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Vermieterwechsel leicht gemacht: Das müssen Sie beachten

Mit dem Erwerb einer Immobilie ist keinesfalls das Schwerste hinter sich gebracht. Sie mögen zwar neuer Vermieter sein, doch reihen Sie sich in eine Liste von Vorvermietern ein, die Ihnen neben Rechten auch Pflichten abverlangt.

Wenn Sie ein Mietobjekt erworben haben: Warum Sie etwas Geduld brauchen

Die Preise sind niedrig und die Zinsen nach wie vor günstig: Clevere Kapitalanleger investieren jetzt in Immobilien. „Objekt der Begierde“ sind dabei nicht nur Neubauwohnungen, sondern gerade auch Immobilien aus dem Bestand.

Egal, ob Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung erwerben: Als Erwerber treten Sie an Stelle des Vorbesitzers in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein.

Sie wollen die Miete erhöhen

Wenn Sie bereits als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen:

Frage: Ich habe kürzlich ein Mehrfamilienhaus erworben. Der Kaufpreis war günstig, nicht zuletzt deshalb, weil die Mieten teilweise deutlich unter der Marktmiete liegen. Jetzt möchte ich die Mieten möglichst schnell erhöhen. Geht das?

Prüfen Sie immer auch die Möglichkeit, sich mit Ihrem Mieter einvernehmlich auf eine Mieterhöhung zu verständigen, bevor Sie das förmliche Mieterhöhungsverfahren in Gang setzen.

Wenn Sie Eigenbedarf haben

Solange Sie nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen. Eine vorher von Ihnen ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam.


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Das gilt insbesondere auch dann, wenn Sie – wie allgemein üblich – mit dem Vorbesitzer im Kauf- Frage: Ich beabsichtige, eine Eigentumswohnung zu ersteigern. Danach will ich dort selbst einziehen. Der „Haken“: Die Wohnung ist vermietet.

Der Mieter wohnt dort seit über 10 Jahren. Gibt es eine Möglichkeit, die lange Kündigungsfrist zu umgehen?

Auch dann, wenn Sie das Mietobjekt im Wege der Zwangsversteigerung erwerben, treten Sie wie jeder Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Maßgebend ist hier der Zeitpunkt des Zuschlags. Beachten Sie zusätzlich aber folgende Besonderheiten:

Sie wollen einen neuen Mietvertrag abschließen

Frage: Ich habe ein Mehrfamilienhaus erworben. Die Mietverträge entsprechen nicht dem heutigen Standard. Kann ich von den Mietern verlangen, neue Mietverträge abzuschließen?

Anders als bei einem Erwerb des Mietobjekts durch Kaufvertrag können Sie das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Es handelt sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Als Erwerber sind Sie an die Mietverträge gebunden, und zwar so, wie sie von dem Vorbesitzer abgeschlossen oder später in Absprache mit den Mietern geändert wurden.

Halten Sie diesen Termin ein

Es kann nur ein einziges Mal ausgeübt werden, und zwar für den ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist. Sie müssen sich bis zum dritten Werktag des nächstfolgenden Kalendermonats entscheiden, ob Sie kündigen oder nicht.

Unter Umständen haben sie nur wenige Tage Zeit, um sich zu entscheiden. Ersteigern Sie die Eigentumswohnung etwa im Februar, können Sie das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag im März mit dreimonatiger Frist kündigen.

Sie können die Mieter nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag mit veränderten, für die Mieter ungünstigeren Konditionen abzuschließen. Ebenso wenig können Sie einen Mietvertrag über Wohnraum zum Zweck der Mieterhöhung kündigen.

Wenn Sie Mietverträge, die schon seit vielen Jahren bestehen, aktualisieren wollen, empfiehlt es sich, das direkte Gespräch mit den Mietern zu suchen.

Versäumen Sie diesen Termin, geht das außerordentliche Kündigungsrecht verloren. Üben Sie dagegen Ihr Kündigungsrecht aus, müssen Sie zugleich auch die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen erfüllen.

Das bedeutet, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben müssen (z.B. Eigenbedarf).

Auf diesem Weg gelingt es Ihnen unter Umständen, zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen, die sowohl Ihr Interesse wahrt, aber auch der Interessenlage Ihrer Mieter gerecht wird.

Im Einzelfall kann es sich anbieten, den Mietern bei einer ohnehin beabsichtigten Mieterhöhung etwas entgegenzukommen. Dann fällt ihnen der Entschluss sicherlich leichter, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.