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Vermieterpfandrecht bei Eheleuten und Lebenspartnern

Bei der rechtlichen Beurteilung eines Vermieterpfandrechts, müssen Sie differenzieren, ob Sie an Ehegatten oder nur einen Partner einer Lebensgemeinschaft vermietet haben.

Einfacher für Sie ist es zunächst, wenn Sie an beide Ehegatten vermietet haben.

Dann umfasst das Vermieterpfandrecht jeden Gegenstand, der im Eigentum einer der beiden Ehegatten steht.

Ist allerdings nur ein Ehegatte Ihr Mieter, ermitteln Sie zuerst, ob die Ehegatten eine Gütergemeinschaft untereinander vereinbart haben oder ob beide in der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft leben.

Die Regeln der Gütergemeinschaft und Zugewinngemeinschaft

Haben die Eheleute Gütergemeinschaft vereinbart, wird sämtliches Vermögen jedes der beiden Ehegatten zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1416 BGB).

Sie als Vermieter können dann auf alle Gegenstände, die im Eigentum der Eheleute stehen, zugreifen.


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Anders ist die Situation bei der Zugewinngemeinschaft.

Als Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB) wird der gesetzliche Güterstand bezeichnet, der die Eigentumsverhältnisse während einer Ehe oder Lebenspartnerschaft regelt, wenn die Eheleute oder Lebenspartner keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Besteht eine Zugewinngemeinschaft, können Sie als Vermieter nur auf die Sachen zugreifen, die auch tatsächlich dem Ehegatten gehören, der Ihr Mieter ist. Allerdings kann Ihnen an dieser Stelle die sogenannte Eigentumsvermutung nach § 1362 BGB weiterhelfen.

Eigentumsvermutung bei Ehegatten/ Lebenspartnern

Danach gilt zugunsten des Gläubigers eines Ehepartners oder eines eingetragenen Lebenspartners Folgendes:

Für eine im Besitz eines oder beider Partner befindlichen, bewegliche Sache gilt die Vermutung, dass sie dem Mieter gehört. Die Vorschrift soll verhindern, dass Sie erst umständlich ermitteln müssen, welchem der beiden Eheleute/Lebenspartner eine Sache gehört.

Sie haben im Jahr 2007 einen Mietvertrag mit Herrn Müller geschlossen. Herr Müller ist seit 2009 mit Frau Müller verheiratet. Beide bewohnen die von Herrn Müller angemietete Wohnung. Nach Mietrückständen kündigen Sie den Mietvertrag und verlangen Räumung.

In der Garage befinden sich verwertbare Pfandgegenstände. Sie wissen nicht, ob diese Sachen Ihrem Mieter, Herrn Müller, gehören oder aber dessen Ehefrau.

Wegen der Eigentumsvermutung nach § 1362 Abs. 2 BGB können Sie davon ausgehen, dass diese Sachen dem Mieter gehören, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird.

Keine Eigentumsvermutung bei Trennung

Die Eigentumsvermutung gilt nicht, wenn die Ehegatten oder Lebenspartner getrennt leben und sich die betreffende Sache im Besitz des Partners befindet, der nicht Mieter ist.

Bei Sachen allerdings, die zum persönlichen Gebrauch bestimmt sind, wird vermutet, dass sie dem Ehegatten gehören, der sie auch ausschließlich benutzt, wie beispielsweise Kleider oder Schmuck (§ 1362 Abs. 2 BGB).

Auch diese Eigentumsvermutung kann widerlegt werden. Der Ehegatte, der nicht Mieter ist, muss dazu seinen früheren Eigentumserwerb nachweisen.

Besser ist eine Vermietung an beide Eheleute. Dann können Sie auf alle Gegenstände beider Eheleute zurückgreifen. Ansonsten haben Sie zwar die wichtige Eigentumsvermutungsregelung nach § 1362 – diese kann aber wie gesagt auch erschüttert werden.

Tipp: Vermeiden Sie von Anfang an Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit dem Güterstand der Eheleute und schließen Sie den Mietvertrag mit beiden Eheleuten.

25. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.