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Anlage V: Mit Werbungskosten das Steueraufkommen mindern

Wenn man als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet, hat man bei der Einkommensteuererklärung auch die „Anlage V“ auszufüllen. Die Absetzung der Werbungskosten spielt dabei eine ganz besondere Rolle.

Das bedeutet die Werbungskostenaufteilung

Ab Zeile 33 beginnen in der Steuererklärung (Anlage V) mit den Angaben zur Absetzung für Abnutzung des Gebäudes („Abschreibungen“) die Eintragungen der steuermindernden Werbungskosten für das in den Zeilen 4 bis 6 genannte Vermietungsobjekt.

Bevor man sich jedoch der Eintragung der Werbungskosten widmet, ist es wichtig, sich das Formular oberhalb von Zeile 33 zu veranschaulichen. An dieser Stelle werden die Angaben der in den folgenden Zeilen einzutragenden Werbungskosten nämlich in bestimmten Spalten geordnet.

Der Grund: Die Aufteilung in Spalten soll dem Finanzamt eine Prüfung ermöglichen, ob die angegebenen Aufwendungen auch tatsächlich abziehbare Werbungskosten sind.

Exkurs: nicht abziehbare Werbungskosten

Aufwendungen sind immer nur dann Werbungskosten, wenn die entsprechenden Räumlichkeiten auch tatsächlich zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden oder ernstlich genutzt werden sollen.

Sofern Räumlichkeiten hingegen eigengenutzt werden oder unentgeltlich an Dritte überlassen werden, findet keine Nutzung für Vermietungszwecke statt, weshalb ein Werbungskostenabzug ausgeschlossen ist.

Beispiel: Ein Vermieter besitzt ein Zweifamilienhaus mit 2 gleich großen Wohnungen. Die Wohnung im Erdgeschoss nutzt er für eigene Wohnzwecke, während das Obergeschoss fremdvermietet ist. Aufwendungen wie Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr usw. beziehen sich jedoch auf die gesamte Immobilie.

Daher sind diese Kosten nur abzugsfähige Werbungskosten, wenn sie auf den vermieteten Teil entfallen. Da die Wohnungen gleich groß sind, können nur 50% der Ausgaben steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.

Um dies auf der Seite 2 der Anlage V 2014 darzustellen, wird ab Zeile 33 ff. in Spalte 1 der jeweilige Gesamtbetrag der Aufwendungen eingetragen. Falls der Gesamtbetrag der Aufwendungen direkt dem vermieteten bzw. nicht vermieteten Teil zugeordnet werden kann, muss in Spalte 2 ein Kreuz gemacht werden. Die durch direkte Zuordnung ermittelten abzugsfähigen Werbungskosten können dann unmittelbar in Spalte 4 übernommen werden.

Beispiel: Wieder nutzt der Immobilieneigentümer die im Erdgeschoss befindliche Wohnung seines Zweifamilienhauses für eigene Wohnzwecke, während die Wohnung des Obergeschosses fremdvermietet ist. Ausschließlich in der fremdvermieteten Wohnung wird das Bad renoviert, weshalb Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 10.000 € entstehen.

Im Bereich der Erhaltungsaufwendungen, die direkt zugeordnet werden können (Zeile 39) ist zunächst in Spalte 1 der Betrag von 10.000 € einzutragen. (Weil es für direkt zuzuordnende Erhaltungsaufwendungen eine eigene Zeile gibt, ist in Spalte 2 bereits das ansonsten selbst zu setzende Kreuz vorgegeben.)

Da sich die 10.000 € Erhaltungsaufwendungen ausschließlich auf vermietete Räumlichkeiten beziehen, können diese komplett als Werbungskosten abgezogen werden. Der Betrag von 10.000 € ist in Spalte 4 zu übernehmen und als abzugsfähige Werbungskosten anzurechnen.


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Sofern Aufwendungen nicht direkt zugeordnet werden können, muss der Anteil der abzugsfähigen Werbungskosten mittels verhältnismäßiger Zuordnung errechnet werden. In aller Regel wird zur Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten auf das Verhältnis der vermieteten Quadratmeter zur Summe der Gesamtquadratmeter zurückgegriffen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat insgesamt 10 Wohneinheiten von jeweils 100 m². Für fremde Vermietungszwecke werden 9 der Wohneinheiten vermietet, während eine Wohneinheit vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung der gesamten Immobilie betragen jährlich 10.000 €.

Der Gesamtbetrag der Schuldzinsen ist in Spalte 1 der Zeile 36 einzutragen. Das Verhältnis der abzugsfähigen Werbungskosten ermittelt sich nach den tatsächlich vermieteten Quadratmetern zur Gesamtwohnfläche. Da 9 Wohneinheiten fremdvermietet sind, werden 900 m² zur Vermietung genutzt, während 100 m² nicht zur Einkünfteerzielung genutzt werden. 90% der Gesamtaufwendungen stehen daher im Zusammenhang mit der Vermietung.

Achtung: In Spalte 3 ist jedoch der prozentuale Anteil der nicht abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen. Im Beispiel sind dies 10%. In Spalte 4 sind hingegen die abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen. Entsprechend des Beispielsachverhalts sind dies 9.000 € (10.000 € x 90%).

Dies sind weitere Gründe für eine Kürzung der Werbungskosten

Wie schon gesagt, kommt es zu einer Kürzung der Immobilienaufwendungen, wenn diese auf einen eigengenutzten oder unentgeltlich überlassenen Teil der Immobilie entfallen. Ebenso ist auch eine Werbungskostenkürzung vorzunehmen, wenn es sich um eine teilentgeltliche Vermietung handelt.

Darüber hinaus müssen Werbungskosten jedoch auch gekürzt werden, wenn sie in Zusammenhang mit Räumen stehen, die für Zwecke des eigenen Unternehmens genutzt werden. Insoweit sind die Aufwendungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, sondern stellen Werbungskosten oder Betriebsausgaben bei den Einnahmen dar, zu deren Erzielung die Räumlichkeiten genutzt werden.

Abzugsfähige Werbekosten – so werden sie bestimmt

Wie schon erwähnt, bestimmt sich das Verhältnis der abzugsfähigen Werbungskosten regelmäßig nach dem Verhältnis der vermieteten Quadratmeter zur Gesamtfläche. Man spricht in diesem Zusammenhang vom sogenannten Flächenverhältnis.

Anstelle des Flächenverhältnisses wird jedoch bei der Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten im Fall der verbilligten Vermietung von der vereinbarten und ortsüblichen Miete ausgegangen.

Sofern nämlich die vereinbarte Miete einschließlich Umlagen weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten beträgt, müssen die Werbungskosten auf den entgeltlichen Teil und den unentgeltlichen Teil der Vermietung aufgeteilt werden.

Soweit die Werbungskosten auf den unentgeltlichen Teil entfallen, sind sie nicht abzugsfähig. Der Prozentsatz der nicht abzugsfähigen Kosten ist dann in Spalte 3 einzutragen, während in Spalte 4 der Eurobetrag der abzugsfähigen Werbungskosten einzutragen ist, der auf den entgeltlichen Teil entfällt.

So wird die Absetzung für Abnutzung angegeben

Wenn man ein Gebäude anschafft oder herstellt, kann man die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht sofort in vollem Umfang als Werbungskosten steuermindernd abziehen. Vielmehr müssen Vermieter die entsprechenden Kosten auf eine von der Finanzverwaltung vorgegebene Nutzungsdauer verteilen, d. h. Vermieter können jährlich nur einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd ansetzen.

Diesen Betrag bezeichnet man als Absetzung für Abnutzung, weil er die Abnutzung des entsprechenden Gebäudes widerspiegeln soll. In der Praxis spricht man in diesem Zusammenhang vereinfacht von Abschreibung. Die normale Abschreibung ist in Zeile 33 einzutragen. Zunächst muss man durch ein Kreuz angeben, ob man die lineare Abschreibung oder die degressive Abschreibung wählt.

Lineare und degressive Abschreibung

Die degressive Abschreibung kommt allerdings aktuell nur noch für Altobjekte in Betracht. Damit ein Gebäude degressiv abgeschrieben werden kann, ist es erforderlich, dass der Bauantrag im Fall der Herstellung oder der Kaufvertrag im Fall der Anschaffung vor 2006 gestellt bzw. geschlossen wurde und es sich dabei um ein Neuobjekt gehandelt hat.

Neue Objekte in diesem Zusammenhang sind Gebäude, die Vermieter entweder selbst hergestellt oder im Jahr der Herstellung angeschafft haben. Für Herstellungen oder Anschaffungen nach 2005 kommt hingegen die degressive Abschreibung nicht mehr in Betracht (vorbehaltlich spezieller Möglichkeiten der Sonderabschreibung). Dann bleibt Vermietern nur die lineare Abschreibung.

Weiterhin haben Vermieter in Zeile 33 den Prozentsatz der Abschreibung anzugeben. Für Gebäude im Privatvermögen kommen dabei grundsätzlich nur 2 Prozentsätze infrage:

  • Wenn das Gebäude vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden ist, können jährlich 2,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Absetzung für Abnutzung angesetzt werden.
  • Sofern das Gebäude nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden ist, beträgt die jährliche Abschreibung 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Tipp: Um die erhöhte Abschreibung von 2,5% zu erhalten, reicht es schon aus, wenn man ein altes Gebäude (ursprüngliche Fertigstellung vor 1925) jetzt kauft.

Hinweis: In der Fiktion soll die Abschreibungsdauer der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes entsprechen.

Tipp: Sofern die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes geringer ist, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie auch auf die tatsächlich geringere Nutzungsdauer verteilt werden. Im Ergebnis kommt es damit zu einer schnelleren Abschreibung der Immobilie, was jedoch in der Praxis der Finanzverwaltung regelmäßig nachgewiesen werden muss.

Weiterhin haben Vermieter in Zeile 33 neben der Angabe des Eurobetrags der Abschreibung noch ein Kreuz zu machen, ob es sich um denselben Betrag wie im Vorjahr handelt oder ob sich dieser geändert hat bzw. die Abschreibung mit dieser Steuererklärung zum ersten Mal geltend gemacht wird.

Tipp: Sofern der Betrag der Absetzung für Abnutzung nicht mit dem Vorjahr übereinstimmt oder erstmals ermittelt wurde, sollten Vermieter die Berechnung der Abschreibung auf einem gesonderten Blatt durchführen und der Anlage V beilegen. Auf diese Weise kann das Finanzamt den Ansatz nachvollziehen und man erspart sich umständliche Rückfragen.

23. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christoph Iser. Über den Autor

Christoph Iser ist Steuerberater in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Neben seiner bundesweiten, beratenden Tätigkeit ist er als Fachautor und Dozent auf dem Gebiet des Steuerrechts tätig. Sein Spezialgebiet ist das Thema Immobilien.