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Vermietung: Das müssen Sie beim Räumungsurteil beachten

Das ist die Situation:

Sie haben gegen Ihren säumigen Mieter ein Räumungsurteil erwirken können.

Anschließend haben Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt.

Um Kosten zu sparen, entscheiden Sie sich für die sogenannte Berliner Räumung.

Hierbei wird der Vollstreckungsauftrag dahingehend eingeschränkt, dass die Gegenstände des Mieters (vorerst) in der Wohnung verbleiben sollen.

Zugleich machen Sie an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen Ihr Vermieterpfandrecht geltend.

Der Gerichtsvollzieher beschränkt sich nur auf das Auswechseln der Schlösser, die Wohnung wird von ihm nicht geräumt (gerade darin liegt der Kostenvorteil der Berliner Räumung).

Das ist die Falle:

Schadenersatzansprüche drohen

Achten Sie aber unbedingt darauf, dass Sie die Gegenstände des Mieters, die noch immer in der Wohnung sind, wie beispielsweise Möbel, Einrichtungsgegenstände oder auch Schriftstücke, verwahren müssen.

Sie machen sich gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig, wenn Sachen abhanden kommen oder beschädigt werden.


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So machen Sie es richtig:

Sichern Sie sich von vornherein gut ab und erstellen Sie eine umfassende Fotodokumentation bezüglich aller Gegenstände und ziehen hierzu Zeugen hinzu.

Danach verfahren Sie wie folgt:

Gegenstände, die wertlos oder schlichtweg Müll sind, und die der Mieter trotz Aufforderung nicht abholt, können Sie selbst entsorgen oder entsorgen lassen.

Vor Entsorgung Wertlosigkeit dokumentieren

Vorsicht: Sie dürfen aber Gegenstände nicht vorschnell als „Müll“ einordnen. Auch scheinbar unbrauchbare Dinge können für den Mieter durchaus „wertvoll“ sein, zum Beispiel Andenken.

Wenn Sie brauchbare Habe des Schuldners als „Müll“ beseitigen, haften Sie auf Schadenersatz.

Hinsichtlich der objektiv wertlosen Gegenstände verbleibt also immer die Ungewissheit, ob und wenn ja, wie lange sie vom Vermieter aufzubewahren sind.

Zu empfehlen ist im Fall der Vernichtung zumindest die beweistaugliche (Foto-)Dokumentation, um im Streitfall mit dem Mieter die Wertlosigkeit belegen und beweisen zu können.

Gegenstände, die unter das Vermieterpfandrecht fallen

Befinden sich in der Wohnung noch Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterfallen, so dürfen Sie diese Gegenstände nicht einfach selbst verkaufen.

Vielmehr müssen Sie zu deren Verwertung wie folgt vorgehen: Die Verwertung der Gegenstände muss nach gesetzlich vorgegebenen Regeln durch dazu befugte Personen erfolgen.

Dies sind entweder ein Versteigerer oder der Gerichtsvollzieher. Die Verwertung erfolgt durch öffentliche Versteigerung.

Nur nach entsprechender Anordnung durch das Gericht ist anstelle der Versteigerung auch eine anderweitige Verwertung (etwa freihändiger Verkauf oder Versteigerung durch ein privates Auktionshaus) möglich.

Denken Sie daran, dass hier nicht unerhebliche Kosten entstehen können, die zunächst von Ihnen vorzuschießen sind.

Gegenstände, die nicht unter das Vermieterpfandrecht fallen

Unpfändbare Sachen nach § 811 Zivilprozessordnung (ZPO) müssen an Ihren Mieter jederzeit herausgegeben werden, ohne dass dies von irgendwelchen Kostenzahlungen abhängig gemacht werden kann.

Mieter nicht auffindbar: 3 Möglichkeiten

Problematisch ist es, wenn Sie keine aktuelle Anschrift Ihres ehemaligen Mieters haben. In diesem Fall bieten sich 3 Möglichkeiten an:

  1. Sie können die Sachen zunächst selbst dauerhaft einlagern.Die Aufbewahrung dürfte in ordentlich gesicherten und trockenen Räumen ausreichend sein. Bevor Sie die Sachen jedoch endgültig vernichten, sollten Sie vorsorglich 6 Monate abwarten. Dies dürfte ratsam sein.
  2. Stattdessen besteht auch die Möglichkeit, Ihrer Verpflichtung durch Hinterlegung bei der örtlich zuständigen Hinterlegungsstelle nachzukommen. Hinterlegungsfähig sind jedoch nur Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden und Kostbarkeiten.
  3. Soweit einzelne Gegenstände auch nicht hinterlegt werden können, bleibt nur der Selbsthilfeverkauf in Form der öffentlichen Versteigerung und anschließenden Hinterlegung des Versteigerungserlöses. Auch hierbei sind jedoch strenge Formalien einzuhalten, insbesondere bedarf es einer vorherigen Androhung der Versteigerung gegenüber dem Mieter (was im Falle unbekannten Aufenthalts wiederum ausnahmsweise entbehrlich sein kann).

14. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.