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Vermieterpfandrecht geltend machen – Ihre Absicherung

Ihr legitimes Interesse als Vermieter ist es, sich für den Fall abzusichern, dass Ihr Mieter zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig wird.

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten müssen Sie damit rechnen, dass Ihr privater Wohnraum- oder gewerblicher Mieter seinen mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Sie als Vermieter haben hier unterschiedliche Möglichkeiten, um sich abzusichern:

Barkaution reicht oft nicht aus

Üblich ist zunächst die Vereinbarung einer Mietsicherheit, entweder als Barsicherheit (Kaution) oder in Form einer Bürgschaft. Bei Wohnraum ist die Mietsicherheit (Kaution) gemäß § 551 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf 3 Monatsmieten beschränkt.

Bei größeren Schäden an der Wohnung in Kombination mit Mietausfällen ist die Kaution jedoch schnell aufgebraucht. Bei der Vermietung von Gewerberaum können Sie zwar eine höhere Sicherheit vereinbaren.

Kommt es aber zu größeren Schäden, für die Ihr Mieter nicht aufkommen kann oder will, ist auch eine höhere Barsicherheit schnell aufgebraucht.

Pfandrecht wichtig bei Gewerbemietern

Neben der vertraglich zu vereinbarenden Mietsicherheit spielt daher das gesetzliche Vermieterpfandrecht eine wichtige Rolle. Vor allem ein Gewerbetreibender bringt regelmäßig werthaltige Gegenstände in die Mieträume ein, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen können.

Allerdings ist es heute nicht unüblich, dass viele eingebrachte Dinge in den Mieträumen nicht im Eigentum des Mieters stehen.


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Beispielsweise hat Ihr Mieter Computer-Anlagen geleast, ihm wurden Dinge unter Eigentumsvorbehalt geliefert oder aber es hat ein Pfandrecht eines Dritten Vorrang, indem Ihr Mieter zur Absicherung von Darlehen Sachen verpfändet oder sicherungsübereignet hat.

Bei der Wohnraumvermietung liegt die mit Abstand häufigste Ursache einer Zwangsräumung in der Zahlungsunfähigkeit des Mieters.

In solchen Fällen können Sie nicht damit rechnen, dass Ihr Mieter noch werthaltige Gegenstände in der Wohnung aufbewahrt. Zudem müssen Sie das gesetzlich bestimmte Pfändungsverbot beachten.

Da die wenigen Gegenstände, die nicht dem Pfändungsverbot unterliegen, häufig wertlos sind, läuft das Vermieterpfandrecht aber oft schon deshalb ins Leere.

Welche Ansprüche Sie durch das Vermieterpfandrecht absichern können

Sie können mit dem Ihnen zustehenden Vermieterpfandrecht nur solche Ansprüche sichern, die allein aus dem Mietverhältnis entstanden sind.

Durch das Pfandrecht sind insbesondere folgende Ansprüche gesichert:

  • Ansprüche auf Miete
  • Nebenkostenvorauszahlung
  • Nebenkostennachzahlungen
  • Nutzungsentschädigung für den Zeitraum zwischen Vertragsbeendigung und tatsächlicher Rückgabe der Mietsache
  • Schadenersatzansprüche des Vermieters bei Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter
  • Durchführung von Schönheitsreparaturen, falls diese vom Mieter zwar geschuldet, aber nicht durchgeführt werden

Ein Pfandrecht kann auch für künftige Mietforderungen bestehen, allerdings nur, soweit diese das laufende und das folgende Mietjahr betreffen.

Möglicherweise haben Sie gegen den Mieter eine Forderung aus einem anderen Rechtsverhältnis, beispielsweise einem privaten Darlehen. Dies stellt keine Forderung dar, die durch das Vermieterpfandrecht gesichert werden kann.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.