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Vermieter legte gegen Zurückbehaltungsrecht Revision ein

Hält Ihr Mieter seine Mietzahlungen wegen eines Mangels zurück, ohne dass er Ihnen vorher diesen Mangel mitgeteilt hat?

Dann dürfen Sie ihm fristlos kündigen, sobald die Höhe des Rückstands für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausreicht.

Dies gilt auch wenn der behauptete Wohnungsmangel tatsächlich besteht.

Beruft sich der Mieter erst im Nachhinein auf den Mangel, macht das Ihre Kündigung nicht unwirksam. Dies entschieden jetzt die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 03.11.10, Az. VIII ZR 330/09).


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In dem Fall, über den die BGH-Richter jetzt urteilten, hatte der Mieter mehrere Monate lang keine Miete gezahlt. Erst als der Vermieter daraufhin wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigte, berief sich der Mieter wegen Mängeln der Wohnung auf sein Zurückbehaltungsrecht.

Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung für unwirksam. Die Wohnung war von Schimmelpilz befallen und also tatsächlich mangelbehaftet. Deshalb – so das Landgericht – durfte der Mieter die Mietzahlungen zurückhalten. Auch ohne vorherige Mängelanzeige sei er hierdurch nicht in Zahlungsverzug geraten.

Der Vermieter legte gegen dieses Urteil Revision ein. Zum Glück. Denn die Richter des BGH trafen nun eine vermieterfreundliche Entscheidung.

Kein Zurückbehaltungsrecht ohne Mängelanzeige

Das Zurückbehaltungsrecht dient dazu, auf den Vermieter Druck auszuüben, damit er einen in der Wohnung entstandenen Mangel zügig behebt.

Solange der Vermieter aber von dem Mangel gar nichts weiß, kann er allein durch eine zurückgehaltene Mietzahlung nicht dazu gebracht werden, einen ihm unbekannten Mangel zu beseitigen.

Vergleichbar ist dieser Fall mit dem der Mietminderung, der bereits im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich geregelt ist. Die Miete mindern darf Ihr Mieter nach dieser Vorschrift nur dann, wenn er Sie zuvor auf den Mangel hingewiesen hat oder Sie den Mangel bereits kennen.

Ihr Mieter darf seine Mietzahlung wegen eines Mangels erst zurückhalten, sobald er Ihnen den Mangel angezeigt hat. Nachträglich für zurückliegende Zeiträume das Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, ist ihm verwehrt.

Tipp: Beseitigen Sie Mängel schnellstmöglich

Zeigt der Mieter Ihnen einen Mangel an, prüfen Sie sofort, ob seine Beschwerde berechtigt ist. Falls ja, schaffen Sie zügig Abhilfe. So vermeiden Sie finanzielle Verluste, die Ihnen ansonsten durch Mietminderung oder Mietrückbehalt seitens Ihres Mieters entstehen.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.