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Verkauf der Wohnung – Steuer sparen leicht gemacht

Für Immobilien gilt trotz der neuen Abgeltungssteuer ab dem Jahr 2009 nach wie vor die 10-Jahres-Frist. Nach Ablauf bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei. Aber auch bei vorzeitigem Verkauf der Wohnung ist die Steuer zu sparen.

Verkauf der Wohnung: Stichwort Selbstnutzung

Zwei alternative Voraussetzungen müssen vorliegen: Erstens: Seit dem Erwerb müssen Sie die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Zweitens: Vorher vermietete Objekte müssen Sie zwei volle Kalenderjahre vor dem Verkauf selbst bewohnt haben.

Mietvertrag macht Vorteil zunichte

Selbstnutzung heißt: Es darf nicht vermietet worden sein. Das Zusammenleben mit einem Partner ist aber unschädlich. Allerdings sollte mit diesem kein offizieller Mietvertrag über Teile der Wohnung abgeschlossen worden sein.

Wurde dennoch ein Mietverhältnis begründet und auch noch steuerlich deklariert, ist es mit der Selbstnutzung vorbei.


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Verkauf der Wohnung: Besonderheit Mehrfamilienhaus

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wird nach Quadratmetern aufgeteilt. Soweit das Objekt gemäß dieser Aufteilung selbst bewohnt wurde, bleibt der beim Verkauf erzielte Gewinn steuerfrei. Für den vermieteten Teil jedoch können immerhin die Kreditkosten anteilig abgerechnet werden.

Steuerlich optimal: Selbsteinzug drei Jahre vor Verkauf

Die steuerlich optimale Lösung besteht im Selbsteinzug drei Jahre vor dem Verkauf. Der Clou dabei: Während der Vermietungszeit wird modernisiert. Zugleich wird der Fiskus an diesen Kosten beteiligt.

Nach dreijähriger Selbstnutzung wird die im Wert gestiegene Immobilie dann steuerfrei verkauft. Die Wohnung verkaufen und Steuer dabei zu sparen geht also doch!

Werbungskosten: nur absetzbar, wenn eine Vermietungsabsicht erkennbar ist

Schlechte Karten für Immobilienbesitzer, die sich jahrelang vergeblich bemüht haben, ein Haus zu verkaufen und es dann schlussendlich vermieten: Das Finanzamt ist nämlich der Ansicht, dass keinerlei Werbungskosten geltend gemacht werden können, wenn eine Immobilie zum Verkauf steht.

Bei den Werbungskosten handelt es sich um Aufwendungen, die der Sicherung von Einnahmen dienen. Einnahmen werden allerdings ausschließlich durch Vermietung erzielt, nicht aber durch einen Verkauf.

Vermietungsabsicht muss deutlich sein

Diese Ansicht wird durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs untermauert: Der Kläger hatte sich ein Haus gekauft und gemeinsam mit seiner Familie drei Jahre lang darin gewohnt. Im Anschluss an diesen Zeitraum stand das Haus für fünf Jahre lang leer, da sich kein Käufer fand.

Nach diesen fünf Jahren entschloss sich der Besitzer, das Haus zu vermieten und wollte für die vergangenen fünf Jahre Werbungskosten geltend machen. Das Finanzamt ließ den Steuerabzug jedoch nicht zu, sodass es schließlich vor Gericht ging.

Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass keinerlei Absicht erkennbar sei, ein Haus zu vermieten, solange es zum Verkauf steht. Deshalb können keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 1/07

GeVestor.de empfiehlt: Werbungskosten für ein leer stehendes Haus bzw. eine leer stehende Wohnung sind laut dieses Urteils nur dann absetzbar, wenn eine Vermietungsabsicht vorliegt und diese auch klar erkennbar ist.

Den Nachweis können Sie beispielsweise dadurch erbringen, indem Sie einen Makler beauftragen oder Anzeigen in der örtlichen Tagespresse schalten.

30. August 2008

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Erhard Liemen. Über den Autor

Dr. Erhard Liemen ist Chefredakteur verschiedener, international renommierter Informationsdienste. Seit 1996 betreut er den angesehenen und erfolgreichen Dienst "Der Deutsche Wirtschaftsbrief".