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Verluste für den Vermieter: Wie sie nicht die Nerven verlieren

Was ein Horror! Die Wohnung ist beschädigt; sie kann auf Grund verschiedenster Arbeiten nicht vermietet werden; der Mieter zieht nicht aus. Wie als Vermieter in diesen Szenarien umgehen, was tun?

Bei Schäden und Mängeln in der Wohnung: Diese Kosten muss Ihr Mieter Ihnen ersetzen

Ein typischer Fall aus der Vermietungspraxis: Ein Mietverhältnis endet. Der Mieter zieht aus. Die zurückgegebene Wohnung weist Schäden auf, die der Mieter verursacht hat, aber nicht beseitigen will.

So mussten die Türen im Kinder- und Badezimmer repariert und die Holzvertäfelung im Kinder- und Schlafzimmer erneuert werden.

Wenn Sie in einer solchen Situation Reparaturarbeiten in Auftrag geben und die Wohnung deshalb zunächst nicht weiter vermieten können, muss Ihnen Ihr bisheriger Mieter den Mietausfall ersetzen.

Arbeiten in der Wohnung blockieren Neuvermietung

Nutzen Sie diese Reparaturarbeiten dazu, in der Wohnung außerdem auch noch andere Arbeiten auszuführen, geht die dadurch entstehende Zeitverzögerung zu Ihren Lasten. Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts Braunschweig. (LG Braunschweig, 6 S 217/00)

Außerdem führte der Vermieter auch Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durch. Er ließ das Badezimmer vergrößern, neue Leitungen legen und die Wände verputzen.

Dazu jetzt das Landgericht: Der Vermieter kann nicht nur die Reparaturkosten ersetzt verlangen. Er hat außerdem auch Anspruch auf Mietausfall; dies allerdings nur für einen Monat.


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Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt. Eine Neuvermietung war erst vier Monate später möglich. Deshalb verlangte der Vermieter von seinem früheren Mieter Mietausfall für den viermonatigen Leerstand der Wohnung.

Er verwies darauf, dass die Wohnung mehrere Schäden aufwies, die der Mie- Zunächst einmal stellen die Richter ausdrücklich klar: Als Schaden des Vermieters kommen in einem Fall wie diesem vor allem der Mietausfall, aber auch die Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter und die erforderliche Herrichtung der Räume, um sie weiter vermieten zu können, in Betracht.

Dabei trifft Sie als Vermieter allerdings eine Schadenminderungspflicht. Sie müssen sich nachhaltig um eine andere Vermietung der Wohnung bemühen.

Für die Reparatur der Türen und die Erneuerung der Holzvertäfelung einschließlich der Vorbereitungszeit für die Bestellung und Anlieferung des Materials hätte ein Monat ausgereicht.

Wie Sie reagieren, wenn Ihr Mieter nicht auszieht

Dass die Wohnung trotzdem erst vier Monate nach dem Auszug des früheren Mieters neu belegt war, liegt daran, dass der Vermieter zusätzlich Renovierungs- und Umbaumaßnahmen ausführen ließ.

Weigert sich Ihr Mieter die Wohnung zu räumen, sind Sie darauf angewiesen, Räumungsklage zu erheben. Im Zusammenhang damit können Sie dann auch den Mietrückstand einklagen.

Für die Dauer dieser Arbeiten war die Wohnung nicht benutzbar und nicht vermietbar. Deshalb kann der Vermieter für diesen Zeitraum auch keinen Mietausfall geltend machen.

Wie Sie beim Mietausfall Verluste gering halten

Wenn Ihr Mieter keine Miete mehr überweist, führt kein Weg daran vorbei: Sie müssen das Mietverhältnis fristlos kündigen. Danach konzentriert sich Ihr Interesse auf zwei Punkte:

Dazu sollten Sie sich aber nur dann entschließen, wenn Ihr Mieter nicht überschuldet ist. So halten Sie die Gerichts- und Anwaltskosten jedenfalls möglichst gering. Denn auch hier müssen Sie davon ausgehen, dass diese Kosten nicht nur von Ihnen verauslagt werden müssen, sondern auch an Ihnen „hängen bleiben“.

Für Sie ist es wichtig, dass Ihr Mieter die Wohnung schnellstmöglich räumt. Die Frage, ob noch Schönheitsreparaturen auszuführen sind, hat in einem solchen Fall lediglich nachrangige Bedeutung. Die möglicherweise auflaufenden Mietverluste wiegen eindeutig schwerer.

Ist der Mieter dagegen nicht überschuldet, macht es stets Sinn, den Mietrückstand gerichtlich einzufordern. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung freiwillig räumt oder nicht. Zieht er allerdings freiwillig aus, empfiehlt es sich, auf eine Zahlungsklage zu verzichten und stattdessen einen Mahnbescheid zu beantragen.

Außerdem müssen Sie sich die Frage beantworten, ob Sie den Mietrückstand gerichtlich einfordern wollen.

Die dadurch ersparten Gerichts- und gegebenenfalls auch Anwaltskosten sind beträchtlich. Zu einer Kostenersparnis kommt es immer dann, wenn der Mieter gegen den Mahnbescheid keinen Widerspruch einlegt.

9. Februar 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.