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Vermieterpflichten, die Sie einhalten müssen

Gleich der 1. Mietrechtsparagraf des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 535 BGB) legt es fest:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Es gibt jedoch Grenzen für diese Erhaltenspflicht, die Sie kennen sollten.

Nicht der Mieter, sondern Sie als Vermieter sind nach dieser BGB-Norm für die Gebrauchserhaltung der Mietsache zuständig. Daraus leiten sich Ihre Vermieterpflichten ab.

Das bedeutet im Einzelnen:

  • Ihre Aufgabe ist es, die gefahrlose Benutzung der gemieteten Räume durch den Mieter und seine Besucher sicherzustellen. Überprüfen Sie daher das Grundstück und seine Anlagen (beispielsweise Aufzüge und Kinderspielgeräte) regelmäßig auf Gefahrenquellen.
  • Beachten Sie die Sicherheits-, Unfallverhütungs-, Bauvorschriften und Brandschutzregelungen.
  • Treten Mängel auf, sind Sie für deren Beseitigung verantwortlich.

Mit diesen Kriterien beurteilen Sie die „Opfergrenze“

Erst in diesem Jahr haben die Karlsruher Richter in einem Urteil näher präzisiert, wann die sogenannte Opfergrenze überschritten ist (BGH, Urteil v. 21.04.10, Az. VIII ZR 131/09).

  • Deutliches Missverhältnis: Das wichtigste Kriterium für die Unzumutbarkeit einer Mängelbeseitigung ist, dass die erforderlichen Sanierungskosten in einem krassen Missverhältnis zum Verkehrswert der Immobilie stehen.

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Der von den Richtern zu beurteilende Fall betraf ein Reihenhaus in Dresden, bei dem sich seit Jahren erhebliche Risse an den Innen- und Außenwänden zeigten.

Der Verkehrswert des Hausgrundstücks betrug 28.000 €, die Sanierungskosten wurden demgegenüber vom Vermieter mit etwa 95.000 € bis möglicherweise sogar 170.000 € angegeben.

Solch hohe Sanierungskosten, die den Verkehrswert um das 3- bis 6-fache überschreiten, braucht der Vermieter in der Regel nicht auf sich zu nehmen.

  • Individuelle Situation: Übermäßige Kosten allein genügen jedoch nicht, sondern es sind alle Umstände des konkreten Falls zu berücksichtigen.
  • Schuldfrage: Von Bedeutung ist insbesondere die Frage, ob den Vermieter ein Verschulden an der Entstehung des Mangels trifft.Hat er etwa notwendige Reparaturen zu lange aufgeschoben und erst dadurch die jetzige Höhe der Instandhaltungsaufwendungen verursacht, so muss er diese höheren Kosten tragen.
  • Beseitigungszusage: Hat der Vermieter dem Mieter bereits verbindlich zugesagt, den Mangel zu beseitigen, kann er später von dieser Zusage nicht so leicht wieder abrücken, auch nicht mit dem Hinweis auf zu hohe Kosten.
  • Vorrangige Ursache der Rissbildung waren Mängel in der Standfestigkeit des Baugrundes.Einzelheiten hierzu waren aber bisher nicht ermittelt worden.

An neue Gesetze und Grenzwerte sind Sie gebunden

Grundsätzlich gilt, dass Sie in den vermieteten Objekten immer nur denjenigen Standard erhalten müssen, der bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden oder vereinbart war. Sie sind also nicht verpflichtet, die Wohnung für Ihren Mieter zu modernisieren oder an neuzeitliche Wohnstandards anzupassen.

Lesen Sie hierzu auch den Beitrag auf Seite 2, der die Änderung technischer Normen, beispielsweise zum Schallschutz, behandelt.

Nur in 2 Fällen kann Ihr Mieter im Rahmen der Mängelbeseitigung nicht nur die Wiederherstellung, sondern auch eine Verbesserung des ursprünglichen Wohnungszustands verlangen:

1. Gefährdung der Gesundheit

Mitunter stellt sich erst durch neue wissenschaftliche Erkenntnisse heraus, dass der bisherige Wohnungszustand eine Gefahr für die Gesundheit des Mieters in sich birgt.

Typisches Beispiel: In den 80er/90er Jahren wurde immer mehr bekannt, dass Nachtspeicheröfen giftige Asbestfasern in die Raumluft abgeben können.

Betroffene Vermieter konnten sich nicht darauf berufen, dass ihre Mieter die Wohnung von Anfang an mit den Nachtspeicheröfen gemietet hatten, sondern sie waren zur Sanierung und Beseitigung der Gesundheitsgefahren verpflichtet.

Das bedeutet für Sie: Immer dann, wenn das Bundesgesundheitsamt die zulässigen Grenzwerte für die Belastung der Raumluft mit Giftstoffen aufgrund neuer Erkenntnisse herabsetzt, stellt die Überschreitung des neuen Grenzwerts einen Mangel dar und Sie müssen Abhilfe schaffen.

2. Änderungen gesetzlicher Vorschriften

Erlässt der Gesetzgeber neue Vorschriften zum Schutz der Nutzer von Wohn- oder Gewerberäumen oder zum Zweck der Energieeinsparung, so müssen Sie als Vermieter Ihre Immobilien gegebenenfalls nachrüsten, damit sie den geänderten Normen entsprechen.

Sonst riskieren Sie neben behördlichen Sanktionen eine Mietminderung und Mangelbeseitigungsklage des Mieters.

Beispiele sind die Verpflichtung zur Installation von Wärmeverbrauchsmessgeräten oder von Rauchmeldern.

Unzumutbare Instandsetzung können Sie ablehnen

Ihre Pflicht zur Nachrüstung der Wohnung oder zur Mängelbeseitigung endet in jedem Fall dort, wo Sie die Mietsache nur mit einem unverhältnismäßig hohen finanziellen Aufwand in den geforderten Zustand bringen können.

Die Gerichte sagen: Eine Instandsetzung kann Ihnen nicht zugemutet werden, wenn der dazu erforderliche Aufwand „die Opfergrenze überschreitet“.

Tipp: Prüfen Sie die Kosten-Nutzen-Relation

Bevor Sie einen Mangel für teures Geld beseitigen, prüfen Sie, ob die aufzuwendenden Kosten überhaupt in einem vertretbaren Verhältnis zum Nutzen der Mangelbeseitigung stehen.

Ist die sogenannte Opfergrenze überschritten, darf Ihr Mieter weder die Mangelbeseitigung verlangen, noch einen Kostenvorschuss, um selbst Abhilfe zu schaffen. Zur Minderung bleibt er aber berechtigt.

8. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.