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Verjährung: Mängelbeseitigung und Staffelmieten

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, wussten Sie, dass das Recht zeitabhängig ist?

Neulich erzählte wieder ein Vermieter, dass er einen Gerichtsprozess verloren hat, weil er einen Tag zu spät geklagt hatte.

Seine Forderung war verjährt.

Oft entscheidet nur die eine Sekunde zwischen gestern und heute darüber, ob ein Mieter bezahlen muss oder nicht.

Der Anspruch Ihres Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt nicht

Als Vermieter sind Sie nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Nunmehr hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Frage zu entscheiden, ob der entsprechende Anspruch Ihres Mieters auf Mängelbeseitigung der Verjährung unterliegt (BGH, Urteil v. 17.02.10, Az. VIII ZR 104/09).

Im entschiedenen Fall war das über der Wohnung der Mieterin liegende Dachgeschoss im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden.

Im Jahr 2006 verlangte die Mieterin von der Vermieterin die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung.

Da die Vermieterin dem nicht nachkam, ließ die Mieterin im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz tatsächlich unzureichend war.


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Daraufhin beschritt die Mieterin den Rechtsweg und verlangte eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung. Die Vermieter hielten diesen Anspruch für verjährt.

Der BGH gab der Mieterin recht. Durch den unzureichenden Schallschutz liegt ein Mangel der Mietsache vor, so dass die Mieterin die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen konnte.

Mieter dürfen die Beseitigung des Mangels immer fordern

Dieser Anspruch ist auch nicht verjährt. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht während der Mietzeit. Die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache zu überlassen und zu erhalten, ist nach dem BGH eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.

Das bedeutet, dass die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten ist.

Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Mietverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

Für Sie bedeutet dieses Urteil, dass Sie gerügte Mängel am besten sofort untersuchen und – wenn erforderlich – beseitigen lassen. Das gilt selbstverständlich nur für solche Mängel, die Ihr Mieter nicht selbst verursacht hat.

Leserfrage zum Thema Staffelmieten

Meine Mutter hat vor 5 Jahren eine Wohnung mit einer Staffelmietvereinbarung vermietet. Der Mieter hat die Erhöhungsbeträge aber nie gezahlt und meine Mutter hat das auch nie moniert.

Kann ich die Beträge im Namen meiner Mutter jetzt nachfordern?

Entscheidend ist zunächst, ob die Staffelmietvereinbarung wirksam ist. Wenn ja, ist der Mieter prinzipiell zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verpflichtet.

Eine vorhergehende Aufforderung zur Zahlung der erhöhten Mieten ist bei einer Staffelmietvereinbarung nämlich nicht erforderlich. Datum und Betrag der jeweiligen Erhöhungen sind ja bereits in der Vereinbarung enthalten.

Aus der Untätigkeit Ihrer Mutter darf der Mieter auch nicht schließen, dass Sie darauf verzichten wollten, die Mieterhöhungen geltend zu machen.

Beachten Sie die Verjährung

Allerdings sind Ihre Forderungen inzwischen teilweise verjährt. Denn Ansprüche auf Mietzahlung verjähren jeweils nach 3 Jahren, immer gerechnet vom Ende des Jahres an, in dem sie entstanden sind.

Das bedeutet für Sie: Alle Erhöhungsbeträge, die der Mieter im Jahr 2006 oder davor hätte zahlen müssen, können Sie jetzt nicht mehr einklagen, sie sind am 31.12.2009 bereits verjährt.

Alle Erhöhungsbeträge ab dem Jahr 2007 muss der Mieter jedoch nachzahlen.

Mit diesen 3 Punkten ist Ihre Staffelmietvereinbarung wirksam:

  • Es ist jeweils ein konkreter Geldbetrag, angegeben, welche Miete ab welchem Zeitpunkt zu zahlen ist. 500 € ab dem 1.5.2010. Ausreichend ist auch, wenn nur der jeweilige Erhöhungsbetrag genannt ist. Die Angabe einer prozentualen Steigerung ist hingegen unwirksam.
  • Entweder ist der jeweilige Erhöhungszeitpunkt durch ein Datum bestimmt oder es ist für jeden Erhöhungsbetrag genau angegeben, für welchen Zeitraum, beispielsweise wieviele Monate, er zu zahlen ist.
  • Die Miete muss jeweils mindestens 1 Jahr lang unverändert sein. Ist auch nur einmal ein Zeitraum kürzer als 1 Jahr, wird die gesamte Staffelmietvereinbarung hinfällig.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.