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Verkehrssicherungspflicht: Mieter muss in Mietshaus mit Rutschgefahr rechnen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte im November 2014 fest, dass ein Mieter in einem Mietshaus jederzeit mit einem feuchten Fußboden rechnen muss. Ein Mieter muss deshalb auf mögliche Gefahrenquellen achten und kann nicht darauf vertrauen, dass ein Fußboden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder mit einem Warnschild versehen wird.

Der Fall: Schadensersatz wegen Sturz im Mietshaus

Ein Mieter machte gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen eines Sturzes im Keller des Mietshauses, bei dem er sich Knochenbrüche zugezogen hatte, geltend.

Am Tag des Unfalls begab er sich in den Keller des Gebäudes und stürzte dort. Zuvor hatte eine für den Vermieter tätige Reinigungskraft den Kellerflur, in dem sich der Sturz ereignete, gereinigt. Der Mieter behauptete, er sei aufgrund von extremer Nässe im Kellerflur gestürzt.

Die Reinigungskraft habe es versäumt, nach dem Reinigungsvorgang trocken nach zu wischen. Aufgrund der glänzenden Beschichtung des Bodenbelags sei die Nässe nicht erkennbar gewesen.


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Der Vermieter behauptete, der Flurboden sei trocken nachgewischt worden und nicht mehr rutschig gewesen. Sollte sich auf dem Boden noch Feuchtigkeit befunden haben, wäre dies dem Mieter erkennbar gewesen, denn der Keller sei gut ausgeleuchtet.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter oder dessen Reinigungskraft ließ sich nicht feststellen. Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.

Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch Vermieter nicht gegeben

Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist aber im praktischen Leben nicht erreichbar. Deshalb muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Es sind vielmehr nur die Vorkehrungen zu treffen, die geeignet erscheinen, die Schädigung anderer abzuwenden (BGH, Urteil v. 03.06.08, Az. VI ZR 223/07).

Unter Heranziehung dieser Maßstäbe war eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter nicht ersichtlich. Insbesondere war der Vermieter nicht gehalten, für die Aufstellung eines Schildes zu sorgen, welches während der Dauer der Reinigungsarbeiten auf mögliche Feuchtigkeit und eine Rutschgefahr des Bodens hinwies.

Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden vorzufinden. Sowohl durch Putzmaßnahmen, deren Durchführung einem Mieter regelmäßig bekannt ist, als durch andere Nutzer kann es zu Feuchtigkeit auf einem Fußboden kommen.

Da weder eine planmäßige Befeuchtung eines Bodens durch Reinigungsmaßnahmen noch eine unplanmäßige durch andere Nutzer vermeidbar ist, muss ein Mieter regelmäßig damit rechnen.

Ein Mieter muss sein Verhalten darauf einstellen, ohne dass er jeweils gesondert darauf hingewiesen werden muss. Auf etwaige Gefahrenquellen muss er achten, damit er sie gegebenenfalls wahrnehmen kann.

Deshalb würden die Anforderungen an die Verkehrssicherung eines Vermieters überspannt, wenn man verlangen würde, dass nach jedem Wischen entweder sofort getrocknet würde oder eine Fläche stets als nass zu kennzeichnen wäre. Denn die Verkehrssicherungspflicht endet dort, wo lediglich eine Gefahr vorhanden ist, die ein Mieter zumutbar bei eigener Vorsicht abwenden kann (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 07.11.14, Az. 24 U 155/14).

1. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.