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Vermietung: Angabe der Wohnungsgröße durch den Makler ist unverbindlich

Dass die Angabe der Wohnfläche einer Mietwohnung in einer Annonce oder durch einen Makler, beispielsweise in einem Exposé unverbindlich ist, stellte das Landgericht München im Januar 2016 klar.

Wenn Vermieter einen Makler mit der Vermittlung der Mietwohnung beauftragen, werden Vermietern die Auskünfte des Maklers an einen Interessenten über die Beschaffenheit der Mieträume also nicht ohne weiteres zugerechnet.

Der Fall: Anfechtung des Mietvertrages

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung von rückständiger Miete verklagt. Der Mieter hatte den Mietvertrag angefochten, weil er der Meinung war, der Vermieter habe ihn über die tatsächliche Wohnungsgröße getäuscht.

Die Maklerin des Vermieters hatte vor Abschluss des Mietvertrages eine von der tatsächlichen Größe der Mietwohnung abweichende erheblich höhere Größe der Wohnung angegeben. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter seine Anfechtung nicht auf die angebliche telefonische Zusicherung der Maklerin stützen könne.


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Die Entscheidung des Gerichts: Mieter hatte keinen Anfechtungsgrund

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hatte keinen Anfechtungsgrund. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Größe der angemieteten Wohnung. Eine schlüssige Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächengröße kommt zwar dann in Betracht, wenn die Parteien den schriftlichen Mietvertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung schließen, die Wohnung weise eine entsprechende Wohnfläche auf.

Die alleinige Angabe einer Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Vielmehr handelt es sich dabei um eine bloße Beschreibung der Mieträume.

Aber auch wenn man als wahr unterstellen konnte, dass die Maklerin dem Mieter auf dessen Nachfrage telefonisch mitgeteilt hat, dass allein die oberirdische Wohnfläche über 150 m² umfasst, folgte daraus noch keine Wohnflächenvereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter.

Der Vermieter musste sich die Angaben der Maklerin nicht automatisch zurechnen lassen. Beschränkt sich die Tätigkeit eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei, kommt eine Zurechnung nicht in Betracht. Die Erteilung von Auskünften über die Beschaffenheit der Wohnung unterfällt grundsätzlich der maklerspezifischen Vermittlungstätigkeit.

Maklerin übte keine vermieterspezifische Tätigkeit aus

Es ist nicht erkennbar, dass die Maklerin vorliegend darüber hinaus eine vermieterspezifische Tätigkeit ausübte, indem beispielsweise die Flächenangabe im Rahmen einer für die Klägerin getätigten Verhandlungsführung oder unter vergleichbaren Umständen gemacht wurde.

Der Bundesgerichtshof hat ausnahmsweise das Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden waren (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 256/09).

Allein aufgrund der behaupteten telefonischen Auskunft der Maklerin war keine für den Vermieter verbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche zustande gekommen (LG München I, Urteil v. 21.01.16, Az. 31 S 23070/14).

25. Februar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.