündlicher Vertrag besteht.

Der entscheidende Zeitpunkt: Die Eigentumsübertragung

Zu Auseinandersetzungen in der Praxis führt immer wieder die Frage, auf welches Ereignis es für den Übergang des Mietvertrags auf den neuen Erwerber ankommt. Die gesetzliche Regelung ist eindeutig:

Der Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den neuen Erwerber findet in dem Moment statt, in welchem dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

In diesem Zusammenhang müssen Sie sehr sorgfältig zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags über die Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch unterscheiden:

Während der Abschluss des Kaufvertrags lediglich zu einer Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks bzw. der Wohnung führt, findet damit noch nicht der eigentliche Eigentumsübergang statt.

Dieser findet vielmehr erst geraume Zeit nach der Beurkundung statt. Wann dies genau geschieht, lässt sich bei Abschluss des Kaufvertrags nicht mit Sicherheit vorhersagen.

Die Eintragung hängt aber nicht nur von der Bearbeitungsgeschwindigkeit beim Grundbuchamt, sondern auch davon ab, ob beide Vertragsparteien ihre Verpflichtungen (z.B. Zahlung der Grunderwerbsteuer) unverzüglich erfüllen.

Welche Punkte Sie vorher prüfen sollten

Vor dem Hintergrund, dass Sie zu jeder Änderung des Mietvertrags die Zustimmung des Mieters benötigen, sollten Sie auf eine sorgfältige Prüfung des Mietverhältnises vor Erwerb der Wohnung keinesfalls verzichten.

Dies gilt insbesondere in Fällen, in denen kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Auf das Mietverhältnis finden dann die gesetzlichen Regelungen Anwendung.

Allerdings sollten Sie auch dann sorgfältig prüfen, wie die Zahlungsmodalitäten gehandhabt werden. Bedenken Sie, dass Sie in jeder Hinsicht an die Vereinbarungen Ihres Vorgängers gebunden sind.

Ganz besonders wichtig ist die Frage, ob eine Warm- oder eine Kaltmiete vorliegt. Hier sollten Sie beim Erwerber gezielt nachfragen. Lassen Sie sich genau darstellen, welche Betriebskostenpositionen vom Mieter getragen werden und welche beim Vermieter verbleiben.

Praxistipp: Gerade dann, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, sollten Sie die wichtigsten Daten des Mietverhältnisses vom Erwerber im notariellen Kaufvertrag bestätigen lassen.


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Auf diese Weise schützen Sie sich davor, dass Angaben im Rahmen von Verhandlungsgesprächen „ins Blaue hinein“ abgegeben werden.

Wichtig: Auch dann, wenn Sie hören, dass der Mieter zum Tragen von Betriebskosten verpflichtet ist, sollten Sie genau prüfen, ob auch tatsächlich sämtliche Positionen, die auf den Mieter umlegbar sind, von ihm getragen werden.

Erkundigen Sie sich auch, ob der Mieter eine Kaution geleistet hat. Stellen Sie sicher, dass die Kaution vom Veräußerer an Sie weitergeleitet wird. Auch hier gilt: Spätere Änderungen des Mietvertrags sind nicht möglich.

Von besonderer Bedeutung ist dabei die Frage, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachgekommen ist. Wenn die Zahlungen nur schleppend und nach vorherigen Mahnungen eingingen, sollten Sie gewarnt sein.

Klären Sie auch, ob und wie oft es in der Vergangenheit zu Minderungen der Miete gekommen ist.

Lassen Sie sich für jeden Fall genau erläutern, ob das Minderungsbegehren sachlich gerechtfertigt war oder mehr „sportlichen“ oder gar querulatorischen Ursprungs war. Ist Letzteres der Fall, müssen Sie als neuer Eigentümer mit überdurchschnittlichem Verwaltungsaufwand für die Wohnung rechnen.

Dasselbe gilt für das Verhalten des Mieters im Fall von Mieterhöhungen. Fragen Sie gezielt nach, wie diese in der Vergangenheit bewerkstelligt wurden.

Wer ist für die Betriebskostenabrechnung zuständig?

Zu Auseinandersetzungen in der Praxis führt häufig die Frage, ob der Veräußerer oder der Erwerber über die Betriebskosten abrechnen muss.

Nach einer Entscheidung des OLG Hamburg ist derjenige zuständig, welcher zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung Eigentümer der Wohnung ist.

Dies führt dazu, dass der Erwerber auch dann für die gesamte Betriebskostenabrechnung zuständig ist, wenn er lediglich über einen kurzen Zeitraum hinweg (z.B. die letzten zwei Monate) Eigentümer der Wohnung ist.

Sinnvoll dürfte es sein, auch im Innenverhältnis den Erwerber für diejenigen Abrechnungen zuständig zu erklären, welche nach der Eigentumsübertragung fällig werden.

Für den Fall einer Nachzahlung an den Mieter kann vereinbart werden, dass diese anteilig zwischen Veräußerer und Erwerber aufgeteilt wird.

Was geschieht mit Kündigungsrechten vor der Eigentumsübertragung?

Im Vermietungsalltag stellt sich immer wieder die Frage, ob Kündigungsgründe, die vor der Eigentumsübertragung entstanden sind, auf den Erwerber übergehen.

Hierzu müssen Sie wissen, dass es auf den Inhalt und den Zeitpunkt ankommt, welche der Kündigung zu Grunde liegen.

Wenn also beispielsweise der Veräußerer die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hat und dann zwischenzeitlich die Wohnung verkauft, kann sich der Erwerber auf diesen Kündigungsgrund nicht mehr berufen, da er zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung in seiner Person nicht mehr gegeben ist.

Checkliste beim Wohnungsverkauf

  • Wurde die Eigentumsänderung bereits im Grundbuch eingetragen (Eintragungsnachricht)?

  • Behalten Sie Ihre Vermieterpflichten bis zum Übergang des Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer im Auge?

  • Bestehen noch Schadensersatzansprüche für bereits angeschlossene Sachverhalte, die Sie auch nach Eigentumsübergang geltend machen können?

  • Haben Sie eine Veräußerungsanzeige an den Mieter unverzüglich nach der Eigentumsumschreibung abgesandt?

  • Wurde die Übertragung einer vom Mieter gestellten Kaution im Kaufvertrag geregelt?

  • Haben Sie vom Mieter eine Erklärung eingeholt, wonach dieser mit der Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer einverstanden ist?

  • Ist im Kaufvertrag geregelt, wer für die kommende Betriebskostenabrechnung zuständig ist?

  • Wurden dem Erwerber alle zum Objekt gehörenden Unterlagen vorgelegt?

7. Februar 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.