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Vermietung: Das versteht ein Richter unter einer Bruttowarmmiete

Wenn das Gesetz von der „Miete“ spricht, meint es damit die Grundmiete inklusive der Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten.

Die Zahlung ohne diese Nebenkosten wird häufig Grundmiete oder Nettomiete genannt.

Zu dieser Grundmiete zahlen die meisten Mieter die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten – entweder in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung.

Dabei sind verschiedene Vertragskonstellationen möglich:

1. Durch Pauschale ist Abrechnung nicht erforderlich:

Viele Vermieter haben im Mietvertrag zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart. Mit Zahlung dieses Pauschalbetrags sind sämtliche Betriebskosten abgegolten. Eine Abrechnung erfolgt nicht mehr.

2. Jährliche Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen erstellen:

Bei einer Betriebskostenvorauszahlung rechnen Sie jährlich über die Betriebskosten ab. So kann Ihr Mieter sehen, ob er noch etwas nachzuzahlen hat oder ob ihm ein Guthaben zusteht. Das unterscheidet die Vorauszahlung von der Pauschale.

3. In Inklusivmiete sind alle Kosten enthalten:

Unter einer Inklusivmiete verstehen Sie eine Mietvereinbarung, bei der sämtliche Betriebskosten bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind. Sie sind nicht berechtigt, weitere Betriebskosten von Ihrem Mieter zu verlangen.

4. In Teilinklusivmiete sind manche Kosten enthalten:

Eine Teilinklusivmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der einige Betriebskosten bereits in der vereinbarten Miete enthalten sind und andere nicht. In diesem Fall sind Sie teilweise berechtigt, zusätzliche Betriebskosten von Ihrem Mieter zu verlangen.


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5. Alles in einer Zahlung mit Bruttowarmmiete:

Die Rechtsprechung versteht unter einer Bruttowarmmiete eine Vereinbarung, bei der auch die Heiz- und Warmwasserkosten in der Grundmiete bereits enthalten sind.

Prüfen Sie Ihre Mietverträge

Zur Prüfung, welche Vertragskonstellation bei Ihnen gilt, genügt ein Blick in den Mietvertrag. Dort sollte sich eine Vereinbarung zur Zahlung der Kosten finden.

Falls Sie den Punkt nicht geregelt haben, sind die Betriebskosten bereits in der Grundmiete enthalten. Das Gesetz sieht nämlich in den §§ 535 und 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor, dass Sie als Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben.

Nur durch eine vertragliche Vereinbarung können Sie die Betriebskosten auf Ihren Mieter abwälzen. Für die Heiz- und Warmwasserkosten gilt jedoch etwas anderes.

Problem: Bruttowarmmieten sind unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2006 entschieden, dass die Vereinbarung von Bruttowarmmieten unwirksam ist (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).

Nach Meinung der Karlsruher Richter widerspricht diese Vereinbarung der Heizkostenverordnung (HeizkV), nach der Sie unter Zugrundelegung des Verbrauchs abrechnen sollen.

Damit betrifft die Entscheidung auch die Fälle, in denen Sie eine Grundmiete und eine Pauschale für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben.

Abrechnung nicht gestattet

Nach § 4 Abs. 1 HeizkV haben Sie den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Von dieser Regelung in der HeizkV dürfen Sie nicht durch den Mietvertrag oder eine andere Vereinbarung abweichen.

1. Aus einer Pauschale wird eine Vorauszahlung

Der Mieter zahlt 300 € Miete und 150 € pauschal an Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten. Die 300 € bleiben als Grundmiete, die 150 € haben Sie nun in Betriebskosten und in Heiz- und Warmwasserkosten aufzuteilen.

Im Ergebnis haben Sie dann eine Grundmiete, eine Pauschale hinsichtlich der Betriebskosten und eine Vorauszahlung bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten.

2. Aus einer Inklusivmiete wird eine Inklusivmiete mit Vorauszahlung

Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart, dass dieser insgesamt 500 € Miete zahlt – inklusive sämtlicher Betriebskosten. Nunmehr rechnen Sie aus diesem Betrag die Heiz- und Warmwasserkosten heraus.

Diese werden zu einer monatlichen Vorauszahlung zusammengefasst, über die Sie wiederum abrechnen. Über die restlichen Betriebskosten rechnen Sie weiterhin nicht ab.

3. Aus einer Bruttowarmmiete wird eine Nettomiete mit Vorauszahlung

Sie haben mit Ihrem Mieter vereinbart, dass dieser eine Grundmiete inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten von 400 € zahlt sowie eine Vorauszahlung von 200 € für die Betriebskosten.

Aus der Grundmiete rechnen Sie die Heiz- und Warmwasserkosten heraus. Diese werden zu einer Vorauszahlung, über die Sie jährlich abrechnen. Haben Sie beispielsweise einen Betrag von 80 € errechnet, setzt sich die Miete künftig folgendermaßen zusammen:

Grundmiete

320 €

Betriebskostenvorauszahlung

200 €

Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung

80 €

31. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.