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Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

Als Wohnungseigentümer können Sie Ihr Verhältnis zu den anderen Eigentümern auf Versammlungen durch Vereinbarungen oder Beschlüsse regeln.

Beide unterscheiden sich jedoch in der Art und Weise ihres Zustandekommens und in ihrer Wirkung.

Was sind Vereinbarungen?

Vereinbarungen sind Verträge, durch die Sie als Wohnungseigentümer die Grundlagen ihres Gemeinschaftsverhältnisses mit den anderen Eigentümern in Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz regeln.

Vereinbarungen setzen einstimmige Entscheidungen aller Wohnungseigentümer voraus (Einstimmigkeitsprinzip).

Sie und die übrigen Wohnungseigentümer können auch vereinbaren, dass nur einstimmig regelbare Angelegenheiten der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können.

Eine solche „Öffnungsklausel“ ermöglicht es, das Gemeinschaftsverhältnis abweichend von den gesetzlichen Vorschriften durch Mehrheitsbeschlüsse zu regeln.

Vereinbarungen wirken auch gegen den Nachfolger eines Eigentümers, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wurden. Vereinbarungen sind jedoch unwirksam, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen.

Was sind im Gegensatz dazu Beschlüsse?

Beschlüsse sind im Gegensatz zu Vereinbarungen rechtliche Erklärungen der Eigentümergemeinschaft, die zumeist durch eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer zustande kommen (Mehrheitsprinzip).

Achtung: Im Gegensatz zu Vereinbarungen wirken solche Mehrheitsbeschlüsse auch gegen Wohnungseigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben.

Im Unterschied zu Vereinbarungen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen Nachfolger nicht einer Eintragung im Grundbuch.

Beschlüsse können durch die Eigentümer einstimmig und allstimmig, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden:

  • Einstimmig bedeutet, dass ein Beschluss mit den Stimmen aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer gefasst werden muss.
  • Allstimmig dagegen bedeutet, dass die Stimmen aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich sind.

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  • So genannte einfach-mehrheitliche Beschlüsse erfordern die Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer.
  • Qualifiziert-mehrheitliche Beschlüsse müssen in der Regel nur vorliegen, wenn dies in einer Gemeinschaftsordnungen ausdrücklich vorausgesetzt wird. Zumeist sind dann 2/3- oder ¾-Mehrheiten erforderlich.

Insbesondere bauliche Veränderungen dürfen in der Regel nur allstimmig beschlossen werden.

Erlaubte Beschlussinhalte

Es stellt sich die Frage, welche Angelegenheiten Sie und die übrigen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung regeln müssen, und welche Angelegenheiten Sie durch Beschluss ordnen können.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten durch Beschluss ordnen, in denen ihnen nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung Beschlusskompetenz zugewiesen ist.

Fehlt die Beschlusskompetenz, kann eine Regelung allenfalls durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen.

Ein Mehrheitsbeschluss ist dann unwirksam, ohne dass es einer gerichtlichen Ungültigkeitserklärung bedarf.

Während die Grundordnung der Gemeinschaft in der Regel nur durch Vereinbarung geändert werden kann, sind Beschlüsse ausreichend, soweit es um das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander geht.

In Angelegenheiten des ordnungsgemäßen Gebrauchs und der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sollen Entscheidungen ohne die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer getroffen werden können.

Ordnungsgemäße Verwaltung

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt eine Reihe von Maßnahmen, die „ordnungsgemäße Verwaltung“ darstellen.

Über diese Themen können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen.

Jede Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung können Sie und die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Mehrheit vorsieht.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dienen der Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage, mit finanziellen Mitteln, die ein verantwortungsbewusster Hauseigentümer vernünftigerweise zur Erhaltung seines Eigentums aufwenden würde.

Wohnungseigentümer, die bei einer diesbezüglichen Abstimmung dagegen sind oder sich der Stimme enthalten, sind an den Mehrheitsbeschluss gebunden und müssen sich anteilig an den Kosten beteiligen, die durch die Ausführung des Beschlusses entstehen.

Bauliche Veränderungen, die nicht als ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung anzusehen sind, benötigen jedoch grundsätzlich einen einstimmigen Beschluss.

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann jedoch vorsehen, dass auch bestimmte

  • Aufstellung einer Hausordnung;
  • ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
  • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters;
  • Bestellung eines Verwaltungsbeirats;
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplans;
  • Jahresabrechnung.

bauliche Veränderungen mit Mehrheit oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.

14. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.