Vermieter ärgern sich regelmäßig über die fast unbezahlte Arbeit, Betriebskosten abzurechnen. Der Verdienst ist schlecht. Überrenditen winken bei diesen reinen Umlagekosten nicht.
Besonders ärgerlich, wenn jetzt wie bei einem neuen Urteil Mieter auch noch nachträglich Betriebskosten kürzen dürfen. Der betroffene Vermieter hatte einen Fehler gemacht.
Urteil vom Bundesgerichtshof
Das Urteil vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 271/10) bezieht sich auf den Streit einer Mieterin mit ihrem Vermieter um Nebenkosten, welche die Mieterin nachträglich kürzen wollte. Zunächst hatten sich beide Parteien auf einen Vergleich verständigt.
Die Mieterin aber kürzte die vereinbarten Vorauszahlungen eigenmächtig rückwirkend noch einmal. Ihre Rechnung: für das Mietjahr 2006/2007 zahlte sie zuviel Betriebskosten. Den "Überschuss" zog sie einfach für 2009 wieder von der Miete ab.
Der Vermieter verwies auf das Mietjahr 2007/2008. Da auch dieses bereits abgelaufen war, ist das Mietjahr 2006/2007 nicht mehr relevant. So argumentierte er.
Fehler: Abrechnung nicht gemacht
Sein Argument ist schlüssig, allerdings hatte er einen entscheidenden Fehler übersehen. Die Betriebskosten für das Jahr 2007/2008 hatte er noch nicht gemacht. Die Mieterin also konnte sich auf diese Betriebskosten gar nicht beziehen und hat daher gleich die lange zurückliegenden Betriebskosten als Grundlage verwendet.
Das Gericht entschied "zu Recht". Das Urteil ist zwar noch nicht rechtsgültig, da die Vorinstanz jetzt erneut entscheiden muss. Es ist aber eine Mahnung für Vermieter, welche Folgen die Betriebskostenabrechnung haben kann.
Wenn Vermieter diese nicht rechtzeitig erstellen, können Mieter sich in diversen Punkten auf alte Abrechnungen beziehen. Dies schließen wir aus dem Urteil Die Folgen: alte Verbrauchswerte, die schon lange nicht mehr stimmen, können die Grundlage für eine niedrigere Vorauszahlung bilden.
Rechtliche Formvorschrift hilft in der Praxis nicht
In der Praxis haben Sie laut Gesetz ein Jahr lang Zeit für die Betriebskostenabrechnung. Solche Fälle aber zeigen, wie gefährlich diese Frist ist. Wenn Sie zu lange warten, sind die Daten für künftige Vereinbarungen zu alt.
Wir warnen daher:
- Die Betriebskostenabrechnung ist künftig noch wichtiger als bislang, da die Nebenkosten durch hohe Energiepreise steigen
- Der Staat wird die Abgaben erhöhen. Legen Sie rechtzeitig die Kosten um.
- Bei alten Daten darf eine Mietpartei die Vorauszahlung kürzen. Meiden Sie mit einer schnellen Betriebskostenabrechnung diese Gefahr.
GeVestor.de empfiehlt: Dieses Urteil wird die Runde machen. Mieterschutzvereine, die Gebühren verlangen, zitieren gerade solche Kürzungschancen sehr gerne. Schützen Sie sich durch rechtzeitige Abrechnungen. Die Nebenkosten als "zweite Miete" werden künftig zum Dauerärger.
Mieter werden bei alten Daten nachträglich mindern und so zumindest einen Zinsvorteil erlangen. Betriebskosten werden zur Vermieterfalle.
