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Übertragung Ihrer Immobilie: Steuernachteile bei der Übertragung vermeiden

Wenn Sie Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten auf Ihre künftigen Erben übertragen, hat dies den Vorteil, dass der Freibetrag für die Erbschaftsteuer möglicherweise mehrfach ausgenutzt werden kann. Sie können den Freibetrag nämlich für Schenkungen und die Erbschaft alle zehn Jahre in voller Höhe ausschöpfen. Wenn Sie Ihre Immobilie also zu Lebzeiten auf einen Ihrer künftigen Erben übertragen wollen und von ihm dafür regelmäßige Zahlungen zur Alterssicherung erhalten, sind verschiedene Gestaltungen möglich.

Da sie sich in ihrer steuerlichen Auswirkung ganz erheblich unterscheiden, sollten Sie vor der Übertragung prüfen, welcher Weg für Sie der beste ist. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die Möglichkeiten und nennen Ihnen die Voraussetzungen Allen Modellen ist gemeinsam, dass Sie einen Notarvertrag machen müssen. Nur so ist die Übertragung wirksam und Sie sichern sich Ihre Zahlungen.

Rente: Diese verschiedenen Möglichkeiten gibt es

Sie können den Vertrag so gestalten, dass die Zahlungen an Sie als Rente behandelt werden. Ein entsprechendes Muster finden Sie am Ende des Beitrags. Dann kann Ihr Erbe einen Teil der Zahlungen bei der Einkommensteuer berücksichtigen. Sie müssen dann diesen Teil aber auch als Rente versteuern. Dieser Weg ist dann interessant, wenn Sie weniger Steuern zahlen als Ihr Erbe.

Zahlen Sie mehr Steuern als Ihr Erbe, sollten Sie diesen Weg nur gehen, wenn es nicht allzu lange dauert, bis Ihr Erbe mehr Steuern zahlt als Sie. Wie groß der Anteil ist, den Ihr Erbe abziehen kann und Sie versteuern müssen, können Sie aus folgender Tabelle ablesen.

Bei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des RentenberechtigtenAbziehbarer Anteil nach dem EinkommensteuergesetzBei Beginn der Rente vollendetes Lebensjahr des RentenberechtigtenAbziehbarer Anteil nach dem Einkommensteuergesetz
0 bis 15951 bis 5229
2 bis 3585328
4 bis 5575427
6 bis 85655 bis 5626
9 bis 10555725
11 bis 12545824
13 bis 14535923
15 bis 165260 bis 6122
17 bis 185121
19 bis 20506220
21 bis 22496319
23 bis 24486418
25 bis 264765 bis 6617
27466716
28 bis 29456815
30 bis 314469 bis 7014
32437113
33 bis 344272 bis 7312
35417411
36 bis 37407510
383976 bis 779
39 bis 403878 bis 798
4137807
423681 bis 826
43 bis 443583 bis 845
453485 bis 874
46 bis 473388 bis 913
483292 bis 932
493194 bis 961
5030ab 97

Dauernde Last

Der Vertrag kann aber auch so gestaltet werden, dass Ihr Kind die Zahlungen an Sie voll als Sonderausgaben abziehen kann. Natürlich müssen Sie dann die Zahlungen auch voll versteuern. Auch hierfür finden Sie ein entsprechendes Muster am Ende des Beitrags im Muster Schenkungsvertrag. Dieser Weg ist wie die Rente dann interessant, wenn Ihr Erbe mehr Steuern zahlt als Sie. Bei dieser Gestaltung spricht man bei den Zahlungen von einer dauernden Last.

Unterhaltsleistungen und Verkauf

Wenn Sie den Vertrag so gestalten, dass die Zahlungen als so genannte Unterhaltsleistungen behandelt werden, kann Ihr Erbe die Zahlungen nicht abziehen. Sie müssen sie dann aber auch nicht versteuern. Das ist dann interessant, wenn Sie mehr Steuern zahlen als Ihr Kind und sich auch sobald nichts daran ändert. Dazu sollten Sie im Vertrag ausdrücklich festhalten, dass es sich bei den Zahlungen nicht um eine Rente oder eine dauernde Last handeln soll.

Natürlich können Sie den Vertrag auch so gestalten, dass es sich um einen Verkauf handelt. Ein Muster finden Sie ebenfalls am Ende des Beitrags. Die lebenslangen monatlichen Zahlungen sind dann als Raten auf den Kaufpreis zu sehen. Ihr Erbe kann dann für den Kaufpreis die Abschreibungen in Anspruch nehmen. Sie müssen dann Steuern zahlen, wenn Sie die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft und mit dem Verkauf einen Gewinn erwirtschaftet haben.

So unterscheiden Sie Renten und dauernde Lasten

Bei einer dauernden Last kann die Höhe der Zahlungen verändert werden. Sie können zum Beispiel höhere Zahlungen verlangen, wenn sich Ihr finanzieller Bedarf verändert hat, weil Sie pflegebedürftig geworden sind. Umgekehrt können Ihre Kinder zum Beispiel eine Herabsetzung verlangen, wenn die Mieteinnahmen dauerhaft weniger werden.

Praxis-Tipp: Wichtig ist aber, dass Anpassungen nur verlangt werden können, wenn sich nach dem Abschluss des Vertrags etwas ändert. Sie können also keine Anpassung verlangen, wenn Sie beim Vertragsabschluss nur zu wenig verlangt haben und es sich später anders überlegen. Kalkulieren Sie also von Anfang an so, dass die Zahlungen Ihren Bedürfnissen entsprechen und auch schon eine eventuelle Pflegebedürftigkeit berücksichtigt wird. Eine Rente ist dagegen nicht anpassbar. Sie bleibt immer gleich.

So machen Sie im Vertrag klar, was Sie wollen

Wenn Sie die regelmäßigen Zahlungen nicht ausdrücklich als Rente oder dauernde Last bezeichnen, werden sie als dauernde Last behandelt. Das Finanzamt geht davon aus, dass regelmäßige Zahlungen, die aus der übertragenen Mietimmobilie kommen sollen, abänderbar sind.

Wenn Sie also wollen, dass die Zahlungen als Rente eingeordnet werden, müssen Sie dies ausdrücklich regeln. Im Vertragsmuster am Ende des Textes finden Sie einen entsprechenden Formulierungsvorschlag.

Das sind die Voraussetzungen für eine dauernde Last und eine Rente

Die Voraussetzungen für eine dauernde Last und eine Rente sind weitestgehend gleich. Einziger Unterschied ist die im Kapitel vorher beschriebene Abänderbarkeit. Damit die Zahlungen als dauernde Last voll und als Rente mit dem Anteil aus der oben abgedruckten Tabelle abgezogen werden können, müssen die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

  • Die übertragene Immobilie muss soviel abwerfen, dass Ihr Erbe die Zahlungen an Sie aus den Mieteinnahmen bestreiten kann.

  • Die Immobilie muss auf einen Ihrer späteren Erben übertragen werden. Bei Ihren Kindern ist diese Voraussetzung immer erfüllt.

Nichteheliche Lebenspartner dagegen gehören nicht zu dieser Gruppe.

Was ist wenn Ihr Kind die Immobilie selbst nutzt?

Wenn Ihr Kind die Immobilie nicht vermietet sondern selbst einzieht hat es keine Mieteinnahmen. Trotzdem können die Zahlungen an Sie abgezogen werden. Voraussetzung ist, dass die Zahlungen niedriger sind als die Miete, die mit der Immobilie erzielt werden könnte. Prüfen Sie dies in einem solchen Fall gegebenenfalls anhand des örtlichen Mietspiegels.

Kann Ihr Kind die Immobilie später verkaufen?

Wenn Ihr Erbe die Immobilie verkauft, kann es die Zahlungen an Sie ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als dauernde Last abziehen. Sie müssen die Zahlungen dann aber auch nicht mehr versteuern. Denken Sie also in diesem Fall daran, das Finanzamt unverzüglich über den Verkauf zu informieren.

Schafft sich Ihr Erbe aber vom Erlös innerhalb kurzer Zeit eine andere Immobilie an, mit der die Zahlungen an Sie erwirtschaftet werden können, sind sie ab diesem Zeitpunkt wieder abziehbar. Sie müssen dann auch wieder Steuern darauf zahlen.

Kann Ihr Erbe die Immobilie an seine eigenen Kinder verschenken?

Damit Ihr Erbe die Leistungen an Sie weiter von der Steuer abziehen kann, darf er die Immobilie nur an Personen verschenken, die Erbe von ihm sein werden. Das Finanzamt erkennt dann trotzdem die Zahlungen Ihres Erben an Sie als dauernde Last an und berücksichtigt sie bei Ihrem Erben, auch wenn er seinerseits keine Mieten mehr bekommt.

Achtung: Wenn Ihr Erbe die Immobilie also auf einen Lebenspartner übertragen will ist Vorsicht geboten, da dieser nicht gesetzlicher Erbe ist.

Praxis-Tipp: Ihr Erbe sollte dann ein Testament machen, in dem der Partner als Erbe eingesetzt wird. Damit es vom Finanzamt anerkannt wird, muss es sich aber um ein notariell beurkundetes Testament handeln.

Können Sie Ihre Immobilie auch anderen Personen als Ihren Erben übertragen?

Sie können diese Gestaltung bei allen Personen wählen, die Ihre gesetzlichen Erben sind. Das sind im Wesentlichen Ihr Ehegatte und Ihre Kinder. Andere Personen kommen nur sehr eingeschränkt in Frage.

Voraussetzung ist:

  • dass diese Person Ihnen besonders nahe steht

  • sie daran interessiert ist, dass Sie lebenslang finanziell versorgt sind.

Das trifft normalerweise auf Nichten, Neffen und Schwiegerkinder oder auch den langjährigen Lebenspartner zu.

Zahlungen von Personen, die auch diese Voraussetzungen nicht erfüllen, werden dann als Rente oder dauernde Last behandelt, wenn der Vertrag hauptsächlich wegen Ihrer finanziellen Versorgung abgeschlossen wurde. Wenn also nicht der Vorteil des Erwerbers im Vordergrund steht.

Können auch andere Personen als Sie Empfänger der Zahlungen sein?

Normalerweise werden Sie die Zahlungen für sich verlangen. Es kann aber auch sein, dass Sie wollen, dass eine andere Person die Zahlungen bekommt. Dies kann beispielsweise dann sein, wenn Ihr Lebensgefährte/ Ihre Lebensgefährtin finanziell versorgt werden soll.

Hier ist Vorsicht geboten. Nur die folgenden Personen sind geeignete Empfänger:

  • Ehepartner

  • Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft

  • Der Lebenspartner, mit dem Sie weder in einer Ehe noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben ist also kein geeigneter Leistungsempfänger.

Achtung: In folgendem Fall kann es sein, dass es beim Finanzamt zu Problemen mit der Anerkennung der Rente oder dauernden Last kommt: Sie übertragen Ihre Immobilie auf eines Ihrer Kinder und verpflichten es dafür, einem anderen Kind monatlich 500 € zu zahlen. Hier geht das Finanzamt zunächst einmal davon aus, dass die Zahlungen nur deshalb erfolgen, damit beide Kinder gleichermaßen eine Schenkung von Ihnen erhalten.

Das hätte zur Folge, dass die monatlichen Leistungen nicht bei der Einkommensteuer abgezogen werden können. Das passiert dann nicht, wenn Sie belegen können, dass die Zahlungen zur finanziellen Versorgung erfolgen und dass es nicht darum geht, die Geschwister gleichzustellen.

Praxis-Tipp: Vermeiden Sie also im Vertrag Aussagen, aus denen sich ergibt, dass es sich bei den Zahlungen um einen finanziellen Ausgleich dafür handeln soll, dass nur das eine Kind die Immobilie bekommt.

So muss der Vertrag für Renten und dauernde Lasten aussehen

  • Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, weil nur so die Grundstücksübertragung wirksam wird.

  • Kinder

  • Ihre Eltern sind nur ausnahmsweise geeignet. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie von Ihren Eltern selbst gegen dauernde Lasten oder Rentenzahlungen bekommen haben.

  • Er muss die gegenseitigen Rechte und Pflichten klar und umfassend regeln.

  • Die vereinbarten Zahlungen müssen auch tatsächlich fließen. Daher sollte der Vertrag nicht irgendeine Phantasiezahl nennen sondern genau den Betrag, der dann auch gezahlt werden soll.

Das sind Unterhaltsleistungen

Unterhaltsleistungen von Ihrem Erben an Sie sind nicht steuerlich abziehbar. Im Gegenzug müssen Sie auch dafür keine Steuern zahlen. Sie sind interessant, wenn Sie mehr Steuern zahlen müssten als Ihr Erbe durch den Abzug der Zahlungen an Sie an Steuern spart.

So muss Ihr Vertrag für Unterhaltsleistungen aussehen

Damit Zahlungen Ihres Erben steuerlich als Unterhaltsleistungen behandelt werden müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Die Zahlungen Ihres Erben müssen größer sein als die Einnahmen aus den Mieten;

  • Ihr Erbe verkauft die Immobilie möglichst schnell und schafft keinen Ersatz an, aus dem die Zahlungen an Sie fließen;

  • Ihr Erbe leistet die Zahlungen nicht an Sie oder einen gesetzlichen Erben von Ihnen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Zahlungen an Ihren Lebenspartner fließen sollen, mit dem Sie weder verheiratet sind noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben.

So sieht ein Verkauf aus

Ein Verkauf kann – wie bereits dargestellt – auch eine interessante steuerliche Alternative sein. Insbesondere, wenn Sie einen Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern müssen, weil Sie die Immobilie schon mehr als 10 Jahre besessen haben.

Vorsicht allerdings bei Betriebsimmobilien

Sie müssen einen Gewinn auch nach mehr als 10 Jahren versteuern, wenn Sie die Immobilie für Ihren Betrieb genutzt haben. Das ist dann der Fall, wenn Sie die Immobilie oder Teile davon nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich erfasst haben.

Prüfen Sie ob eine betriebliche Nutzung vorliegt

Nutzung der ImmobilieBetriebliche liegt vorNutzung liegt nicht vor
Sie haben die Immobilie an einen Betrieb vermietet
Sie haben die Immobilie an den Betrieb Ihres Ehegatten vermietet
Sie haben die Immobilie an Ihre eigene GmbH vermietet
Sie haben die Immobilie an die GmbH Ihres Ehegatten vermietet
Sie haben die Immobilie im Vermögen Ihrer GmbH & Co. KG
Sie haben die Immobilie im Vermögen Ihrer GmbH & Co. KG
Sie haben die Immobilie im Vermögen Ihrer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG, die nichts anderes macht, als zu vermieten
Sie haben die Immobilie in Ihrem Privatvermögen und vermieten Sie an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Partnerschaftsgesellschaft, OHG oder KG, an der Sie beteiligt sind
Sie haben die Immobilie im Vermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG, die die Immobilie zwar vermietet, sonst aber einer gewerblichen Tätigkeit nachgeht

29. September 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.