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Verkehrswert ermitteln mit Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert

Steht der Verkauf oder Erwerb einer Immobilie an, so wird in der Regel zunächst eine Schätzung des betreffenden Hauses unternommen.

Diese Schätzung soll zur Verkehrswertermittlung des betreffenden Objekts führen.

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Der Verkehrswert

Der Verkehrswert stellt einen zum Zeitpunkt der Ermittlung realistischen Wert der Immobilie dar und ist in § 194 BauGB definiert.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass der geschätzte Wert auch dem späteren Preis im Falle eines Kaufs entspricht. Dies rührt daher, dass zum Beispiel persönliche Beziehungen bei der Verkehrswertermittlung außer Acht gelassen werden.

Gerade solche Beziehungen und Umstände können aber zu Abweichungen führen. So würde man sein Haus einem Freund oder Verwandten vermutlich eher zu einem Preis verkaufen, der geringer als der Verkehrswert ist.


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Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts

Es gibt 3 verschiedene Methoden, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Diese sind die Ertragswertmethode, die Sachwertmethode sowie die Vergleichswertmethode.

Mehr zum Thema: Wie Sie den Wert von Immobilien richtig einschätzen können

Der Verkehrswert per Ertragswertmethode

Vor allem bei vermieteten und gewerblich genutzten Objekten wird zur Ermittlung des Verkehrswerts der Ertragswert als Ausgangspunkt gewählt.

Dabei ist der Ertragswert renditeorientiert. Bei seiner Ermittlung spielt der reelle materielle Wert keine Rolle, einzig auf die erzielbaren Gewinne kommt es an.

Ermittelt wird der Ertragswert, indem von den geschätzten Jahreseinkünften aus Miete/Pacht die eventuell anfallenden Kosten für Bewirtschaftung sowie für das Grundstück anfallende Zinsen abgezogen werden.

Die so erhaltene Summe wird auf die geschätzte Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet und schließlich mit dem Bodenwert addiert.

Der Verkehrswert per Sachwertmethode

Handelt es sich dagegen um für den Eigennutz bestimmte Immobilien, so wird in Deutschland in der Regel zur Bestimmung des Verkehrswerts statt dem Ertragswert der Sachwert ermittelt. Hierbei zählen im Vergleich zum Ertragswert materielle Werte.

Der Sachwert wird ermittelt, in dem die Baukosten für die gesamte Immobilie geschätzt werden. Diese Kosten werden dann mit dem Bodenwert addiert. Zudem wird ein eventuell vorhandener Abnutzungsverlust geschätzt und mitberechnet.

Der Verkehrswert per Vergleichswertmethode

Während diese beiden Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts relativ aufwendig sind, scheint die dritte Variante, der Vergleichswert, relativ einfach.

Zudem bietet sie den Vorteil, dass sie nicht auf geschätzten, sondern auf realen Daten beruht. Allerdings birgt die Vergleichswertmethode den Nachteil, dass nicht immer ausreichend viele Immobilien oder Grundstücke vorhanden sind, die zum Vergleich herangezogen werden können.

Ermittelt wird der Vergleichswert durch einen – wie der Name schon sagt – Vergleich mit anderen Immobilien/Grundstücken, die dem Objekt entsprechen. Anhand der real erzielten Preise dieser Vergleichsobjekte wird dann der Vergleichswert ermittelt.

Egal für welche Variante man sich entscheidet, sie alle bilden die Voraussetzung zur Ermittlung des Verkehrswerts. Welche Methode jeweils am geeignetsten ist, muss individuell betrachtet und entschieden werden.

4. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.