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Vermieter: 3 Wege, um den Zugang der Kündigung zu beweisen

Bei der Kündigung durch den Vermieter gibt es einiges zu beachten. Zum Beispiel muss unter Umständen der Zugang der Kündigung bewiesen werden. Es gibt jedoch 3 sichere Wege, um den Zugang der Kündigung zu beweisen.

Fehler-Beispiel: So geht es nicht

Der Vermieter schickt dem Mieter die Kündigung als einfachen Brief. Der Mieter zieht nicht aus. Im Räumungsprozess behauptet der Mieter, das Kündigungsschreiben nie erhalten zu haben.

Oder: Der Vermieter versendet die Kündigung als Einschreiben. Im Prozess behauptet der Mieter: „In dem Briefumschlag war keine Kündigung“ oder: „Der Briefumschlag war leer“.

Fehler-Folge: Bestreitet der Mieter im Räumungsprozess, eine Kündigung erhalten zu haben, dann muss der Vermieter das Gegenteil beweisen. Hierzu genügt es nicht, dass Zeugen die Versendung der Kündigung bestätigen können; auch die Aufgabe zur Post ist insoweit irrelevant (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 263/09).

Allein entscheidend ist, dass Vermieter den Zugang beim Mieter beweisen können. Gelingt dem Vermieter dieser Beweis nicht, dann würde er einen solchen Prozess verlieren.

So kündigen Vermieter richtig: Wählen Sie auf jeden Fall eine Versendungsform, bei der Sie sowohl den Zugang Ihres Schreibens beim Mieter als auch den Inhalt dieses Schreibens beweisen können. 3 Wege bieten sich dafür an:

1. Die Zustellung durch Boten ist sicher

Vermieter können das Kündigungsschreiben durch eine Person ihres Vertrauens in den Mieterbriefkasten werfen oder dem Mieter persönlich übergeben lassen. Jede Person, die nicht bei dem zu kündigenden Mietverhältnis auf Vermieterseite steht, kommt als privater Bote in Frage.

Ein Vermieter, der den Mietvertrag gemeinsam mit seiner Ehefrau unterzeichnet hat, kann also nicht die Ehefrau als Boten einsetzen, denn die Ehefrau ist selbst Vermieterin und muss ja auch die Kündigung zusammen mit dem Ehemann unterschreiben. Man geht am besten folgendermaßen vor:

  • Eine Kopie des Kündigungsschreibens machen.
  • Den ausgewählten Boten bitten, das Kündigungsschreiben sorgfältig durchzulesen und die Übereinstimmung zwischen Original und Kopie zu prüfen.
  • Den Boten anschließend bitten, das Original-Kündigungsschreiben selbst in den Umschlag zu stecken und dann in den Briefkasten des Mieters einzuwerfen. Es ist möglich, aber nicht notwendig, dass der Bote stattdessen das Kündigungsschreiben dem Mieter persönlich übergibt.

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  • Sich von dem Boten auf der Kopie des Kündigungsschreibens bestätigen lassen, wann er das mit der Kopie übereinstimmende Kündigungsschreiben dem Mieter zugestellt hat. Man kann bereits eine Erklärung vorbereiten, die der Bote nur noch auszufüllen und mit Ort, Datum und Unterschrift zu versehen braucht.

Muster einer Erklärung des Boten

Erklärung

Das mit dieser Kopie übereinstimmende Original des Kündigungsschreibens von … [Name des Vermieters]an … [Namen der Mieter]habe ich, … [Vor-, Nachname und Anschrift des Boten], am … um … Uhr in den Briefkasten der … [Namen der Mieter], … [Straße, Hausnummer, Ort], eingeworfen.

 Ort, Datum, Unterschrift des Boten

Auf den Zeitpunkt der Kündigung kommt es an

Fehler-Beispiel: Ein Vermieter lässt seine Kündigungserklärung durch einen Boten überbringen. Der Bote wirft den Brief am dritten Werktag des Monats abends nachweislich um 21 Uhr in den Briefkasten des Mieters ein.

Fehler-Folge: Die Kündigung gilt dem Mieter erst am nächsten Tag als zugegangen. Da dies bereits der vierte Werktag des Monats ist, wird die Kündigung erst einen Monat später wirksam, als es vom Vermieter beabsichtigt war.

Bitte beachten: Bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH, Urteil v. 27.04.05, Az. VIII ZR 206/04).

So kündigen Vermieter richtig: Trifft der Bote den Mieter in seiner Wohnung persönlich an und übergibt das Kündigungsschreiben, dann ist die Sache einfach: Die Kündigung ist dem Mieter in dem Zeitpunkt zugegangen, in dem der Mieter die Kündigung tatsächlich erhält, im Beispielsfall also noch rechtzeitig am dritten Werktag des Monats.

Wirft der Bote den Brief jedoch in den Briefkasten, dann gilt er dem Mieter als zugegangen, sobald im Allgemeinen mit der nächsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist (BGH, Urteil v. 21.01.04, Az. XII ZR 214/00).

Dazu haben die Gerichte bisher entschieden: Wird ein Brief bis spätestens 16 Uhr an einem Werktag in den privaten Briefkasten eingeworfen, gilt er noch am gleichen Tag als zugegangen. Vorsicht: Dies gilt aber nicht am 31.12., hier kann eine Kontrolle des Briefkastens am Nachmittag nicht mehr erwartet werden (BGH, Urteil v. 05.12.07, Az. XII ZR 148/05).

Sind Vermieter also knapp dran und können sie ihrem Boten die Kündigung erst am zweiten oder dritten Werktag übergeben, sollten sie ihn am besten eindringlich darauf hinweisen, dass er den Brief am dritten Werktag möglichst bis spätestens 16 Uhr überbringt. Sonst verlängert sich die Kündigungsfrist möglicherweise um einen ganzen Monat.

Und wenn der Mieter den Briefkasten auch am nächsten Tag nicht leert, weil er zum Beispiel wegen einer Dienstreise, Urlaubs oder Krankheit eine Zeit lang ortsabwesend ist? Darauf kommt es nicht an. Die Kündigung gilt trotzdem am nächsten Morgen als zugegangen.

Entscheidend ist nur, wann bei gewöhnlichem Lauf der Dinge mit der Kenntnisnahme durch den Mieter zu rechnen war. Zugangshindernisse aus dem Verantwortungsbereich des Mieters gehen zu seinen Lasten. Bei längerer Abwesenheit könnte er – so wird unterstellt – eine andere Person beauftragen, seine Post durchzusehen oder die Nachsendung der Post veranlassen.

Bitte beachten: Verzögerungen bei der Postzustellung gehen zu Ihren Lasten (BGH, Urteil v. 21.01.09, Az. VIII ZR 107/08). Geht Ihre Kündigung etwa wegen Poststreiks dem Mieter erst nach dem 3. Werktag eines Monats zu, verschiebt sich der Termin, zu dem das Mietverhältnis endet, um einen Monat.

2. Sichere Zustellung durch Gerichtsvollzieher

Ebenfalls auf Nummer sicher gehen Vermieter, wenn sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragen. Denn mit Hilfe des Gerichtsvollziehers können Vermieter im Ernstfall ebenfalls Inhalt und Zugang des Kündigungsschreibens beweisen. Der Gerichtsvollzieher wird den Brief offen und persönlich übergeben und hierüber ein Zustellungsprotokoll anfertigen.

Trifft der Gerichtsvollzieher den Mieter in der Wohnung nicht an, gilt die Kündigung bereits mit Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten des Mieters als zugegangen. Der Mieter kann dem Zugang der Kündigung also nicht dadurch entgehen, dass er auf die Benachrichtigung hin den Brief einfach nicht abholt.

Namen, Anschriften und Telefonnummern der Gerichtsvollzieher, die für das Anliegen des Vermieters zuständig sind, teilt auf Anfrage das zuständige Amtsgericht mit.

Tipp: Rufen Sie bei dem Gerichtsvollzieher an, bevor Sie ihm das Kündigungsschreiben zur Zustellung schicken. Vergewissern Sie sich dabei, dass er im Dienst ist und nicht gerade Urlaub macht oder krank ist. Sonst bliebe Ihr Auftrag bis zu seiner Rückkehr liegen.

3. Nicht ohne Risiko: Einschreiben mit Rückschein

Etliche Vermieter halten nach wie vor das Einschreiben mit Rückschein ebenfalls für eine sichere Versendungsart. Doch Vorsicht: Anders als bei einer Zustellung durch Gerichtsvollzieher gilt dem Mieter die Kündigung nicht bereits dann als zugegangen, wenn der Briefträger eine Benachrichtigung im Briefkasten des Mieters hinterlässt, sondern erst in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter den Brief tatsächlich abholt.

Hier könnte also der Mieter den Zugang der Kündigung verhindern, indem er auf die Benachrichtigung einfach nicht reagiert. Außerdem können Vermieter durch ein Einschreiben nur nachweisen, dass der Mieter überhaupt eine Sendung erhalten hat.

Welchen Inhalt diese Sendung hat, ob es sich also tatsächlich um eine Kündigung handelt, wird auf diese Weise nicht bewiesen. Nur diesen letzten Punkt könnten Vermieter immerhin dadurch ausschalten, dass sie das Einschreiben zusammen mit einem Zeugen ihres Vertrauens versandfertig machen und bei der Post aufgeben.

28. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.