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Verkehrssicherungspflicht: Ab wann ist Untätigkeit fahrlässig?

Nicht jeder Vermieter ist sich im Klaren, wie weit seine Haftung für Schäden des Mieters oder Dritter reichen kann. Grundsätzlich haftet der Vermieter für Sach- und Personenschäden, die durch den mangelhaften Zustand des Grundstücks bzw. des darauf befindlichen Gebäudes entstehen.

Essentiell wichtig, um einer eventuellen Haftung zu entgehen, ist die Vorbeugung. Dass will sagen: Dort, wo keine Verschuldung vorliegt, können Sie auch nicht rechtlich belangt werden. Lassen Sie sich also keine Schuld zuteil werden und handeln Sie bevor es zu spät ist.

Wann Sie nicht untätig bleiben dürfen

Ist Ihnen als Vermieter eine Gefahrenquelle bekannt, die Sie jedoch nicht sofort beseitigen können, dürfen Sie nicht zu lange untätig bleiben.

Sie sind hier auf jeden Fall verpflichtet, zumindest auf die Gefahr deutlich hinzuweisen und auf diese Weise sicherzustellen, dass bis zur Beseitigung des gefährlichen Zustands niemand zu Schaden kommt.

Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass Sie Warnhinweise bzw. Schilder anbringen, welche auf die Gefahr hinweisen.

Beispiel: Bei der Anlieferung des Heizöls entweicht beim Anschließen des Schlauches eine geringe Ölmenge auf den Treppenabgang in die Tiefgarage. Trotz sofortiger Beseitigung des Öls mit herkömmlichen Mitteln sind einige Treppenstufen rutschig geblieben.

Bis zur endgültigen Beseitigung dieser Gefahr unter Zuhilfenahme eines Spezialreinigers müssen Sie durch deutliche Hinweise an der betreffenden Stelle auf die Rutschgefahr aufmerksam machen.

Achtung: Bei Gefahrenherden, die mit erheblichen Schädigungen verbunden sein können, dürfen Sie sich jedoch nicht mit einem Warnhinweis begnügen. In derartigen Fällen müssen Sie sofortige Sicherungsmaßnahmen ergreifen, welche bis zur endgültigen Beseitigung der Gefahr einen Schaden verhindern.


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Beispiel: Sie stellen fest, dass die Türen des Personenaufzugs während der Fahrt nicht immer vorschriftsgemäß schließen.Da hier mit erheblichen Schädigungen (z.B. bei Kleinkindern) zu rechnen ist, muss der Aufzug bis zur Beseitigung dieser Gefahr sofort stillgelegt werden.

Mitverschulden des Geschädigten

Steht ein Verschulden des Vermieters fest, bedeutet dies jedoch noch nicht, dass Sie als Vermieter für den gesamten Schaden aufkommen müssen.

In derartigen Fällen ist immer zu prüfen, inwieweit ein Mitverschulden des Verletzten zu berücksichtigen ist.

Insbesondere dann, wenn die Gefahr auch für den Geschädigten erkennbar war, muss dieser Aspekt besonders gründlich geprüft werden.

Wie hoch das Mitverschulden des Verletzten anzusetzen ist, kann nicht generell gesagt werden. Hierbei kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Generell gilt: Je eher die Gefahr für den Geschädigten erkennbar ist, desto höher ist die Mitverschuldensquote anzusetzen.

Beispiel: Stellt ein Autofahrer seinen Pkw bei Tauwetter unter einem Hausdach ab, muss er mit Dachlawinen rechnen. Kommt es dann tatsächlich zu einem Schaden, muss er sich ein anteiliges Mitverschulden zurechnen lassen.

Welche Personen sind geschützt?

Ihre Haftung als Vermieter ist nicht nur auf Schäden des Mieters und dessen Haushaltsangehörige beschränkt.

Als Grundstückseigentümer haften Sie vielmehr gegenüber jeder Person, welche das Grundstück bzw. das Gebäude betritt, um zu den dort gelegenen Wohnungen zu gelangen.

Dies gilt etwa für folgende Personen:

  • Haushaltsangehörige von Mietern
  • Besucher
  • Postboten
  • Lieferanten
  • Handwerker

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.