MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Vermieter und die Anlage V: Grundsätzliches zum Ausfüllen der Steuererklärung

Wenn man als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet, hat man bei der Einkommensteuererklärung auch die „Anlage V“ auszufüllen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Einkünfte innerhalb eines einkommensteuerlichen Unternehmens erzielt werden. Darüber hinaus werden in der Anlage V insbesondere noch weitere Einnahmen erklärt, z. B. Einnahmen aus der …

  • … Vermietung einzelner Räume im Rahmen der selbst genutzten Wohnung (z. B. ein möbliertes Zimmer für Messebesucher)
  • … Vermietung unbebauter Grundstücke (z. B. Parkplätze)
  • … Vermietung von gemieteten Räumlichkeiten, die als Untervermietung weitervermietet werden
  • … Überlassung von Erbbaurechten
  • … Vermietung von Werbeflächen an Gebäuden

Vorteil: Ihre Steuererklärung dürfen Sie, wenn dies günstig für Sie ist, auch per Telefax an das Finanzamt übermitteln (BFH, Urteil v. 08.10.14, Az. VI R 82/13).

Diese persönlichen Daten und Angaben zum Grundstück müssen mitgeteilt werden

Zu Beginn fügt man in die Steuererklärung die persönlichen Daten ein (Zeilen 1 bis 3). Wie üblich muss zu Beginn eines Formulars der Name, der Vorname sowie die Steuernummer eingetragen werden.

Rechts neben der Steuernummer ist die laufende Nummer der Anlage einzugeben. Dies ist vor allem erforderlich, wenn man mehrere Vermietungsobjekte hat. Grundsätzlich gilt: Für jedes Vermietungsobjekt muss eine eigene Anlage V abgegeben werden. Insoweit kommt es darauf an, ob mehrere Vermietungen als Einheit angesehen werden können.

So kann beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit verschiedenen vermieteten Wohnungen in einer Anlage V erklärt werden. Die Grundbucheintragung der Immobilie als Einheit oder gegebenenfalls als geteilte Eigentumswohnungen ist dabei irrelevant. Unmittelbar unter der Jahreszahl müssen Vermieter weiterhin angeben, mit welcher Steuererklärung sie die Anlage V abgeben.

Einkommensteuererklärung

In aller Regel wird dies die Einkommensteuererklärung sein. So ist es zumindest, wenn einem das Vermietungsobjekt allein gehört oder man nur die Ergebnisse aus einer Feststellungserklärung übernehmen will.

Körperschaftsteuererklärung

Die Körperschaftsteuer ist die Einkommensteuer der Kapitalgesellschaften. Daher ist dieses Kreuz hier zu vernachlässigen. Es ist nur zu setzen, wenn der Vermieter eine Kapitalgesellschaft, beispielsweise eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft, ist.

Feststellungserklärung

Eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung ist abzugeben, wenn die Immobilie mehreren Personen gehört. Grundstücksgemeinschaften oder Erbengemeinschaften, aber auch Ehegatten sind das Paradebeispiel in der Praxis.

Sofern die Immobilie mehreren Personen gehört, ist wie folgt vorzugehen: Die Gemeinschaft der Immobilieneigentümer muss im Rahmen einer Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung (kurz: Feststellungserklärung) eine Anlage V abgeben, in der die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt werden.

Entsprechend der weiteren Angaben in dieser Feststellungserklärung wird das Finanzamt die Einkünfte auf die einzelnen Gesellschafter aufteilen und darüber einen Bescheid erlassen, aus dem der Anteil eines jeden Gesellschafters an den Gesamteinkünften hervorgeht. Den entfallenden Anteil an den Vermietungseinkünften übernehmen Vermieter dann in eine Anlage V der persönlichen Einkommensteuererklärung.

Folgende Angaben zur Immobilie sind notwendig

Im Anschluss an die persönlichen Daten werden nun Angaben zu dem bebauten Grundstück, das vermietet wird, abgefragt. Dies sind in Zeilen 4 und 5 insbesondere Straße und Hausnummer sowie Postleitzahl und Ort. Darüber hinaus muss in Zeile 6 das Einheitswerte-Aktenzeichen der Immobilie angegeben werden.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Tipp: Das Einheitswert-Aktenzeichen findet man auf dem letzten Bescheid über den Einheitswert der Immobilie aus dem Jahr 1964. Ein solcher Bescheid ist seinerzeit mit Anschaffung der Immobilie erteilt worden.

Auf der rechten Seite der Zeilen 4 bis 6 sind darüber hinaus Kalenderdaten anzugeben. Gefragt wird nach dem Datum der Anschaffung bzw. nach dem Datum der Fertigstellung im Herstellungsfall. Ebenso ist anzugeben, wann die Immobilie veräußert oder gegebenenfalls im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wurde.

Diese Angaben zur Nutzung der Immobilie machen Vermieter

In Zeile 7 müssen zwingend 2 Angaben gemacht werden:

  • Zum einen fragt das Finanzamt ab, ob die Immobilie ganz oder teilweise als Ferienwohnung genutzt wird.
  • Weiterhin wird gefragt, ob die Immobilie ganz oder teilweise an Angehörige vermietet wird.

Der Grund für diese Fragen: Sowohl bei der Vermietung einer Ferienwohnung als auch der Vermietung an nahe Angehörige sind einige Besonderheiten zu beachten.

Exkurs: Ferienwohnungen

Sämtliche Besonderheiten rund um die Vermietung einer Ferienwohnung könnten Bücher füllen und würden daher an dieser Stelle zu weit führen. Dennoch sei so viel gesagt: Bei der Vermietung einer Ferienwohnung prüft das Finanzamt grundsätzlich, ob auch tatsächlich sämtliche Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden können.

Ein hundertprozentiger Werbungskostenabzug kommt nämlich nur in Betracht, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Fremde vermietet wird und in der übrigen Zeit auch nur für die Vermietung an fremde Dritte bereitgehalten wird.

Wer hingegen seine Ferienwohnung auch zum eigenen Urlaub nutzt, darf für diese Zeiträume keinerlei Werbungskosten zum Abzug bringen. Bei einer Ferienwohnung muss also genau ermittelt werden, in welchen Zeiten sie fremdvermietet ist, in welchen Zeiten sie durch den Eigentümer bzw. dessen Angehörige genutzt wird und in welchen Zeiten sie zur Vermietung an Fremde bereitgehalten wird.

Tipp: Sofern ein Teil der Immobilie auch als Ferienwohnung genutzt wird, sollten Vermieter dem Finanzamt auf einem gesonderten Blatt eine Aufstellung anfertigen. Diese sollte die Zahl der jeweiligen Kalendertage wiedergeben, an denen die Wohnung fremdvermietet, eigengenutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen worden ist bzw. leer stand.

Achtung: Zeiten, in denen man die Wohnung selbst genutzt hat, jedoch nicht für den Urlaubsaufenthalt, sondern für Reparaturen, Besichtigungen bzw. bauliche Veränderungen, mindern hingegen die Werbungskosten nicht. Diese Zeiten werden im weitesten Sinn zum Zweck der Vermietung genutzt, weshalb insoweit ein Werbungskostenabzug zulässig ist.

Exkurs: Vermietung an Angehörige

Grundsätzlich kann durch die Vermietung an Verwandte ein erheblicher Vorteil erwirtschaftet werden.

Beispiel: Der Vater vermietet eine Wohnung an seine Tochter an deren Studienort. Die Miete wird so bemessen, dass die mit der Wohnung in Zusammenhang stehenden Aufwendungen die Miete übersteigen. Im Ergebnis kommt es zwangsläufig zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Vermietungsverlust steht dem Vater zur steuermindernden Verrechnung mit anderen (positiven) Einkünften zur Verfügung und führt so zu einer Steuerersparnis.

Hätte der Vater die Wohnung unentgeltlich an seine Tochter überlassen, hätte er keinerlei Werbungskosten geltend machen können. In der Folge wäre daher ein steuerlicher Vorteil ausgeblieben. Da dieses Vermietungsmodell an Kinder auch zulässig ist, wenn die Kinder die Miete aus dem von den Eltern zur Verfügung gestellten Barunterhalt zahlen, liegt der praktische Vorteil auf der Hand.

Strengere Kriterien bei Mietverträgen zwischen Angehörigen

Es ist kein Wunder, dass die Finanzverwaltung strengere Kriterien in Bezug auf die Voraussetzung zur Anerkennung von Mietverträgen zwischen Angehörigen stellt.

Grundsätzlich herrscht für Mietverträge Formfreiheit. Dies bedeutet, dass es zur Wirksamkeit eines Mietvertrags weder der Schriftform noch einer anderen Form bedarf. Auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist wirksam. So der Grundsatz. Ein Mietvertrag zwischen Verwandten sollte jedoch immer schriftlich abgefasst werden.

Zur steuerlichen Anerkennung reicht jedoch die Schriftform allein leider noch nicht aus. Wichtig ist ebenfalls, dass der Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen zivilrechtlich wirksam abgeschlossen wurde und das Mietverhältnis auch tatsächlich ernsthaft vereinbart und entsprechend der getroffenen Vereinbarungen im Vertrag auch umgesetzt wird.

Für einen zivilrechtlich wirksam abgeschlossenen Vertrag ist es daher erforderlich, dass alle notwendigen Vereinbarungen enthalten sind. Dazu gehören neben der Bezeichnung der vermieteten Immobilie und der Nennung des Mietzinses ebenso Regelungen zu den Nebenkosten und eine Kündigungsvereinbarung.

In der Praxis entwickelt sich leider auch häufig die tatsächliche Durchführung des Vertrags zum Stolperstein. So ist z. B. unbedingt darauf zu achten, dass der Mietzins auch tatsächlich zu dem im Vertrag vereinbarten Termin und entsprechend der dort vereinbarten Zahlungsweise entrichtet wird.

Über die Jahre hinweg können sich in der tatsächlichen Umsetzung des Mietvertrags immer mal wieder ein Fehler oder zumindest Ungereimtheiten einschleichen, die schließlich zur Aberkennung des Mietvertrags mit einem nahen Angehörigen führen können. Zwar kann Entwarnung gegeben werden, dass nicht jede geringfügige Abweichung vom Vereinbarten direkt zur Nichtanerkennung des gesamten Vertrags führt, jedoch summieren sich mehrere, geringfügige Abweichungen schnell auf.

Tipp: In der Praxis sollten daher gerade Mietverträge mit Angehörigen spätestens alle 3 bis 4 Jahre überprüft werden, ob die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses noch mit dem seinerzeit Vereinbarten übereinstimmt.

Exkurs: verbilligte Vermietung

Auch wenn die Regelungen zur verbilligten Vermietung nicht nur bei einer Vermietung an Angehörige zu beachten sind, schaut das Finanzamt hier besonders genau hin. Daher müssen auch hier die Spielregeln beachtet werden.

Seit Beginn 2012 haben sich erhebliche Änderungen ergeben. Seitdem gilt: Beträgt die vereinbarte Miete mehr als 66% der ortsüblichen Miete, liegt ein komplett entgeltliches Geschäft vor. Somit können die Werbungskosten aus der Vermietung und Verpachtung ebenfalls komplett steuermindernd angesetzt werden.

Beträgt die vereinbarte Miete jedoch weniger als 66% der ortsüblichen Miete, erkennt das Finanzamt nur noch eine teilentgeltliche Vermietung an. In der Folge können die Werbungskosten im Zusammenhang mit dieser teilentgeltlichen Vermietung auch nur noch in Relation der vereinbarten Warmmiete zur ortsüblichen Warmmiete steuermindernd angesetzt werden. Im Ergebnis kommt es dann zu einer steuererhöhenden Kürzung der Werbungskosten.

Beispiel: Der Immobilieneigentümer vermietet eine Wohnung an seinen Schwager. Da dieser gerade arbeitslos geworden ist, vereinbaren sie eine monatliche Warmmiete von 650 €. Die ortsübliche Warmmiete beträgt 1.000 € pro Monat. Die mit der Wohnung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten des Vermieters betragen im Jahr 10.000 €.

Weil die vereinbarte Warmmiete nur 65% der ortsüblichen Warmmiete beträgt, kann der Immobilieneigentümer auch nur 65% der Werbungskosten steuermindernd abziehen. Seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich wie folgt:

Mieteinnahmen: 650 € x 12 Monate = 7.800 €

Werbungskosten: 10.000 € x 65% = –6.500 €

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 1.300 €

Abwandlung des Beispiels: Die vereinbarte Miete beträgt 660 €. Alle anderen Werte sind mit dem Ausgangssachverhalt identisch. Die vereinbarte Warmmiete beträgt nicht weniger als 66% der ortsüblichen Warmmiete. Alle Werbungskosten sind abzugsfähig. Die Einkünfte ermitteln sich wie folgt:

Mieteinnahmen: 660 € x 12 Monate = 7.920 €

Werbungskosten: 10.000 €

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung –2.080 €

Tipp: Grundsätzlich ist bei jeder Vermietung, insbesondere jedoch bei der Vermietung an Angehörige, darauf zu achten, dass die vereinbarte Warmmiete mindestens 66% der ortsüblichen Warmmiete beträgt. Obwohl im Beispiel nur 120 € mehr Miete pro Jahr gezahlt wurden, sind alle Werbungskosten abzugsfähig. Der so errechnete Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steht zudem zur steuermindernden Verrechnung mit anderen positiven Einkunftsarten zur Verfügung.

Achtung: In der Praxis besteht das Problem häufig in der Feststellung der ortsüblichen Warmmiete. In aller Regel sollten hierzu Mietspiegel der Gemeinden, Immobilienvereinigungen oder Makler herangezogen werden. Liegt ein Mietspiegel nicht vor, können auch tatsächliche Vergleichswerte herhalten.

23. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christoph Iser. Über den Autor

Christoph Iser ist Steuerberater in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Neben seiner bundesweiten, beratenden Tätigkeit ist er als Fachautor und Dozent auf dem Gebiet des Steuerrechts tätig. Sein Spezialgebiet ist das Thema Immobilien.