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Vergleichswertverfahren – die 1. Wahl

Das Vergleichswertverfahren ist die beste Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Denn hier erfolgt ein unmittelbarer Vergleich mit anderen Objekten, die bereits zu einem bestimmten Kaufpreis veräußert worden sind.

Im Vergleichswertverfahren gibt es grundsätzlich 2 verschiedene Wege der Wertermittlung.

Entweder rechnen Sie mit Vergleichspreisen oder mit Vergleichsfaktoren.

Objekte müssen vergleichbar sein

Das Vergleichswertverfahren setzt die Vergleichbarkeit der Objekte voraus. Das bedeutet, das Objekt, für das Sie einen Vergleichspreis kennen, muss mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sein.

Das Vergleichsobjekt muss somit in den wesentlichen Merkmalen mit der Zielimmobilie übereinstimmen.

Diese Merkmale müssen Sie beachten

Dazu gehören insbesondere folgende Merkmale:

  • Wohnfläche, Grundstücksgröße
  • Alter
  • Lage, Bauweise
  • Ausstattung wie Art und Umfang der verwendeten Baustoffe und baulichen Einrichtungen, z. B. elektrische Rollläden

Sie besitzen eine Eigentumswohnung in einem Objekt, das über insgesamt 40 Eigentumswohnungen verfügt, die alle gleich groß und gleich ausgestattet sind. Ein Nachbar hat seine Eigentumswohnung vor zwei Monaten für 200.000 € verkauft.

Es liegt auf der Hand, dass Ihre Eigentumswohnung ebenfalls 200.000 € wert ist.

Dies lässt sich durch den Vergleichspreis belegen, den Sie durch den unmittelbaren Vergleich mit der verkauften Eigentumswohnung ermittelt haben.

In der Praxis kennen Sie nicht immer die Vergleichspreise. Diesem Problem können Sie nur durch eine aktive Marktbeobachtung begegnen. Sie müssen also recherchieren,

  • welche Objekte verkauft worden sind,
  • ob die verkauften Objekte in räumlicher Nähe zu dem Bewertungsobjekt liegen und
  • ob sie mit diesem vergleichbar sind.

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Mit der Wohn-/Nutzfläche umrechnen

Sie können auch noch mit Vergleichspreisen rechnen, wenn die Immobilie nicht vollständig mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmt. Häufig können Sie einfach die Wohn-/Nutzfläche umrechnen.

Ihr Nachbar hat sein Reiheneinfamilienhaus für 250.000 € verkauft. Sie wollen den Wert Ihres Reiheneinfamilienhauses ermitteln, das in unmittelbarer Nachbarschaft liegt.

Die Wohnfläche des Nachbarhauses beträgt 100 qm. Ihr Reihenhaus hat dagegen eine Wohnfläche von 125 qm.

Formel zur Umrechnung

Rechnen Sie den Vergleichspreis bei unterschiedlich großen Immobilien mit folgender allgemein geltender Formel um:

Formel zum Ausrechnen des Vergleichwerts

In unserem speziellen Beispiel rechnen Sie also wie folgt:

(250.000 € ÷ 100 qm) × 125 qm = 312.500 €

So rechnen Sie mit Vergleichsfaktoren

In der Praxis werden Sie häufig noch erfolgreicher sein, wenn Sie Vergleichsfaktoren anwenden. Denn die Ermittlung von Vergleichspreisen kann relativ zeitaufwendig sein.

Vergleichsfaktoren erhalten Sie vom örtlichen Gutachterausschuss, der diese im jährlichen Grundstücksmarktbericht – überwiegend kostenpflichtig – zur Verfügung stellt (Preise vor Ort auf Anfrage).

Der Gutachterausschuss hat im Grundstücksmarktbericht für das Stadtgebiet, in dem Ihre Eigentumswohnung liegt, einen Wert von 1.800 € pro Quadratmeter Wohnfläche als Vergleichsfaktor ausgewiesen.

Wenn Ihre Eigentumswohnung 75 qm groß ist, berechnet sich der Wert der Eigentumswohnung wie folgt:

75 qm x 1.800 €/qm = 135.000 €

Musterdefinition beachten

Achten Sie darauf, dass die vom Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht beschriebenen Eigenschaften der Musterimmobilie mit den Eigenschaften des von Ihnen zu bewertenden Objekts übereinstimmen.

Die Kriterien sind regional unterschiedlich. Im Wesentlichen können insbesondere folgende Merkmale maßgebend sein:

  • Gute, mittlere oder einfache Wohnlage im Stadtgebiet
  • Baujahr
  • Größe der Wohnung (Apartments, Anzahl der Zimmer)
  • Art des Grundstücks

Das Vergleichswertverfahren führt bei der Bewertung von Eigentumswohnungen und von Teileigentum zu guten Ergebnissen. Teilweise können Sie auch Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichsverfahren bewerten.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Gutachterausschuss entsprechende Faktoren zur Verfügung stellt. Dies ist bei frei stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern relativ selten.

Typische Grundstücke für das Vergleichswertverfahren

Der unmittelbare Preisvergleich von gleichartigen Immobilien führt regelmäßig zu sehr realistischen Verkehrswerten.

Wegen dieser Genauigkeit ist das Vergleichswertverfahren eine bevorzugte Bewertungsmethode. Allerdings stellt sich in der Praxis teilweise die Schwierigkeit, geeignete Vergleichsobjekte zu finden.

Die Erfahrung zeigt, dass bestimmte Grundstückstypen für das Vergleichswertverfahren besonders geeignet sind, weil die charakteristischen Merkmale häufig übereinstimmen.

Bei folgenden Grundstücken werden Sie im Allgemeinen erfolgreich mit dem Vergleichswertverfahren sein:

  • unbebaute Grundstücke
  • Eigentumswohnungen
  • Reihenhäuser
  • Doppelhäuser
  • gleichartige Siedlungshäuser
  • Wohnblöcke von Wohnungsbauunternehmen

Prüfen Sie die konkrete Ausstattung der Immobilie

Bevor Sie den Vergleichswert endgültig bestimmen, sollten Sie prüfen, ob die tatsächliche Ausstattung des Objekts den allgemeinen Annahmen entspricht, die der Gutachterausschuss in seiner Definition der Musterwohnung beschrieben hat.

Das gilt insbesondere, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen.

Dabei ist der bauliche Zustand der Wohnung wichtig. Schließlich ist es ein erheblicher Unterschied, ob eine Eigentumswohnung völlig verwohnt ist und der Putz von den Wänden fällt oder ob die Wohnung gepflegt und intakt ist.

Nutzen Sie die nachstehende Checkliste, um die wesentlichen Ausstattungsmerkmale miteinander zu vergleichen.

Checkliste zur Vergleichswert-Ermittlung

4. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.