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Verkauf von Eigentumswohnungen: Zwei Leserfragen

Sie wollen Ihre Eigentumswohnung verkaufen?

Bei diesem Vorhaben müssen Sie einiges beachten.

In diesem Beitrag finden Sie zwei beispielhafte Fragen mit ausführlichen Antworten.

Leserfrage 1: Vorkaufsrecht?

Meine Schwester und ich haben ein Mehrfamilienhaus geerbt. Wir wollen das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen und diese verkaufen.

Die Wohnung im Erdgeschoss will mein Neffe, der Sohn meiner Schwester kaufen. Der Mieter der Wohnung meint, er habe ein Vorkaufsrecht und wir müssten an ihn verkaufen. Ist das so?

Ihr Mieter irrt sich.

Zwar besteht ein solches Vorkaufsrecht beim Verkauf einer in eine Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung – gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt dies aber nicht beim Verkauf an Familienangehörige.

Im Allgemeinen funktioniert das Vorkaufsrecht so: Haben Sie als Vermieter Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkaufen eine der Wohnungen, sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter über die ausgehandelten Verkaufsbedingungen zu informieren.


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Gleichzeitig teilen Sie ihm mit, dass er ein Vorkaufsrecht hat.

Ihr Mieter kann dann entscheiden, ob er an Stelle des von Ihnen gefundenen Käufers in den Kaufvertrag eintreten will. Er kauft bei Interesse die Wohnung also zu genau den Bedingungen, die Sie mit dem ursprünglichen Käufer ausgehandelt hatten.

Dieses Recht hat nicht nur ein Mieter, der bereits sein Kaufinteresse angemeldet hat.

Sondern: Beim Verkauf jeder Ihrer neu umgewandelten Eigentumswohnungen müssen Sie den entsprechenden Mieter informieren.

Normalerweise hat Ihr Mieter 2 Monate Bedenkzeit

Ein Mieter, der sein Vorkaufsrecht ausüben will, muss dies dem Verkäufer des notariellen Kaufvertrags, also Ihnen und Ihrer Schwester gegenüber, schriftlich erklären.

Dafür bleiben ihm 2 Monate, nachdem er Ihre Information über den erfolgten Verkauf und das Vorkaufsrecht erhalten hat. Spätestens dann muss Ihnen seine Erklärung zugehen, dass er das Vorkaufsrecht ausübt.

Ist er zu spät, kommt der Kaufvertrag zwischen Ihnen und Ihrem ursprünglichen Käufer zustande.

Beim Verkauf an Familie besitzt Ihr Mieter kein Vorkaufsrecht

Pech für den Mieter Ihrer Erdgeschosswohnung: Das Vorkaufsrecht besteht nicht bei Wohnungen, die Sie an einen Familienangehörigen verkaufen, beispielsweise an Eltern, Kinder, Enkel, aber auch Nichten und Neffen oder Schwiegereltern. Und auch nicht bei einem späteren Weiterverkauf.

Leserfrage 2: Befristete Vermietung bis zum Verkauf

Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen, aus bestimmten Gründen aber erst im Juli 2012. Kann ich die Wohnung wegen dieser Verkaufsabsicht bis dahin befristet vermieten?

Nein, diese Möglichkeit lässt Ihnen das Gesetz nicht.

Da sich eine vermietete Wohnung meist schlechter verkaufen lässt, möchten viele Vermieter einen befristeten Mietvertrag schließen.

Jedoch lässt § 575 BGB den Abschluss eines Zeitmietvertrags nur in 3 Fällen zu:

  1. Sie haben Eigenbedarf für sich bzw. für einen Haushalts- oder Familienangehörigen.
  2. Sie planen, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern bzw. instand zu setzen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde.
  3. Sie vermieten die Wohnung an einen Ihrer Angestellten, wobei Sie die Mietdauer an die Dauer des Arbeitsverhältnisses knüpfen.

Sie sehen, dass der geplante Verkauf einer Wohnung als Befristungsgrund nicht genannt ist, wohlweislich: Der Gesetzgeber legt fest, dass Mietverhältnisse trotz eines Verkaufs der Mieträume Bestand haben (§ 566 BGB).

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.