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Verbot von Untervermietung – Schadensersatzanspruch

Darf ein Vermieter seinem Mieter die Untervermietung seiner Wohnung untersagen? Diese Frage wird sowohl jeden Vermieter als auch jeden Mieter brennend interessieren und wurde jetzt vom BGH beantwortet.

Immerhin kommt es immer häufiger vor, dass Mieter zumindest nicht dauerhaft an einem Ort sind. Häufige Umzüge, längere – sprich mehrmonatige – Auslandsaufenthalte gehören zum neuen flexiblen Arbeitsbild, was uns die Globalisierung mitgebracht hat.

Vielleicht kennt man selbst auch dieses Problem und man musste ebenfalls schon für einige Monate ins Ausland und fragten sich: Und was nun mit meiner Wohnung? Oder als Vermieter und hatten Sie diese Problematik bereits mit Ihren Mietern.

Man sollte sich in diesem Fall richtig verhalten und somit nicht später Schadenersatz zahlen, wie ein Vermieter in Hamburg, dessen Fall im Juni 2014 vor dem Bundesgerichtshof entschieden wurde. (Urteil v. 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13)


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Der Fall in Hamburg

Der Streitfall zwischen den Mietern und dem Vermieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in Hamburg wird für die nächsten Verhandlungen relevant sein, wenn es um die Untervermietung einer Wohnung geht.

Hier zogen die Mieter beruflich ins Ausland nach Kanada. Sie verhielten sich sogar noch sehr vorbildlich und vermieteten die Wohnung nicht einfach unter. Sondern sie baten den Vermieter schriftlich um Erlaubnis, zwei von drei Räumen für die Dauer von voraussichtlich zwei Jahren untervermieten zu dürfen.

Auch der Name der Untermieterin wurde direkt an den Vermieter weitergeleitet, sodass er die Möglichkeit hatte, sich ein eigenes Bild zu machen. Er war also bestens informiert und die Mieter hatten sich eigentlich an alle Regeln gehalten.

Dennoch lehnte der Vermieter die Untervermietung rigoros ab und weigerte sich zu genehmigen, dass die zwei Zimmer untervermietet würden. Ein knappes Jahr nach ihrem Auszug verklagten sie den Vermieter auf Schadenersatz für die entgangene Untermiete. Fast 7.500 € machten sie geltend.

Berechtigter Anspruch – sagt der Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof gab dem Paar recht und führte aus: Das Recht zur Untervermietung sei gesetzlich verankert (§ 553 Abs. 1 BGB). Es ist ein berechtigter Wunsch der Mieter, von den Reise- und Wohnkosten für die Zeit des Auslandsaufenthalts entlastet zu werden.

Durch die Überlassung von nur zwei statt drei Zimmern mache der Mieter außerdem klar, dass er seinen Anspruch auf die Wohnung nicht gänzlich aufgegeben habe.

Wichtig: Man sieht, dass es den Mietern in die Karten spielte, dass sie sich ein Zimmer behalten hatten, um Möbel und persönliche Gegenstände zu lagern. Denn so wurde deutlich, dass der Anspruch auf die Wohnung die gesamte Zeit über bestand. Wie groß dieser Teil im Verhältnis zum Rest der Wohnung ist und wie oft der Mieter diesen Teil für eine Übernachtung nutzt, spielt übrigens keine Rolle.

Fazit: Vermieter sollten also vorsichtig sein, wenn man eine Untervermietung verbieten möchte. Sie sollten sich genau anschauen, ob weiterhin Ansprüche auf die Wohnung bestehen. Mieter können sehen, wie man das Vorhaben der Untervermietung durchsetzen kann.

27. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.