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Vermeiden Sie typische Schriftform-Fallen bei Mietverträgen

Häufig werden bei Gewerbemietverträgen feste Vertragslaufzeiten von mehr als einem Jahr vereinbart.

Solche Vereinbarungen sind aber nur verbindlich, wenn der Mietvertrag die gesetzliche Schriftform einhält.

Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn der Mietvertrag in einer einheitlichen Vertragsurkunde niedergeschrieben und von beiden Vertragsparteien unterschrieben ist.

Die Urkunde muss alle Vertragsbedingungen enthalten.

Umfasst der Vertrag mehrere Dokumente, muss die Zusammengehörigkeit eindeutig erkennbar gemacht werden, beispielsweise durch Heftung oder fortlaufende Nummerierung der Seiten.

Auch wenn der Vertrag widersprüchliche Angaben, zum Beispiel zur Mietzeit, enthält oder unklar ist, gilt die Schriftform als nicht erfüllt.

Nachträge immer schriftlich vereinbaren

Oft wird ein Mietvertrag zunächst schriftlich abgeschlossen, später treffen die Parteien jedoch mündlich ergänzende Abreden.

Dadurch wird der gesamte Mietvertrag seiner Schriftform beraubt, der Mieter kann jederzeit ordentlich kündigen.

Selbst die verbreitete Klausel, dass „nachträgliche Änderungen des Vertrags zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen“ hilft nicht.

Nach Meinung des BGH setzt eine mündliche Nachtragsvereinbarung gleichzeitig diese Schriftformklausel außer Kraft (BGH, Urteil v. 25.07.07, Az. XII ZR 143/05).

Treffen Sie lieber die vom Kammergericht Berlin akzeptierte Vereinbarung:

„Die Parteien verpflichten sich, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis, insbesondere in Zusammenhang mit dem Abschluss von Nachtrags- und Ergänzungsverträgen, genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ (KG Berlin, Urteil v. 13.11.06, Az. 8 U 51/06).


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Noch sicherer: Alle Nachträge ausnahmslos schriftlich fassen.

Befristung von mehr als 1 Jahr: Schriftform erforderlich

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) muss ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als für 1 Jahr geschlossen wird, schriftlich abgeschlossen werden.

Beachten Sie das Schriftformerfordernis nicht, gilt, wie schon beschrieben, der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es gilt die normale Kündigungsfrist.

Überall dort, wo Sie ein Mietverhältnis für länger als 1 Jahr abschließen möchten, ist es also wichtig, die Schriftform einzuhalten.

Das spielt insbesondere im Bereich des Gewerbemietrechts eine Rolle, wo Mietverhältnisse in der Regel für 5, 10 oder gar mehr Jahre abgeschlossen werden.

Aber auch im Wohnraummietrecht können Sie das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit befristen, so Sie einen qualifizierten Befristungsgrund vorweisen können.

Schriftform: alle Unterschriften eigenhändig und im Original

Was aber viele Vermieter nicht wissen: Schriftlich bedeutet, dass der Mietvertrag von allen Parteien des Mietverhältnisses eigenhändig und im Original unterschrieben sein muss.

Haben z. B. zwei Mieter ein Ladenlokal von Ihnen gemietet, genügt es nicht, wenn nur einer von ihnen den Mietvertrag unterschreibt. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn beide Mieter unterschreiben.

Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist auch dann gegeben, wenn Ihnen die Unterschrift nicht im Original vorliegt, etwa weil Ihnen Ihr Mieter den Vertrag mit seiner Unterschrift nur zugefaxt hat.

In beiden Fällen ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, auch wenn er eine Befristungsklausel enthält.

Befristung gilt aber, wenn Nachtrag formgemäß ist

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Fehler in der Schriftform geheilt wird, also unschädlich ist, wenn die Vertragsparteien im Rahmen einer späteren Nachtragsvereinbarung die geforderte Form einhalten (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Also: Möchten Sie Ihren Mieter für längere Zeit an sich binden, schließen Sie mit ihm einen formgültigen Nachtrag zum Mietvertrag. So heilen Sie Formfehler beim Vertragsabschluss.

Leserfrage

Mein Mieter hat am 18.02.2009 den Mietvertrag unterschrieben; am 01.04.2009 sollte das Mietverhältnis beginnen.

Am 02.03.2009 erhielt ich ein Fax von meinem Mieter, in dem er den Wunsch äußerte, dass der Mietvertrag „rückgängig“ gemacht werde, insofern erkläre er „den Rücktritt vom Mietvertrag“.

Ist das rechtens und muss ich mir jetzt einen neuen Mieter suchen?

Vom Mietvertrag zurücktreten kann ein Mieter nur, wenn ihm dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich eingeräumt ist. Dies kommt in der Praxis nur sehr selten vor.

Darüber hinaus kann ein Mieter den Rücktritt erklären, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, dem Mieter die Mieträume wie vereinbart zur Verfügung zu stellen.

Zum Beispiel dann, wenn der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht. Damit der Rücktritt in einem solchen Fall wirksam ist, muss der Mieter dem Vermieter aber zuvor erfolglos eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt haben.

Rücktritt = Kündigung

Danach durfte Ihr Mieter nicht vom Mietvertrag zurücktreten. Allerdings ist jede Erklärung des Mieters, er wolle das Mietverhältnis nicht (fort-)führen, in eine ordentliche Kündigung umzudeuten.

Wegen der gesetzlichen 3-monatigen Kündigungsfrist würde das Mietverhältnis dann am 31.05.2009 enden (die früher vertretene Auffassung, wonach die 3-Monats-Frist erst mit Mietbeginn zu laufen beginnt, ist mittlerweile überholt).

Kündigung per Fax unzulässig

In Ihrem Fall ergibt sich allerdings die Besonderheit, dass Ihnen der Rücktritt per Fax zuging, die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages aber immer schriftlich erklärt werden muss (§§ 568 Abs. 1, 126 BGB).

Und das bedeutet: Auf der Kündigungserklärung muss die Originalunterschrift stehen. Da dies bei einem Fax ja nicht der Fall ist, wäre die Kündigung aber unwirksam.

Ergebnis: Auch wenn der unzulässige Rücktritt Ihres Mieters in eine Kündigung umzudeuten ist, so ist diese wegen fehlender Schriftform jedoch unwirksam.

Ihr Mietverhältnis besteht mit allen Rechten und Pflichten daher fort und Sie müssen sich (noch) keinen neuen Mieter suchen.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.