MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Vermieter: Ihre Ansprüche aus nicht ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe

Ist die Wohnungsübergabe gar nicht oder nicht in ordnungsgemäßem Zustand erfolgt, stehen Ihnen verschiedene Ansprüche zu, die Sie gegenüber Ihrem Mieter durchsetzen müssen.

Sei es, dass Sie Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder Mängelbeseitigung verlangen, oder dass es Ihnen um die Geltendmachung von Nutzungsausfall geht.

Die Geltendmachung Ihrer Ansprüche ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die Sie im eigenen Interesse beachten müssen.

Denn die Gerichte sind hier streng und Versäumnisse können Sie teuer zu stehen kommen.

Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Hat Ihr Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß ausgeführt, indem er gar nicht oder schlampig renoviert hat, obwohl er hierzu mietvertraglich verpflichtet war, können Sie unter folgenden Voraussetzungen Schadensersatz verlangen:

1. Mietvertrag und Wohnung bzgl. Schönheitsreparaturen überprüfen

Zunächst muss Ihr Mieter überhaupt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Überprüfen Sie Ihre mietvertragliche Regelung auf ihre Wirksamkeit hin.

Außerdem ist es erforderlich, dass die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Anderenfalls muss Ihr Mieter auch bei wirksamer vertraglicher Vereinbarung keine Schönheitsreparaturen durchführen.

2. Zu konkreten Arbeiten auffordern

Stellen Sie fest, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in eben dargestellter Art und Weise besteht.

Wurden diese trotz Verpflichtung nicht vorgenommen, fordern Sie Ihren Mieter zur Durchführung der Arbeiten auf.

Achtung: Es reicht hier nicht, allgemein auf die Renovierungsverpflichtung hinzuweisen. Sie müssen Ihrem Mieter konkret darlegen, welche Arbeiten er durchzuführen hat:

Sehr geehrter Mieter,

hiermit fordere ich Sie auf, folgende, noch offene Arbeiten bis zum … durchzuführen:

  • Streichen der Wände und Decken in Wohnzimmer und Küche
  • Reinigung des Teppichbodens in Wohnzimmer und Flur
  • Vollständiges Räumen des Kellers Nr. 5

Sofern Sie diese Arbeiten nicht bis zum … ordnungsgemäß durchgeführt haben, werde ich eine Fachfirma mit der Erledigung dieser Arbeiten beauftragen und Ihnen die hierdurch entstehenden Kosten in Rechnung stellen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

3. Fristsetzung nicht vergessen

Vergessen Sie nicht in Ihrem Schreiben eine Frist zur Durchführung der Arbeiten zu setzen.

Nur dann können Sie sich die Kosten für die Vornahme der Arbeiten durch eine Fachfirma vom Mieter erstatten lassen.

Die Länge der Frist bemessen Sie ungefähr danach, wie lange eine Fachfirma für die Durchführung dieser Arbeiten brauchen würde.

Keine Sorge: Wenn Sie die Frist zu kurz bemessen, wird Ihr Schreiben hierdurch nicht etwa ungültig, sondern es tritt automatisch die angemessene Frist in Kraft.

4. Überprüfen Sie die Durchführung

Verstreicht die gesetzte Frist fruchtlos, also ohne dass Ihr Mieter die Arbeiten durchgeführt hat, können Sie eine Ersatzfirma beauftragen und Ihrem Mieter die Kosten in Rechnung stellen.

Bevor Sie die entsprechenden Firmen beauftragen, überprüfen Sie unbedingt, ob Ihr Mieter die Arbeiten auch tatsächlich nicht durchgeführt hat.

Anderenfalls laufen Sie Gefahr, auf den Kosten der Ersatzvornahme sitzen zu bleiben.

Stets: 6-monatige Verjährungsfrist beachten

Bei diesem Verfahren müssen Sie stets daran denken, dass Sie hierfür nur 6 Monate Zeit haben.

Wie bereits dargelegt, verjähren Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung innerhalb von 6 Monaten ab Einräumung des Besitzes an der Wohnung.

Das bedeutet, wenn Sie Ihre Wohnung am 10.01.2010 zurückerhalten, haben Sie bis zum 09.07.2010 Zeit, Ihre Ansprüche geltend zu machen.

Erheben Sie nicht spätestens an diesem Tag Klage oder beantragen Sie einen Mahnbescheid, verjähren Ihre Ansprüche. Sie können Ihre Rechte dann im Zweifel nicht mehr durchsetzen.

Das gilt aber nur für solche, die den Zustand Ihrer Wohnung betreffen. Ansprüche wegen Mietzahlung, Betriebskostennachforderungen oder Kautionsansprüche werden von der kurzen Verjährungsfrist nicht erfasst.

Möchten Sie Schadensersatz wegen nicht beseitigter Mängel geltend machen, gehen Sie folgendermaßen vor:

Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt voraus, dass ein Mietverhältnis bestand, dieses beendet ist und der Mieter Ihnen die Mietsache vorenthält.

„Vorenthalten“ bedeutet nichts anderes, als die Nicht-Rückgabe der Wohnung gegen Ihren Willen.

Vorsicht bei Ablehnung der Übergabe

Seien Sie vorsichtig, wenn Ihr Mieter Ihnen die Wohnung zur Übergabe anbietet, Sie diese aber ablehnen, weil noch Arbeiten durchzuführen sind.

Hier könnte man nämlich daran zweifeln, ob Ihr Mieter Ihnen die Wohnung gegen Ihren Willen vorenthält.

Immerhin führt er ja die erforderlichen Arbeiten – Entrümpeln, Schadensbeseitigung, Durchführung der Schönheitsreparaturen – gerade mit Ihrem Willen aus.

In dieser Situation ist schon manch ein Vermieter mit seinem Anspruch auf Nutzungsentschädigung gescheitert.

Nutzungsentschädigung mit Schreiben sichern

Retten Sie Ihre Ansprüche durch ein Schreiben folgenden Inhalts:

Sehr geehrter Mieter,

Sie haben das Mietverhältnis über die Wohnung [genaue Bezeichnung der Wohnung]zum 31.12.2009 gekündigt. Bei der Übergabe am 31.12.2009 wurde festgestellt, dass noch folgende Schönheitsreparaturen von Ihnen zu leisten sind: [Konkrete Arbeiten auflisten]

Zur Durchführung der Arbeiten erhalten Sie die Wohnungsschlüssel zurück.

Ich fordere Sie hiermit auf, die o. g. Arbeiten bis zum 10.01.2010 durchzuführen. Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist werde ich ein Fachunternehmen mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen und Ihnen die entstehenden Kosten in Rechnung stellen.

Abschließend weise ich ausdrücklich darauf hin, dass Sie mir wegen der verspäteten Renovierung die Wohnung vorenthalten, weshalb ich mir Ansprüche wegen Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB vorbehalte.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

Nutzungsentschädigung zusammen mit Räumung beantragen

Hinweis: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ihnen die gerichtliche Geltendmachung Ihres Anspruchs auf Nutzungsentschädigung für folgende Fälle erleichtert (BGH, Urteil v. 20.11.02, Az. VIII ZB 66/02):

Das Mietverhältnis ist gekündigt und der Mieter hat bereits über mehrere Monate hinweg keine Miete mehr gezahlt.

Nun dürfen Sie als Vermieter im Prozess die Nutzungsentschädigung zusammen mit der Räumungsklage geltend machen.

Der BGH hatte in seinem Urteil jedoch ausdrücklich entschieden, dass die Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung bereits zusammen mit der Räumung beantragt werden kann, auch wenn diese Forderung noch nicht fällig ist.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.