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Vermietung: Indizienkette zum Beweis der Einkünfteerzielungsabsicht

Sie als Vermieter sollten wissen, welche Aufwendungen und Kosten steuermindernd berücksichtigt werden können.

Gerade durch Werbungskosten erzielen Sie einen Steuervorteil, da Sie diese von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen.

Als Voraussetzung für den Werbungskostenabzug müssen Sie aber Ihre Einkünfterzielungsabsicht beweisen können.

Verwahren Sie sämtliche Korrespondenz

Sammeln Sie die auf Ihre Immobilie passenden Mietgesuche aus Zeitung und Internet. Die ausgeschnittenen oder ausgedruckten Inserate selbst untermauern dabei Ihren Einsatz zur Mietersuche.

Zudem ist die schriftliche Korrespondenz mit Ihren Mietinteressenten aufzubewahren. Diese ist sicherlich allein ebenfalls nicht ausreichend, um Ihre Absicht zur Einkünfteerzielung zu dokumentieren.

Dennoch sollte sie in Kopie zu den Akten genommen werden, da sie als Beweisergänzung durchaus geeignet ist.

Auch Kopien des Schriftverkehrs und gegebenenfalls Notizen, die ein Scheitern der angestrebten Vermietung belegen, sollten Sie zu den Akten nehmen.

Benennung von Mietinteressenten

Seitens der Finanzverwaltung wird als indizielles Kriterium auch die Benennung Ihrer Mietinteressenten genannt.

Es empfiehlt sich daher, dass Sie eine entsprechende Liste mit Datum, Namen und derzeitiger Anschrift fertigen, um so auf eine etwaige Forderung des Finanzamts vorbereitet zu sein.


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Benennung von mehr als 2 Interessenten notwendig

Auch hier ist die Voraussetzung der Nachhaltigkeit zu erfüllen. Das Finanzgericht Düsseldorf und das Hessische Finanzgericht haben diesbezüglich bereits entschieden, dass die Benennung von lediglich 2 Interessenten jährlich nicht ausreicht (FG Düsseldorf, Urteil v. 08.04.08, Az. 13 K 1896/05 E sowie FG Hessen, Urteil v. 14.11.07, Az. 1 K 1315/05).

Im Prinzip gilt die folgende Faustformel: Je länger die Liste der Mietinteressenten, desto gewichtiger die Wirkung des Indizes.

Begrenzte Aussagekraft

Dennoch ist die praktische Aussagekraft einer solchen Liste begrenzt. Zum einen wird sich aller Wahrscheinlichkeit nach die Anschrift eines Mietinteressenten bald ändern, wodurch dieser später nur schwer ausfindig zu machen sein wird.

Zum anderen kann der damalige Mietinteressent letztendlich nur aufgrund einer Zeugenvorladung im gerichtlichen Verfahren für Klarheit sorgen.

Trotz dieser praktischen Probleme benennen Sie besser zahlreiche Mietinteressenten, um das indizielle Kriterium der Finanzverwaltung zu erfüllen.

Auflistung von Besichtigungsterminen

Neben einer Benennung der Mietinteressenten ist es hilfreich, wenn Sie eine terminliche Auflistung sämtlicher Besichtigungstermine dem hinterfragenden Finanzbeamten vorlegen können.

Allein kann eine Auflistung der Besichtigungstermine sicherlich nicht als Argument für Ihren Vermietungswillen herhalten. Allerdings zeigt eine hohe Anzahl an Besichtigungsterminen auch, dass Sie sich mit hohem Maß an Einsatz und Zeit um eine Vermietung bemüht haben.

Sofern Sie öffentliche Besichtigungstermine anberaumen, sollten Sie in jedem Fall eine terminliche Auflistung anfertigen.

Die Art und Weise, wie Sie die öffentlichen Besichtigungstermine bekannt gemacht haben (Zeitungsinserat etc.), ist selbstverständlich ebenfalls in diesem Zusammenhang zu dokumentieren.

Negativnachweis

Unter dem Stichwort „Negativbeweis“ versteht der Fiskus die Darlegung von Umständen und Gründen, weshalb es nicht zu einer Vermietung an die genannten Mietinteressenten gekommen ist. In der Praxis werden Sie tatsächlich diese Gründe oftmals nicht erfahren.

Zudem ist die Ansammlung von Gründen, warum Interessenten die Immobilie nicht anmieten wollen, in der Praxis mit Vorsicht anzufertigen.

Finden Sie den Mittelweg

Seitens der Finanzverwaltung könnte ein Negativbeweis nämlich auch als Argument für einen zu hohen Mietzins oder andere individuelle Gründe der Unvermietbarkeit herhalten.

Ihnen als Vermieter bleibt daher nur, den Mittelweg zu finden. Sie müssen zum einen die Umstände der Nichtvermietung darlegen, zum anderen aber darauf achten, dass eine generelle Vermietung aus der Sicht des Finanzamts möglich erscheint.

Sonstige Indizien

Die hier genannten Indizien sind nur als eine Art Richtschnur zu verstehen. Es ist sowohl möglich, dass ein nicht genannter Punkt aufgrund individueller Gegebenheiten des Einzelfalls ausreicht, die Einkünfteerzielungsabsicht zu untermauern.

Ebenso kann ein als gewichtig bewerteter Punkt nicht ausreichen, die Vermietungsabsicht zu dokumentieren.

Vermietung

Vermieter Korb hat eine Immobilie, die nunmehr seit dreißig Jahren leer steht. Obwohl mittels Makler und eigener Inserate nach einem Mieter gesucht wird. Tatsächlich ist die Immobilie baulich jedoch nicht dazu geeignet, vermietet zu werden.

Unterschiedliche Indiziengewichtung im Einzelfall

Obwohl Vermieter Korb einen Makler beauftragt hat und auch Inserate schaltet, wird das Finanzamt insbesondere im Hinblick auf die Dauer des Leerstands den Werbungskostenabzug streichen.

Aufgrund der individuellen Gegebenheiten des Einzelfalls reichen diese Maßnahmen nicht mehr aus, da Vermieter Korb auch nichts unternommen hat, den baulichen Zustand seiner Immobilie zu verbessern.

Unterm Strich müssen Sie daher unbedingt alle Besonderheiten Ihres Einzelfalls beachten.

8. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.