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Vermieter darf unbefugt genutzte Kellerräume räumen

Dem einen oder anderen Vermieter ist es vielleicht schon selbst einmal passiert, dass Mieter einfach Kellerräume genutzt haben, ohne dafür eine Genehmigung zu besitzen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat im November 2014 entschieden, dass ein Vermieter Kellerräume, die von Mietern ungenehmigt genutzt werden, öffnen und auch ausräumen darf.

Der Fall: Mieter verklagte Vermieter auf Schadensersatz

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Schadensersatz wegen Entfernung und Vernichtung von Gegenständen aus einem Kellerraum des Hauses, in dem sich die Mietwohnung des Mieters befand, verklagt.

Der Zustand der Kellerräume war nicht zur Lagerung werthaltiger Gegenstände geeignet. Zudem war der Kellerraum dem Mieter vom Vermieter nicht nachweislich zum Gebrauch überlassen worden. Der Mieter brachte in dem Keller dennoch Haushaltsgegenstände ein und verschloss diesen mit einem Vorhängeschloss.

Im Februar 2013 ließ der Vermieter den von dem Mieter genutzten Kellerraum aufbrechen und die darin vorhandenen Gegenstände entsorgen. Dabei wurden Fotoaufnahmen von dem Inhalt dieses Kellerraumes gemacht. Der Mieter verlangte dann Schadensersatz wegen der aus dem Kellerraum entsorgten Gegenstände.

Kaufbelege des Mieters waren nicht vorhanden

Das Gericht gab dem Mieter auf, entsprechende Belege vorzulegen, aus denen sich der Kaufpreis und das Datum der Anschaffung der angeblich vernichteten Sachen ergeben würde. Daraufhin entgegnete der Mieter, er habe solche Belege nicht mehr, weil diese zu den Gegenständen gehörten, die in den Kellerräumen gelagert worden waren und somit auch entsorgt worden sind.


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Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter die angeblichen Gegenstände in dem Kellerraum eigenmächtig und unberechtigt entfernt habe und deswegen zu Schadensersatz verpflichtet sei. Er hätte die Gegenstände einlagern müssen, anstatt sie zu entsorgen.

Die Entscheidung des Gerichts: Schadensersatzanspruch nicht gegeben

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Entgegen der Auffassung des Mieters konnte das Gericht nicht davon überzeugt werden, dass der Vermieter bei der Entsorgung angeblich verbotene Selbsthilfe verübt hatte. Voraussetzung dafür wäre nämlich gewesen, dass der Mieter berechtigter Besitzer des in Rede stehenden Kellerraumes war.

Unstreitig hatte der Mieter einen Kellerraum in Besitz genommen, der ihm vom Vermieter nicht zugewiesen worden war. Die Behauptung des Mieters, der damalige Hausmeister habe ihm den Kellerraum überlassen, konnte nicht bewiesen werden.

Deshalb durfte der Vermieter den Kellerraum ohne eine vorherige gerichtliche Entscheidung öffnen und die darin befindlichen störenden Sachen des Mieters ausräumen. Den Vermieter traf auch keine Obhutspflicht an den ausgeräumten Sachen.

Denn eine solche Pflicht konnte nur für Sachen des Mieters im Rahmen eines Mietverhältnisses über einen vom Vermieter zugewiesenen Kellerraum bestehen (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 19.11.14, Az. 9 C 303/13).

23. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.