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Verkehrssicherungspflicht praktisch: Was Sie aus der Ferne tun können

Nicht jeder Vermieter ist sich im Klaren, wie weit seine Haftung für Schäden des Mieters oder Dritter reichen kann.

Grundsätzlich haftet der Vermieter für Sach- und Personenschäden, die durch den mangelhaften Zustand des Grundstücks bzw. des darauf befindlichen Gebäudes entstehen. Was tun, wenn Sie selbst als Vermieter nicht vor Ort sein können?

Welche Vorteile Ihnen ein Verwalter bringt

Insbesondere dann, wenn Sie als Vermieter nicht selbst im vermieteten Gebäude wohnen, sind Sie häufig auf die Einschaltung eines Verwalters bzw. Hauswarts angewiesen.

Dabei bietet es sich an, diesen Personen auch die soeben dargestellten Überwachungspflichten zu übertragen. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis auch häufig Gebrauch gemacht.

Achten Sie jedoch darauf, dass Sie die diesbezüglichen Aufgaben im Verwalter- bzw. Hauswartvertrag genau beschreiben. Beschränken Sie sich nicht darauf, dem Verwalter bzw.

Hauswart lediglich die Einhaltung der „Verkehrssicherungspflicht“ zu übertragen.

Schreiben Sie ihm vielmehr detailliert vor, welche Gebäudeteile und Einrichtungen von ihm regelmäßig zu überprüfen sind. Dazu können Sie sich auch an der am Ende dieses Beitrags abgedruckten Übersicht orientieren.

Wichtig: Auch dann, wenn Sie Ihre Vermieterpflichten auf einen Hausmeister bzw. den Verwalter übertragen, müssen Sie wissen, dass Sie dadurch allein noch nicht von Ihrer Haftung befreit sind.

In derartigen Fällen sind Sie nämlich verpflichtet, die von Ihnen beauftragte Person regelmäßig zu überwachen. Wenn Sie die Tätigkeit der von Ihnen beauftragten Person nicht kontrollieren, bleiben Sie – neben dem Verwalter bzw. dem Hauswart – weiterhin gegenüber dem Geschädigten haftbar.

Mit anderen Worten: Bei einer Übertragung Ihrer Überprüfungspflichten auf den Verwalter bzw. den Hauswart wandelt sich Ihre Überprüfungspflicht in eine Aufsichtspflicht um. Sie müssen dann von Zeit zu Zeit überprüfen, ob die von Ihnen beauftragte Person tatsächlich ihren Aufgaben nachkommt.


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Beispiel: Im Hausmeistervertrag wurde vereinbart, dass der Hausmeister die Zugänge und Zufahrten zur Wohnanlage innerhalb bestimmter Zeiten von Schnee und Eis befreien muss.

Um dies zu überprüfen, macht der Vermieter in regelmäßigen Abständen Stichproben, indem er den Zustand der Zugänge und Zufahrten bei Schneefall bzw. Glatteisgefahr überprüft.

Hinweis: Vergessen Sie nicht, die Ergebnisse Ihrer stichprobenartigen Überprüfung schriftlich festzuhalten. Stellen Sie fest, dass die übertragenen Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden, dürfen Sie keinesfalls untätig bleiben.

Um eine effektive Übertragung des Haftungsrisikos zu erreichen, müssen Sie den Verwalter bzw. Hauswart ansprechen und im Ernstfall abmahnen. Außerdem müssen Sie in derartigen Fällen Ihre Aufsichtstätigkeit intensivieren.

Stellen Sie fest, dass die übertragenen Aufgaben weiterhin nachlässig ausgeführt werden, müssen Sie wissen, dass die von Ihnen angestrebte Entlastung bzw. Enthaftung nicht mehr gegeben ist.

Kommt es in einer derartigen Situation zu Schäden, können Sie sich nicht wirksam auf die Übertragung Ihrer Pflichten auf den Verwalter bzw. den Hauswart berufen.

Welche Pflichten Sie auf den Mieter übertragen können

Insbesondere wenn es um die Wegereinigungspflicht geht, ist aus Vermietersicht eine Übertragung auf den Mieter sinnvoll. Die Praxis zeigt allerdings, dass die Übertragung dieser Pflichten nicht immer in rechtswirksamer Weise erfolgt.

Hierzu müssen Sie Folgendes wissen:

Häufig wird die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt. In diesem Fall müssen Sie bei Abschluss des Mietvertrags darauf achten, dass die Hausordnung in wirksamer Weise zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wird.

Dies geschieht am besten dadurch, dass im Mietvertrag unter „Anlagen“ ausdrücklich vermerkt wird, dass die beigefügte Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist.

Zusätzlich sollte die Hausordnung dem Mietvertrag beigeheftet werden und vom Mieter ebenfalls unterschrieben werden. Damit haben Sie zumindest sichergestellt, dass die Hausordnung für den Mieter verpflichtend ist.

Rechtliche Risiken können sich jedoch insoweit ergeben, als einige Gerichte der Auffassung sind, dass ein bloßer Verweis auf eine Hausordnung, in welcher sich eine Räum- und Streupflicht findet, unwirksam ist.

Aus diesem Grund sollte der Mieter die Hausordnung unbedingt mit unterschreiben.

Damit kann das Risiko reduziert werden, dass die Übernahme der Räum- und Streupflicht von einem Gericht als unwirksame „überraschende Klausel“ eingestuft wird.

Individuelle Regelung

Außerdem kann die Räum- und Streupflicht zusätzlich individuell mit dem Mieter vereinbart werden. Dies geschieht am besten dadurch, dass im Mietvertrag unter der Rubrik „Sonstige Vereinbarungen“ ein entsprechender Passus aufgenommen wird.

Eine solche Klausel könnte etwa wie folgt lauten:

Beispiel: „Der Mieter ist zur Schneeräumung und Streuung der Zugangswege nach Maßgabe der gemeindlichen Vorschriften sowie der diesem Vertrag beigefügten Hausordnung verpflichtet.“

So weit es in der betreffenden Gemeinde gesonderte Schneeräum- und Streuvorschriften gibt, sollten Sie diese ebenfalls ausdrücklich erwähnen.

Achtung: Wenn Sie eine wirksame Übertragung der Räum- und Streupflicht nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags sicherstellen, ist Ihr Mieter zur Durchführung dieser Arbeiten nicht verpflichtet.

Wenn Sie die entsprechenden Pflichten dann nachträglich auf den Mieter überwälzen wollen, benötigen Sie hierzu dessen Zustimmung. Gelingt es Ihnen nicht, diese Zustimmung einzuholen, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die entsprechenden Arbeiten selbst durchzuführen oder einen gewerblichen Streu- und Räumdienst zu beauftragen.

Überwachung der auf den Mieter übertragenen Arbeiten

Genauso wie bei der Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf den Verwalter bzw. einen Hauswart müssen Sie auch bei der Übertragung auf den Mieter regelmäßig überprüfen, ob dieser seinen Verpflichtungen auch tatsächlich nachkommt.

Auch insoweit sind zumindest stichprobenartige Überprüfungen erforderlich. Unterlassen Sie dies, riskieren Sie, dass Sie im Ernstfall–neben dem Mieter–weiterhin in Anspruch genommen werden können.

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.