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Vermieter will Wohnung besichtigen: Wann es geht – und wann nicht

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem zu vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Dieser Pflicht können Sie nur nachkommen, wenn Sie die Möglichkeit haben, die Mieträume zu betreten. Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Anlässe, die es für Sie notwendig machen, die Wohnung des Mieters zu besichtigen.

Wenn der Mietvertrag gekündigt ist

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich nirgends geregelt. Deshalb enthalten Formularmietverträge oftmals eine Klausel, die dem Vermieter jederzeit Zutritt zur Wohnung gewährt.

Eine solche Klausel ist mit dem Grundgesetz unvereinbar, hat das Bundesverfassungsgericht schon vor fast zehn Jahren entschieden.

Ist das Mietverhältnis gekündigt, müssen Sie als Vermieter die Möglichkeit haben, die Wohnungsabnahme durchzuführen. Dazu müssen Sie die Wohnung notwendigerweise betreten. Außerdem muss der Mieter dulden, dass Sie etwaigen Mietinteressenten die Wohnung schon vor seinem Auszug zeigen.

Voraussetzung ist allerdings, dass das Mietende mit ausreichender Sicherheit feststeht. Das ist nicht der Fall, wenn Sie beispielsweise wegen Eigenbedarfs gekündigt haben und Ihr Mieter der Kündigung widersprochen hat.

Wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen

Erlaubt der Mieter die Besichtigung nicht, dürfen Sie als Vermieter Ihr Besichtigungsrecht nur ausüben, wenn Sie einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung haben. Auch ohne gesetzliche oder vertragliche Regelung sind Sie berechtigt, die Wohnung zu besichtigen, wenn Sie die Ihnen zustehenden Rechte nur so ausüben können.


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Beabsichtigen Sie, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, muss es Ihnen möglich sein, das Mietobjekt zusammen mit Interessenten zu besichtigen.

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Besichtigungstermin rechtzeitig angemeldet haben und die Besichtigung zu einer angemessenen Zeit stattfinden soll.

Die Gerichte fordern einen angemessenen und schonenden Gebrauch des Besichtigungsrechts. Das Besichtigungsrecht darf nur zu angemessener Tageszeit und zu ortsüblichen Besuchszeiten ausgeübt werden.

An Sonn- und Feiertagen kommt eine Besichtigung in der Regel nicht in Betracht. Auch Mittagsund Abendstunden scheiden in der Regel aus. Die Ankündigungsfrist beträgt mindestens 24 Stunden.

In besonderen Fällen, insbesondere bei Gefahr im Verzug, muss Ihr Mieter Ihnen die Besichtigung auch kurzfristig gestatten. Der Mieter kann den Zutritt zur Wohnung nicht davon abhängig machen, dass ihm Name und Anschrift der Interessenten mitgeteilt werden.

Der neue Eigentümer ist erst dann zur Besichtigung der Wohnung berechtigt, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Wenn sich Ihr Mieter über Mängel beschwert

Treten in der Wohnung Mängel auf, lässt sich oft nur vor Ort entscheiden, wie sich diese zügig und dauerhaft beseitigen lassen.

Daher sind Sie als Vermieter in diesem Fall auch berechtigt, die Wohnung zu betreten. Es besteht aber kein Besichtigungsrecht, wenn Sie sich in kürzeren Abständen allgemein darüber informieren wollen, ob Ihr Mieter Schönheitsreparaturen vornimmt.

Wenn Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen und dazu auf das Mietwertgutachten eines Sachverständigen zurückgreifen wollen, muss Ihr Mieter die Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen dulden. Aber auch hier gilt, dass Sie den Termin mit Ihrem Mieter abstimmen.

Wenn Sie eine Modernisierung planen

Wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen, ist es in der Regel erforderlich, mit den Handwerkern die davon betroffenen Wohnungen zu besichtigen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die einzelnen baulichen Maßnahmen exakt vorbereitet und zeitsparend durchgeführt werden können.

Dies liegt auch im Interesse des Mieters. Überdies muss der Mieter auch gelegentliche Begehungen seiner Wohnung zur Überprüfung des Instandhaltungsbedarfs dulden.

Formularmäßig kann vereinbart werden, dass derartige Begehungen alle zwei Jahre stattfinden dürfen.

Tipp: Verweigert Ihr Mieter Ihnen nach vorheriger Ankündigung den Zutritt zur Wohnung, obwohl Ihnen ein Besichtigungsrecht zusteht, macht er sich schadenersatzpflichtig. Den Zutritt selbst können Sie außergerichtlich nicht erzwingen. Verschaffen Sie sich gewaltsam Zutritt, kommt der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs in Betracht.

Sie sind darauf angewiesen, Ihr Besichtigungsrecht vor Gericht durchzusetzen, und zwar mit einer Klage auf Duldung der Besichtigung. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung kommt nur bei besonderer Eilbedürftigkeit in Frage.

3. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.