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Vermieter und Anlage V: Diese Einnahmen gehören in die Steuererklärung

Wenn man als Steuerpflichtiger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erwirtschaftet, hat man bei der Einkommensteuererklärung auch die „Anlage V“ auszufüllen. Es gibt hierbei einige Einnahmen, die unbedingt erfasst werden müssen:

Mieteinnahmen – unbedingt angeben

In Zeile 8 der Anlage V 2014 sind Angaben zu den Quadratmetern der vermieteten Immobilie zu machen. In Feld 54 ist die Gesamtwohnfläche der Immobilie anzugeben.

Im Anschluss daran fordert das Finanzamt noch genauere Angaben zur Gesamtwohnfläche. So möchte es in Feld 55 wissen, wie viele Quadratmeter der Gesamtwohnfläche eigengenutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen sind.

Hintergrund: Über die hier gemachten Quadratmeterangaben ermittelt das Finanzamt den prozentualen Anteil der nicht abzugsfähigen Werbungskosten.

Sofern eine Immobilie eigengenutzt oder unentgeltlich überlassen wird, besteht hinsichtlich dieses Teils der Immobilie keine Einkünfteerzielungsabsicht. Soweit können in der Folge auch keine Werbungskosten abgezogen werden.

Weiterhin möchte das Finanzamt in Feld 56 wissen, ob Teile der Gesamtwohnfläche als Ferienwohnung genutzt werden. In Zeile 9 sind die Mieteinnahmen für Wohnungen ohne Umlage, also die Kaltmiete, gestaffelt nach Geschossen einzutragen.

In Zeile 10 ist zum einen wieder gestaffelt nach Geschossen anzugeben, wie viele Wohnungen sich in der jeweiligen Etage befinden sowie die Summe der Gesamtwohnfläche auf dieser Etage.

In Zeile 11 müssen Vermieter noch etwaige Mieteinnahmen für andere Räume angeben. An dieser Stelle ist z. B. die gesonderte Vermietung von Keller- oder Speicherräumen anzugeben. Ebenso sind hier Mieteinnahmen aus einer gewerblichen Vermietung anzugeben.

Hinweis: Sofern die gewerbliche Vermietung mit Umsatzsteuer erfolgt, sind in Zeile 11 lediglich die Nettobeträge einzutragen. Die darauf entfallende Umsatzsteuer ist in Zeile 17 aufzunehmen.

In Zeile 12 fragt das Finanzamt die Einnahmen aus Vermietung an Angehörige ab, wobei ebenfalls nach der Anzahl der Wohnungsvermietungen und der darauf entfallenden Quadratmeter gefragt wird.

Diese sonstigen Einnahmen dürfen Vermieter nicht vergessen

In den Zeilen 13 bis 20 müssen Sie sämtliche anderen Einnahmen aus einem bebauten Grundstück eintragen.

Die erhaltenen Nebenkosten (Umlagen) sind in Zeilen 13 und 14 zu erklären. Entsprechend den Eintragungen bei den Mieteinnahmen in Zeile 9 bzw. Zeile 12 ist auch hier eine Unterscheidung vorzunehmen, ob es sich um Nebenkosten aus der Vermietung an einen Angehörigen (Zeile 14) oder um Nebenkosten aus einer Fremdvermietung (Zeile 13) handelt.

Vereinnahmte Mieten für frühere Kalenderjahre oder Vorauszahlungen aus Baukostenzuschüssen sind in Zeile 15 zu erklären. Hintergrund ist hier, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung das sogenannte Geldflussprinzip greift. Dies bedeutet: Mieten werden nicht im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit versteuert, sondern im Jahr der tatsächlichen Zahlung. Gleiches gilt für Werbungskosten.

Beispiele – das muss in Zeile 15 erklärt werden

  1. Beispiel: Der Vermieter erhält 1.000 € Mietnachzahlung für das Jahr 2000 in 2014. Die Mietnachzahlung ist in der Anlage V für 2014 in Zeile 15 zu erklären. Achtung: Das Geldflussprinzip gilt nicht bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen wie Mieten, wenn diese innerhalb von 10 Tagen vor bzw. nach dem Kalenderjahr gezahlt werden, in das sie wirtschaftlich gehören.

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  1. Beispiel: Der Vermieter erhält die Miete für Januar 2014 am 30. Dezember 2013. Weil die wirtschaftlich zu 2013 gehörende Miete als wiederkehrende Einnahme zu sehen ist und innerhalb von 10 Tagen vor 2014 gezahlt wurde, wird sie im Jahr 2014 versteuert. Der Betrag ist in den Zeilen 9 bis 12 der Anlage V 2014 einzutragen.

In Zeile 16 müssen Vermieter sämtliche Mieteinnahmen erfassen, die unter keinen der vorgenannten Punkte fallen. Dazu können z. B. gehören: Mieteinnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen, Einnahmen aus der Vermietung von Werbeflächen oder Zahlungen wegen der Errichtung eines Mobilfunkmasts auf dem Dach.

In Zeilen 17 und 18 ist die erhaltene Umsatzsteuer zu erklären. Dabei ist zu unterscheiden zwischen der vereinnahmten Umsatzsteuer und der vom Finanzamt erstatteten Umsatzsteuer. Unter vereinnahmter Umsatzsteuer versteht man die Umsatzsteuer, die Vermieter zuzüglich der Miete vom Mieter erhalten haben. Die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer resultiert aus den abgegebenen Steuererklärungen.

Hinweis: Die gezahlte Umsatzsteuer, beispielsweise die Weiterleitung der vereinnahmten Umsatzsteuer an das Finanzamt oder die Nachzahlung aus einer Steuererklärung, darf hier nicht verrechnet werden. Solche Umsatzsteuerzahlungen sind bei den Werbungskosten in Zeile 48 einzutragen.

In Zeile 19 sind öffentliche Zuschüsse und Guthabenzinsen aus Bausparverträgen anzugeben, wenn sie zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören. Dies ist der Fall, sofern der Bausparvertrag für den Hausbau oder die Umschuldung verwendet werden soll und deshalb vor- oder zwischenfinanziert wurde.

Hinweis: Eine Verrechnung von in Zeile 19 anzusetzenden Guthabenzinsen mit Schuldzinsen (Zeile 36) ist nicht zulässig.

Sofern Teile der Immobilie eigengenutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen werden, ist in Zeile 20 der darauf entfallende öffentliche Zuschuss anzusetzen. Rechts ausgeworfen in Zeile 20 (Feld 08) ist schließlich der verbleibende Betrag als Einnahme anzusetzen.

So erfolgt die Berechnung der Einkünfte und ihre Zuordnung

Die Zeilen 21 bis 24 können auch als Ergebnisteil der Anlage V bezeichnet werden. In Zeile 21 wird zunächst die Summe der vorgenannten Einnahmen aufgeführt. Zeile 22 enthält die Summe der Werbungskosten, die aus Zeile 50 zu übertragen ist. In Zeile 23 wird schließlich der Überschuss errechnet.

Falls es sich bei den Eigentümern der Immobilie um Ehegatten handelt, die zusammen veranlagt werden, ist der Betrag aus Zeile 23 in Zeile 24 auf die Miteigentümer-Ehegatten bzw. Lebenspartner aufzuteilen.

Vermietungsbeteiligungen und andere Vermietungseinkünfte richtig erklären

Das gilt für Anteile an Einkünften (Zeilen 25 bis 29): In den Zeilen 25 bis 29 werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben, sofern diese im Rahmen einer Gemeinschaft, Gesellschaft oder ähnlichen Modellen erwirtschaftet werden.

Die Zeilen sind mehrspaltig aufgebaut: In der 1. Spalte ist die jeweilige Gemeinschaft, Gesellschaft bzw. das Modell der Einkünfteerzielung anzugeben. Aufzuführen sind insbesondere der Name, das für die Gemeinschaft der Einkünfteerzielung zuständige Finanzamt und die Steuernummer der Gemeinschaft.

Die Zeilen 25 bis 27 sind für Grundstücksgemeinschaften vorgesehen. Dies sind sehr häufig Erbengemeinschaften, jedoch fallen auch alle anderen Gemeinschaften darunter, die gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

In Zeile 28 sind die Vermietungseinkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds anzugeben. Zeile 29 ist für Einkünfte aus sogenannten Steuerstundungsmodellen vorgesehen. Verluste aus solchen Modellen können grundsätzlich nur mit Gewinnen aus demselben Modell verrechnet werden.

Durch Eintragung in die Spalten 2 und 3 der Zeilen 25 bis 29 geben Vermieter an, ob im Fall der Zusammenveranlagung die Einkünfte dem einen oder dem anderen Ehegatten bzw. Lebenspartner zuzurechnen sind.

Das versteht man unter anderen Vermietungseinkünften

Hinweis: Mit Zeile 31 beginnt die 2. Seite der Anlage V 2014. Sofern die Steuererklärung manuell und ohne Zuhilfenahme eines Computerprogramms abgegeben werden soll, müssen hier oberhalb der Zeile 31 die Steuernummer sowie die laufende Nummer der Anlage erneut eingegeben werden. Falls man die Steuererklärung mithilfe eines Computerprogramms erledigt, werden diese Daten automatisch übertragen.

In Zeile 31 müssen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden, sofern diese aus einer Untervermietung stammen. Die Einkünfte aus Untervermietung ermittelt man nach folgender Formel:

Mieteinnahmen aus Untervermietung

  • gezahlte Miete für die untervermieteten Räume
  • Werbungskosten hinsichtlich der untervermieteten Räume

=  Einkünfte aus der Untervermietung

Tipp: Aus Vereinfachungsgründen lässt die Finanzverwaltung es zu, dass Einnahmen aus Untervermietung bis zu 519 € jährlich nicht versteuert werden. Im Gegenzug können jedoch keinerlei Aufwendungen im Zusammenhang mit der Untervermietung steuermindernd abgesetzt werden. Sofern die Einnahmen über 519 € pro Kalenderjahr betragen, muss der komplette Betrag versteuert werden.

In Zeile 32 sind in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbebauten Grundstücken einzutragen. Dies kann beispielsweise die Verpachtung eines Ackerlandes oder anderer land- und forstwirtschaftlicher Flächen bzw. die Vermietung eines Lagerplatzes sein. Ebenso sind hier die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von anderem unbeweglichem Vermögen bzw. Sachinbegriffen einzutragen.

Tipp: Sachinbegriffe sind dabei keineswegs einzelne Gegenstände. Als Sachinbegriffe bezeichnet man eine Mehrheit von Sachen, die mit einem Begriff bezeichnet werden und in ihrer Gesamtheit nutzbar sind. Dazu gehört z. B. eine Geschäfts- oder Ladeneinrichtung, die meist aus mehreren Schränken, Tischen, Regalen usw. besteht.

Die Vermietung einzelner Gegenstände des Privatvermögens (wie z. B. des eigenen Pkws, eines Fahrrads oder eines Musikinstruments) wird bei den „Sonstigen Einkünften“ erfasst und muss erst bei Überschreiten von 256 € versteuert werden.

Hinweis: Sowohl in Zeile 31 als auch in Zeile 32 sind nicht die Einnahmen aus entsprechenden Vermietungen anzugeben, sondern direkt die Einkünfte. Unter Einkünften versteht man die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten.

Eine Ermittlung der Einkünfte sollte dabei schon aus Gründen der Übersichtlichkeit auf einem gesonderten Blatt erfolgen. Insbesondere sind jedoch die Werbungskosten nicht in den Zeilen ab Zeile 33 ff. einzutragen. Dort werden nur Werbungskosten im Zusammenhang mit Einnahmen aus den Zeilen 8 bis 20 eingetragen.

Sowohl in Zeile 31 als auch in Zeile 32 müssen Vermieter eine Trennung zwischen den Eheleuten/Lebenspartnern vornehmen: Feld 866 bzw. 852 ist für die steuerpflichtige Person bzw. den Ehemann oder den einen Lebenspartner vorgesehen, während Feld 867 bzw. 853 im Fall der Zusammenveranlagung der Ehefrau/dem anderen Lebenspartner vorbehalten ist. Handelt es sich bei der Steuererklärung um eine Einzelveranlagung oder um eine Feststellungserklärung, bleiben die Felder 867 und 853 immer leer.

23. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christoph Iser. Über den Autor

Christoph Iser ist Steuerberater in eigener Kanzlei in Düsseldorf. Neben seiner bundesweiten, beratenden Tätigkeit ist er als Fachautor und Dozent auf dem Gebiet des Steuerrechts tätig. Sein Spezialgebiet ist das Thema Immobilien.