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Vermieterrechte sichern – Die besten Tipps

Wenn Vermieter und Mietverwalter im Streit mit dem Mieter das Nachsehen haben, liegt das nicht immer am Gesetz. Oft kommt es zu Rechtsnachteilen, weil es schlicht an der nötigen Sorgfalt fehlt. Dann kann es auch der beste Anwalt nicht mehr richten. Mit diesen wichtigen Tipps können Sie mit einfachen Maßnahmen Ihre Rechtspositionen erfolgreich sichern.

1. Neuvermietung dokumentieren

Vor jeder Neuvermietung sollten Sie Ihren Mietinteressenten nach seiner Zahlungsfähigkeit befragen. Wenn sich später herausstellen sollte, dass er die Unwahrheit gesagt hat, können Sie den Mietvertrag anfechten bzw. auch fristlos kündigen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter über eine schwierige wirtschaftliche Situation nicht aufgeklärt hat – hierzu ist er nämlich verpflichtet.

Das Problem ist nur, dass die meisten Vermieter alle Unterlagen (Mieterfragebögen, Selbstauskünfte etc.) vernichten, nachdem ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Unwahre Erklärungen des Mieters können Sie aber nur beweisen, wenn Sie diese Unterlagen zur Mieterauswahl aufbewahren.

Sie sollten daher unbedingt alle Unterlagen aufbewahren, die Ihnen der Mieter noch als mietinteressant gegeben hat.

2. Mängel im Mietvertrag angeben

Wegen Mängeln, die dem Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung nachweislich bekannt waren, darf er später nicht die Miete mindern (§ 536b BGB). Auf diese Weise schließen Sie also Gewährleistungsrechte in der einzig zulässigen Weise aus.

Dass der Mietinteressent bei dieser Gelegenheit wieder abspringt, ist eher selten und kann individuell geregelt werden. Sicher ist hingegen, dass der Mieter ohne einen solchen Hinweis im Mietvertrag nach dessen Abschluss wegen dieser Mängel die Miete mindern darf und meist irgendwann mindern wird.

Weisen Sie Ihren Mieter daher explizit auf bestehende Mängel hin, z.B. darauf, dass die zur Wohnung gehörenden Kellerwände feucht sind

3. Übergabeprotokoll erstellen

Spätestens bei Mietende entsteht oft Streit – waren die Kratzer in der Türzarge schon bei Mietbeginn vorhanden, hatte der Teppichboden damals schon diesen großen Fleck?

Fragen wie diese sollten Sie beweisen können. Sehr wichtig für das Protokoll: Erhielt der Mieter die Wohnung renoviert? Nur in diesem Fall und wenn Sie dies auch beweisen können, ist es Ihnen  überhaupt möglich, Ihren Mieter zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu verpflichten (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).

Fertigen Sie daher im Beisein von mindestens einem Zeugen, der nicht Vermieter ist, ein Protokoll bei Übergabe der Wohnung an Ihren Mieter. Halten Sie darin zu jedem Raum den Zustand und die Ausstattung fest und fertigen Sie auch digitale Fotos mit Datum der Aufnahme an. Wenn möglich, lassen Sie das Protokoll von Ihrem Mieter unterschreiben.

4. Für jeden Mieter einen Ordner

Im Streitfall haben Sie vor Gericht zu beweisen, was für Sie günstig ist. Das beginnt bei den Mieterselbstauskünften und gilt vor allem für den Mietvertrag, Überprotokolle, Mieterhöhungserklärungen, Modernisierungsankündigungen, Meldebescheinigungen und vieles mehr.


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In der Praxis verlieren Vermieter nicht selten Forderungen nur deshalb, weil Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Machen Sie es besser. Sammeln Sie ausnahmslos alles, was in Beziehung zum Mietvertrag steht, chronologisch sortiert in einem Ordner zu jedem einzelnen Mietverhältnis.

5. Mietkaution – Übergabe erst nach Zahlung der 1. Rate

Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass Sie die Wohnung erst an den Mieter übergeben, wenn er die 1. Rate der vereinbarten Mietkaution an Sie gezahlt hat.

Begründung: Die Praxis zeigt: Wer schon die 1. Rate der Mietkaution nicht wie geschuldet erbringt, wird auch später seinen Verpflichtungen nicht oder nur unzureichend nachkommen. Dass es diese Probleme gibt, sollte sich aber nicht erst herausstellen, wenn der Mieter schon eingezogen ist – denn bis zu einer Zwangsräumung im schlimmsten Fall können Ihnen immense Zahlungsausfälle drohen.

Haben Sie hingegen die empfohlene Vereinbarung getroffen und zahlt der Mieter die 1. Rate nicht, dürfen Sie ihm den Bezug der Wohnung verweigern. Eine solche Regelung ist zulässig (LG Bonn, Urteil v. 01.04.09, Az. 6 T 25/09).

6. Monatliche Zahlungskontrolle

Machen Sie sich die Mühe, und prüfen Sie jeden Monat neu, ob Ihr Mieter die geschuldete Miete nebst Betriebskosten pünktlich zahlt.

Ist das nicht der Fall und beläuft sich der Rückstand auf 2 Mieten, dürfen Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen. Dies sollten Sie auch tun, um das Anwachsen der Rückstände zu verhindern. Sie zeigen damit, dass Sie Zahlungsausfälle nicht hinnehmen.

Gleicht Ihr Mieter nach der Kündigung alle Rückstände aus, wird diese zwar unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Diese Möglichkeit der „Schonfrist“ hat der Mieter aber nur einmal in 2 Jahren. Deshalb hat er nach Ihrer Kündigung einen noch größeren Anreiz, künftig seinen Zahlungspflichten vollauf nachzukommen.

Stellen Sie bei Ihrer Zahlungskontrolle fest, dass der Mieter unpünktlich zahlt, mahnen Sie ihn ab. So sichern Sie sich das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn er trotz der Abmahnung alsbald wieder unpünktlich zahlt.

7. Nur schriftliche Absprachen

Zu vertragsändernden Absprachen kommt es schnell: „Von mir aus können Sie Ihr Fahrrad auch im Flur abstellen.“ Oder: „Mit der Untervermietung bin ich einverstanden, wenn Sie mir 20 € mehr im Monat zahlen.“ Kommt es dann später, wie so häufig in der Praxis, zum Streit, haben viele Vermieter das Nachsehen.

Jede Absprache mit dem Mieter, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag begründet oder ändert, sollten Sie nur schriftlich treffen.

8. Mängelanzeigen sofort prüfen

Ist der Mieter wegen eines Mangels beeinträchtigt, darf er nicht nur die Miete mindern, sondern auch die Betriebskosten. Sie haben also nicht nur eine geringere Miete, sondern zahlen bei den Betriebskosten noch drauf.

Was viele Vermieter auch nicht wissen: Reparieren Sie den Mangel trotz Abmahnung nicht, darf der Mieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies geschieht in der Praxis zwar eher selten, ist aber für manche Mieter eine willkommene Gelegenheit, einen unliebsam gewordenen Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden oder aus einem Mietvertrag mit vereinbartem Kündigungsausschluss „auszusteigen“.

Befinden Sie sich mit der Mangelbeseitigung im Verzug, darf Ihr Mieter die Reparatur auch selbst beauftragen – auf Ihre Kosten versteht sich. Damit verlieren Sie die Möglichkeit, selbst einen Handwerker auszusuchen und auf dessen günstige Preise zu achten.

Alle diese Nachteile können Sie sich leicht ersparen, indem Sie  Mängel, die Ihnen anzeigt, umgehend prüfen und nötigenfalls schnell für Abhilfe sorgen.

9.Betriebskostenabrechnungen frühzeitig erstellen

Die meisten Mieter prüfen ihre Betriebskostenabrechnungen schnell nach Erhalt und rügen Fehler.

Weil Fehler aber passieren können, ist es so wichtig, dass Sie für deren Berichtigung noch genügend Zeit haben. Denn zulasten des Mieters dürfen Sie Ihre Abrechnung nur berichtigen, wenn der Mieter die korrigierte Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist erhält.

Darum sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen mindestens einen Monat vor Fristablauf erstellen.

10. Mieterauszug notieren

Schließlich: Notieren Sie bei Mietende das genaue Datum der Schlüsselrückgabe. Denn: Hat Ihr Mieter Ihre Wohnung beschädigt oder verschlechtert, haftet er Ihnen auf Schadenersatz. Allerdings haben Sie für die gerichtliche Geltendmachung Ihrer Schäden nur 6 Monate Zeit, danach sind sie verjährt (§ 548 BGB).

Anders als viele Vermieter irrig meinen, beginnt diese 6-Monats-Frist nicht mit dem Ende der Kündigungsfrist zu laufen, sondern mit dem Tag, an dem Sie die Schlüssel zur geräumten Mietwohnung zurückerhalten (BGH, Urteil v. 15.03.06, Az. VIII ZR 123/05) – auch wenn dieser Tag vor dem eigentlichen Mietende liegt.

Just dieser Unterschied von vielleicht nur einem Tag kann aber dazu führen, dass Sie wegen Verjährung viele Tausend Euro an Schadenersatz abschreiben müssen. Vermerken Sie deshalb ganz genau den Tag der Rückgabe und den sich hiernach errechnenden Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist.

Mit diesen 10 Tipps sichern Sie Ihre Rechte als Vermieter und ersparen sich viel Ärger.

7. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.