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Vermieter und die Anlage V: Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermitteln

Wenn man als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet, hat man bei der Einkommensteuererklärung auch die „Anlage V“ auszufüllen. Hierbei ist auch die Abschreibung und deren Bemessung sehr wichtig.

Bemessungsgrundlage für die Abschreibung

Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei gilt zu beachten: Insbesondere in Fällen der Anschaffung gehört nicht nur der Kaufpreis zu den Anschaffungskosten.

Nebenkosten der Anschaffung, zum Beispiel eine Maklerprovision, gehören ebenso dazu und werden über die Abschreibung wie der Kaufpreis steuermindernd berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten sind beispielsweise:

  • Grunderwerbsteuer
  • Maklercourtage
  • Notargebühren für den Kaufvertrag und die Umschreibung
  • Gerichtskosten für den Grundbucheintrag
  • Fahrten zum Objekt zur Besichtigung

Tipp: Soweit Kosten des Notars oder Gerichtsgebühren jedoch auf die Grundschuldbestellung entfallen, gehören die Aufwendungen zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten und können in Zeile 37 der Steuererklärung aufgenommen werden.

Bei der Bemessungsgrundlage der Abschreibung ist zu beachten, dass nur die Kosten für das Gebäude eingerechnet werden dürfen. Weil in aller Regel ein Grundstück keiner Abnutzung unterliegt, können die Anschaffungskosten des Grund und Bodens nicht über die Absetzung für Abnutzung berücksichtigt werden. Die Aufwendungen für den Grund und Boden müssen daher aus den Gesamtanschaffungskosten herausgerechnet werden.

In Zeile 34 müssen Vermieter Beträge der Abschreibung eintragen, wenn sie alternativ zur normalen (linearen oder degressiven) Abschreibung eine erhöhte Absetzung bei Gebäuden in städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder bei Baudenkmalen vornehmen dürfen. Hintergründe zu diesen Spezialfällen finden Sie in §§ 7h, 7i EStG. In Zeile 35 müssen Sie die Absetzung für Abnutzung für bewegliche Wirtschaftsgüter eintragen.

Beispiel: Damit der Vermieter das Vermietungsobjekt besser vermieten kann, stattet er dieses schon mit einer Einbauküche aus. Weil die Küche grundsätzlich keine Einheit mit dem Wirtschaftsgut Gebäude bildet, kann die Küche separat und vor allem auch schneller abgeschrieben werden. Die auf die Küche entfallende Abschreibung müssen dann in Zeile 35 eingetragen werden.

Diese Werbungskosten rund um die Immobilienfinanzierung können Vermieter ansetzen

In Zeile 36 müssen Vermieter die Schuldzinsen eintragen, die aufgrund der Immobilienfinanzierung gezahlt werden. Dazu gehören sowohl Schuldzinsen aus Darlehen aufgrund der Anschaffung oder Herstellung der Immobilie als auch entsprechende Aufwendung zur Finanzierung von Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsaufwendungen.

Tilgungsbeträge hingegen sind nicht abziehbar. Tilgungsbeträge sind als Rückzahlung des geliehenen Kapitals steuerlich ebenso wenig zu berücksichtigen wie die Auszahlung des Darlehens. Falls daher ein Annuitäten-Darlehen gegeben ist, schmälert sich der absetzbare Betrag von Jahr zu Jahr.

Steuervorteil: Das Disagio

Über die Vereinbarung eines Disagios (oder auch Damnum genannt) kann im ersten Finanzierungsjahr ein Steuervorteil erreicht werden. Bei einem Disagio handelt es sich um eine Vorauszahlung von Schuldzinsen: Bei dem Darlehensvertrag zahlt die Bank nicht die komplette Darlehenssumme aus, obwohl die komplette Darlehenssumme zurückgezahlt werden muss. Hinsichtlich des nicht ausgezahlten Teils spricht man von dem Disagio.

Handelt es sich dabei um ein marktübliches Disagio, kann dieser Teil direkt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgezogen werden, obwohl die wirtschaftliche Zugehörigkeit des Disagios sich auf den Zeitraum der Zinsbindung verteilt.


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Der sofortige Abzug funktioniert, weil folgende Fiktion gilt: Die komplette Darlehenssumme wird ausgezahlt und es erfolgte sofort wieder eine Rückzahlung als Schuldzinsenvorauszahlung in Höhe des Disagios.

Als marktüblich gilt ein Disagio, wenn bei einer mindestens fünfjährigen Zinsbindung das Disagio nicht mehr als 5% der Darlehenssumme beträgt. Im Ergebnis kann so ein sofortiger Steuerspareffekt erreicht werden, wodurch Progressionsspitzen gekappt werden können.

In Zeile 37 müssen sonstige Geldbeschaffungskosten eingetragen werden. Dies sind beispielsweise:

  • Schätzgebühren oder Kosten für ein Gutachten anlässlich der Immobilienfinanzierung
  • Gebühren für die Vermittlung des Immobiliendarlehens
  • Bereitstellungszinsen
  • Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung

Renten und dauernde Lasten angeben, wenn sie in Zusammenhang mit dem Gebäude stehen

Gezahlte Renten und dauernde Lasten haben Vermieter in Zeile 38 einzutragen, wenn sie wirtschaftlich mit dem Grundstück zusammenhängen. Dies ist z. B. der Fall, wenn das Objekt auf Rentenbasis erworben wurde.

Der in der Rente enthaltene Ertragsanteil ist dabei als Zinsanteil zu werten und kann durch Eintragung in Zeile 38 als Werbungskosten abzugsfähig sein.

Das sind absetzbare Erhaltungsaufwendungen

In Zeile 39 und Zeile 40 werden die Erhaltungsaufwendungen des Jahres 2014 eingetragen. Dabei kommt es, wie grundsätzlich bei den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, auf den Zeitpunkt der Zahlung an (Abflussprinzip).

Beispiel: Im Jahr 2014 wurde eine Dachreparatur am Vermietungsobjekt begonnen und abgeschlossen. Die Kosten in Höhe von 20.000 € wurden erst 2015 bezahlt. Weil sich der steuerliche Berücksichtigungszeitpunkt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach dem Geldfluss richtet, können die Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 20.000 € erst 2015 steuermindernd angesetzt werden.

Tipp: Nutzen Sie die Regelungen zum steuerlichen Berücksichtigungszeitpunkt von Werbungskosten zur Steuergestaltung. Sofern Sie den steuermindernden Abzug von Werbungskosten am Ende eines Jahres nicht mehr benötigen, verschieben Sie die Zahlung auf das Folgejahr. Ebenso kann man für geplante Erhaltungsmaßnahmen bereits Vorauszahlungen leisten, die schon im Jahr der Zahlung abzugsfähige Werbungskosten sind und steuermindernd wirken.

Beispiel: Im Jahr 2015 plant der Vermieter den Anstrich der Außenfassade. Dafür leistet er bereits im Dezember 2014 eine Vorauszahlung an den Handwerker. Da der Geldfluss schon 2014 stattgefunden hat, können die Aufwendungen auch schon 2014 als steuermindernde Werbungskosten angesetzt werden. Zu bedenken ist dabei jedoch: Wenn man einem Handwerker eine Vorauszahlung leistet, sollte man sich sicher sein, dass dieser nicht bis zur Ausführung der Arbeit insolvent wird oder gegebenenfalls das Geld veruntreut.

Sofern die Immobilie nicht komplett zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wird, trägt man in Zeile 39 den Betrag der Erhaltungsaufwendungen ein, der direkt dem vermieteten Teil zugeordnet werden kann. Ebenso wird in Zeile 39 der Erhaltungsaufwand angegeben, wenn die komplette Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wird.

In Zeile 40 wird der Erhaltungsaufwand eingetragen, der lediglich verhältnismäßig zugeordnet werden kann (vergleiche die obigen Ausführungen zur Abzugsfähigkeit von Werbungskosten).

So wird der Erhaltungsaufwand vorteilhaft aufgeteilt

Neben der Möglichkeit, die steuerliche Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen durch den Zahlungszeitpunkt zu beeinflussen, existiert auch eine gesetzliche Regelung, wonach Vermieter selbst bestimmen können, ob der getätigte Erhaltungsaufwand sofort berücksichtigt werden soll oder auch in der Zukunft noch steuermindernd wirken soll.

Danach gilt: Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilt werden.

Damit man diese Steuergestaltungsmöglichkeiten nutzen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Immobilie muss Privatvermögen sein.
  • Die Immobilie muss überwiegend Wohnzwecken dienen.

Hinweis: Ein Gebäude dient überwiegend Wohnzwecken, wenn die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

Tipp: Zum Gebäude gehörende Garagen sind ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Nutzung als Wohnzwecken dienend zu behandeln, soweit in ihnen nicht mehr als ein Personenkraftwagen für jede in dem Gebäude befindliche Wohnung untergestellt werden kann. Räume für die Unterstellung weiterer Kraftwagen sind stets als nicht Wohnzwecken dienend zu behandeln.

Beispiel: Ein Gebäude hat 1.000 m² Nutzfläche. Davon entfallen 450 m² auf zu Wohnzwecken genutzten Raum und 450 m² auf eine Lagerhalle. Insgesamt 100 m² entfallen auf verschiedene Einzelgaragen. Sowohl die Wohnungen als auch die Garagen gelten als zu Wohnzwecken dienend.

Insgesamt gelten damit 550 m², also mehr als die Hälfte, zu Wohnzwecken dienend. Sämtliche Erhaltungsaufwendungen, auch wenn sie auf die Lagerhalle entfallen, können sofort angesetzt werden oder aber auf 2–5 Jahre verteilt werden.

Vorteil: Auf diese Weise können Vermieter selbst den Zeitpunkt der Steuerminderung bestimmen. Denn jeder Vermieter darf den steuermindernden Abzug (zumindest teilweise) in die Zukunft verlagern.

Beispiel: Im Jahr 2014 hat der Vermieter 40.000 € für ein neues Dach ausgegeben. Aus verschiedenen Gründen fällt jedoch in 2014 auch ohne Berücksichtigung der Dachreparatur keine Steuer an. Würde der Vermieter den Erhaltungsaufwand in 2014 komplett als Werbungskosten ansetzen, würden diese ins Leere gehen.

Daher nutzt er die Verteilungsmöglichkeit auf 5 Jahre und setzt 2014 nur 8.000 € an. Diese 8.000 € gehen zwar auch ins Leere, jedoch stehen in den Folgejahren von 2015 bis 2018 wiederum jeweils 8.000 € zum steuermindernden Abzug zur Verfügung.

In Feld 57 der Zeile 41 ist daher die Gesamtsumme des zu verteilenden Erhaltungsaufwands aus 2014 einzutragen. Entsprechend des zwischen 2 und 5 Jahren frei wählbaren Verteilungszeitraums ist der in 2014 abzuziehende Betrag ins nächste Feld rechts daneben zu übernehmen.

Die Zeilen 42 bis 45 stehen für die Eintragung aus der Verteilung von Erhaltungsaufwand der Vorjahre zur Verfügung. Vermieter sollten daher jedes Jahr in der Vorjahreserklärung prüfen, ob noch abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen zum steuermindernden Abzug aktuell angegeben werden können.

Zuletzt übrige Werbungskosten aufführen

In den Zeilen 46 bis 49 werden alle übrigen Werbungskosten hinsichtlich des in den Zeilen 4 bis 6 eingetragenen Objekts eingegeben. Zeile 46 beherbergt dabei eine Eintragungsmöglichkeit für die sogenannten Betriebskosten. Die folgende Checkliste zeigt, welche Aufwendungen hier in erster Linie einzutragen sind (die Aufzählung ist beispielhaft und nicht abschließend):

Art der AufwendungSchon berücksichtigt?
Grundsteuer
Straßenreinigung
Müllabfuhr
Wasserversorgung
Entwässerung
Hausbeleuchtung
Heizung
Warmwasser
Schornsteinreinigung
Hausversicherung
Hauswart
Treppenreinigung
Fahrstuhlkosten

In Zeile 47 werden sämtliche Kosten für die Verwaltung der Immobilie eingetragen. Sofern eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung gegeben ist, wird in Zeile 48 die an das Finanzamt gezahlte bzw. gegebenenfalls verrechnete Umsatzsteuer eingetragen.

Zeile 49 bildet das Auffangbecken für alle bisher noch nicht erwähnten, jedoch abzugsfähigen Werbungskosten. Die folgende Checkliste gibt einige Hinweise, was hier noch eingetragen werden kann:

Art der AufwendungSchon berücksichtigt?
Aufwendungen für Hausbesitzervereine
Kosten für Mietverträge
Prozesskosten (z. B. Räumungsprozess)
Büromaterial
Fahrtkosten zum Objekt
Kosten für Vermietungsinserate
Maklergebühren wegen Neuvermietung
Kabelanschluss
Kontoführungsgebühren
Steuer-/Rechtsberatungskosten
Kosten für ein Arbeitszimmer
Weitere Aufwendungen

Zusammenfassung Werbungskosten

Die Summe der Werbungskosten aus den Zeilen 33 bis 49 ist schließlich in Zeile 50 einzutragen und im Anschluss daran in Zeile 22 auf Seite 1 der Anlage V zu übertragen.

In Zeile 51 sind die in Zeile 50 enthaltenen Vorsteuerbeträge gesondert auszuweisen. Die Angabe dient nachrichtlich für die Anfertigung der Umsatzsteuererklärung. Bei umsatzsteuerfreier Vermietung bleibt das Feld leer.

Zusätzliche Angaben zu Zuschüssen machen

Last, but not least, beinhaltet Zeile 52 noch zusätzliche Angaben hinsichtlich im Jahr 2014 vereinnahmter oder bewilligter Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie. Hierbei ist wiederum eine Aufteilung der Zuschüsse auf Ehemann und Ehefrau vorzunehmen. Aus Gründen der Übersichtlichkeit und zum Zweck genauerer Erläuterungen empfiehlt es sich, weitere Angaben wiederum auf einem gesonderten Blatt zu machen.

23. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christoph Iser. Über den Autor

Christoph Iser ist Steuerberater in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Neben seiner bundesweiten, beratenden Tätigkeit ist er als Fachautor und Dozent auf dem Gebiet des Steuerrechts tätig. Sein Spezialgebiet ist das Thema Immobilien.