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Vermietung an Ehepartner: Was Sie bei Trennung und Scheidung beachten müssen

Probleme können Ihnen als Vermieter entstehen, wenn sich ein Mieterehepaar trennt oder sich sogar scheiden lässt.

Während der Trennungszeit sind grundsätzlich beide Ehepartner berechtigt, die eheliche Wohnung zu benutzen.

Leben die Ehepartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann jeder von beiden verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einzelne Räume zur ausschließlichen Nutzung überlässt.

1. Trennung Ihrer verheirateten Mieter

Der Auszug eines Vertragspartners aus der gemeinschaftlichen Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis zunächst unberührt. Nach § 1353 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf auch der Ehegatte, der die Wohnung allein angemietet hat, diese nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen.

Der ausziehende Partner kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet Ihnen als Vermieter auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Das gilt sogar dann, wenn ein Ehepartner wegen Tätlichkeiten aus der Wohnung verwiesen wurde.

Rechtlich umstritten ist, ob ein aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogener Ehegatte gegenüber seinem Partner einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses hat.

Folge wäre dann, dass auch der in der Wohnung verbliebene Ehepartner die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist räumen muss.

Kein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung

Die Gerichte entscheiden jedoch regelmäßig, dass der aus der Wohnung ausgezogene Ehepartner nur einvernehmlich mit Zustimmung des anderen Partners und des Vermieters aus dem Mietvertrag ausscheiden kann.

Ein Anspruch gegen Sie als Vermieter auf Zustimmung besteht aber nicht. Sogar bei Auszug und jahrelanger Trennung von Ehepartnern, kann ein Einverständnis des Vermieters mit der Entlassung eines Partners aus dem Mietvertrag nicht abgeleitet werden.


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Auf Antrag gerichtliche Zuweisung der Wohnung

Bei Trennung der Eheleute kann auf Antrag beim Familiengericht einem der beiden Ehegatten die Wohnung zur vorläufigen Benutzung zugewiesen werden. Hierbei ist ganz ohne Bedeutung, welcher Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen hat.

Aufgrund der richterlichen Verfügung kann auch der Alleinmieter vorerst aus der Wohnung gewiesen werden. In der Trennungsphase wird eine vorläufige Wohnungszuweisung an einen Ehegatten durch das Familiengericht dann angeordnet, wenn eine weitere Nutzung der gemeinsamen Wohnung für einen der Ehegatten eine unbillige Härte darstellen würde.

Dies ist vor allem der Fall bei Gewalt in der Ehe, der Beeinträchtigung des Kindeswohls oder auch bei Alkoholmissbrauch eines Ehegatten.

Bei einer solchen vorläufigen Zuweisung während der Trennungsphase werden Sie als Vermieter nicht beteiligt. Die einstweilige richterliche Zuweisung der Ehewohnung hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf den geschlossenen Mietvertrag. Anstelle der Zuweisung der Ehewohnung an einen Ehepartner kann das Familiengericht auch anordnen, dass die Wohnung zwischen den Ehegatten geteilt wird.

2. Ehescheidung Ihrer Mieter

Auch die Scheidung einer Ehe hat grundsätzlich zunächst auf das Mietverhältnis keinen Einfluss. Haben Sie den Mietvertrag mit beiden Ehepartnern als Mieter abgeschlossen, sind und bleiben beide auch nach Scheidung der Ehe und Auszug eines Partners als Gesamtschuldner Ihnen gegenüber verpflichtet.

Hinweis: Der aus der Mietwohnung ausgezogene Ehepartner kann aus dem Mietverhältnis nur mit Zustimmung des Ehepartners ausscheiden. Ein Anspruch gegenüber Ihnen als Vermieter auf Abgabe dieser Zustimmung besteht nur in diesem Fall.

Familiengericht kann Mietverhältnis endgültig regeln

Ebenso besteht grundsätzlich kein Anspruch gegen den in der Wohnung verbliebenen Partner auf Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten Wohnung.

Jedoch kann ein Familienrichter im Rahmen des Scheidungsverfahrens bestimmen, dass einer der beiden Ehegatten das Mietverhältnis allein fortsetzt oder dass ein Ehegatte anstelle des anderen in das Mietverhältnis eintritt.

Bei Mietwohnungen kommt je nach Ausgestaltung des Mietverhältnisses die gemeinsame Kündigung oder Fortführung des Mietverhältnisses durch einen Ehegatten in Betracht:

  • Ist nur einer der Ehepartner Mieter, so kann er die Wohnung auch im Fall der Ehescheidung allein kündigen. Will der andere Ehegatte gleichwohl weiterhin in der Mietwohnung leben, so muss er von ihm verlangen, ihm die gemeinsam benutzte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen und bei Uneinigkeit eine gerichtliche Zuweisung erwirken.
  • Sind beide Eheleute Mieter, so hat der aus der Wohnung ausgezogene Mieter keinen Anspruch gegen den in der Wohnung verbleibenden Partner auf Zustimmung zur Kündigung. Können sich die Ehepartner über die künftige Nutzung der Ehewohnung nicht einigen, so entscheidet auch darüber auf Antrag das Familiengericht.

Gericht kann neues Mietverhältnis begründen

  • Ist der verbleibende Ehegatte nicht Mieter, kann der Familienrichter zu seinen Gunsten ein Mietverhältnis an der Wohnung begründen. Hierbei setzt der Richter auch die Miethöhe fest. Der andere Ehegatte wird dadurch für die Zukunft von den Verpflichtungen des Mietverhältnisses befreit. Für bereits entstandene Verbindlichkeiten haftet er dagegen in vollem Umfang weiter.

Die Zuweisung der Wohnung erfolgt in der Regel an den Ehepartner, dem die elterliche Sorge für die Kinder übertragen wurde. Vom Gericht wird zugunsten der Kinder die gewohnte Umgebung als unveränderlich berücksichtigt und dem zukünftig alleinstehenden Partner die Suche nach einer neuen Wohnung zugemutet.

Gericht muss gesamtschuldnerische Haftung anordnen

Achtung: Oft wird dem wirtschaftlich schwächeren Ehepartner die früher gemeinsame Wohnung zugewiesen. Sie als Vermieter dürfen durch die wirtschaftlich ungünstigere Lage des verbliebenen Ehepartners nicht schlechter gestellt werden.

Das Familiengericht muss deshalb bestimmen, dass der ausziehende Ehepartner Ihnen für eine begrenzte Zeit zur Sicherung Ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis, neben dem verbleibenden Mieter gesamtschuldnerisch haftet.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.