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Verhängung einer Versorgungssperre: Druckmittel der Eigentümergemeinschaft

Zahlt ein Mitglied Ihrer Eigentümergemeinschaft sein Hausgeld nicht, laufen die Kosten für Wasser, Wärmeenergie, Strom, Müllentsorgung etc. weiter.

Die anderen Mitglieder müssen diese Kosten übernehmen.

Um dieser Kostentragungspflicht zumindest für die Verbrauchskosten zu entkommen, können Sie gegen den säumigen Eigentümer die sogenannte Versorgungssperre einleiten:

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld, können Sie mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dessen Wohnung von der Versorgung mit Strom, Wasser, Gas etc. abzutrennen.

Diese Maßnahme begründet sich rechtlich auf dem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB, das der Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Eigentümer zusteht und höchstrichterlich abgesegnet ist (BGH, Urteil v. 10.06.05, VZR 235/04).

Gemeinschaft muss für Versorgung aufkommen

Das Einleiten einer Versorgungssperre setzt voraus, dass der säumige Eigentümer keinen eigenständigen Vertrag mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen hat.

Vielmehr muss die Eigentümergemeinschaft für die Versorgungsleistungen aufkommen und Vorschüsse leisten.


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Da es sich um eine drastische Maßnahme handelt, muss auch ein Hausgeldrückstand von erheblichem Umfang gegeben sein. Eine gesetzliche Regelung, die die Grenze der Erheblichkeit festlegt, existiert nicht.

Jedoch können Sie sich an dem vorgenannten Urteil des BGH orientieren, der von einem Rückstand von mindestens 6 Monaten ausgeht.

Außerdem müssen die Rückstände tatsächlich nicht beigetrieben beziehungsweise vollstreckt werden können. Allerdings hat der BGH hier nicht den ergebnislosen Vollstreckungsversuch als Voraussetzung festgelegt.

Sie brauchen daher keine Titulierung und ergebnislose Vollstreckung als Voraussetzung für die Versorgungssperre.

Ebenfalls muss die Versorgungssperre angedroht worden sein, um dem säumigen Eigentümer die Möglichkeit zu geben, die Versorgungssperre durch Zahlung der Rückstände abzuwenden.

In der Regel wird die Versorgungssperre durch den Verwalter durchgeführt. Er darf die Wohnung des säumigen Eigentümers zusammen mit Mitarbeitern des Versorgungsunternehmens betreten, um die Sperrung vorzunehmen.

Mieter kann Sperre durch Hausgeldzahlung abwenden

Eine Versorgungssperre können Sie unter Beachtung der vorgenannten Voraussetzungen grundsätzlich auch bei einer vermieteten Wohnung verhängen.

Sie müssen hier jedoch dem Mieter die Möglichkeit gegeben haben, die Rückstände zu begleichen und die Versorgungssperre dadurch abzuwenden.

Allerdings scheitert eine Versorgungssperre hier in der Regel an einem praktischen Problem:

Da die Eigentümergemeinschaft kein vertragliches Verhältnis mit dem Mieter hat, ist weder die Gemeinschaft noch deren Verwalter dazu berechtigt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

Bevor Sie und die anderen Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft den säumigen Wohnungseigentümer von der Versorgung abtrennen, prüfen Sie also, ob die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

  • Erheblicher Verzug mit Wohngeldzahlungen von mindestens 6 Monaten
  • Fälligkeit und zweifelsfreier Bestand der Ansprüche
  • Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Versorgungssperre
  • Androhung der Versorgungssperre, etwa durch Übersendung des entsprechenden Beschlusses

28. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.