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Vermietung: Sie haben Prüfungsrechte und eine Prüfungspflicht

Sie haben das Recht, aber auch die Pflicht, den Zustand Ihres Mietobjekts regelmäßig zu überprüfen.

Hierbei gilt ein zeitlicher Abstand von etwa 1–2 Jahren als ausreichend.

Wenn Ihr Mieter Ihnen jedoch einen Mangel anzeigt, sollten Sie dieser Anzeige umgehend nachgehen und mit der Überprüfung nicht warten.

Ebenfalls sollten Sie nach einem Unwetter oder Sturm die Überprüfung von Gebäudeteilen (Dach und Fassade) vornehmen.

Elektroleitungen nicht ohne Anlass prüfen

Sie sind jedoch nicht verpflichtet, regelmäßig die Elektroleitungen zu überprüfen, wenn sich hierfür kein Anhaltspunkt ergibt.

Ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf konkrete Störungen ist von Ihnen eine Generalinspektion der Elektroleitungen nicht zu fordern(BGH, Urteil v. 15.10.08, Az. VIII ZR 321/07).

Achtung: Für technische Anlagen in Ihrem Mietobjekt können gesonderte Überprüfungspflichten gelten, die Sie zu beachten haben. So sind für einige technische Anlagen etwa regelmäßige TÜV-Untersuchungen notwendig.

Ihre Immobilie verfügt über einen Fahrstuhl, weshalb Sie die Betriebssicherheitsverordnung zu beachten haben. Darin ist geregelt, in welchen zeitlichen Intervallen Überprüfungen der Betriebssicherheit zu erfolgen haben.

Prüfrecht auch für eingebrachte Sachen des Mieters

Sie dürfen auch die Wohnung Ihres Mieters besichtigen, wenn die Möglichkeit besteht, dass durch die von Ihrem Mieter eingebrachten Sachen der Zustand der Immobilie gefährdet werden kann. Diesbezüglich müssen dann konkrete Anhaltspunkte vorliegen.

Wenn Ihr Mieter einen Ofen einbaut, dürfen Sie überprüfen (lassen), ob dieser fachgerecht eingebaut ist, sodass durch den Betrieb an Ihrem Eigentum kein Schaden entsteht.


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Schäden, die Ihr Mieter in der Wohnung verursacht hat, brauchen Sie nicht beseitigen, Sie dürfen diese aber selbstverständlich besichtigen.

Die Beseitigung der von Ihrem Mieter verursachten Schäden hat natürlich er vorzunehmen. Wird er jedoch nicht tätig, haben Sie selbstverständlich Schadensersatzansprüche.

Mieter muss Ihre Maßnahmen dulden

Nach dem Gesetz hat Ihr Mieter Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, zu dulden, wenn solche Maßnahmen objektiv notwendig sind.

Solche Erhaltungsmaßnahmen sind zum Beispiel:

  • Ersatz alter Wasserleitungen
  • Schönheitsreparaturen durch Sie als Vermieter
  • Anschluss des Hauses an die Kanalisation
  • Austausch morscher Fenster und Türen

Duldungspflicht auch bei Modernisierung

Maßnahmen, die sowohl der Erhaltung als auch der Verbesserung dienen, hat der Mieter ebenfalls zu dulden. Solche Maßnahmen fallen dann aber unter den Begriff der Modernisierung.

Dies sind Maßnahmen, die ausschließlich der Verbesserung der Mietsache dienen. Hierfür gelten dann andere gesetzliche Regeln, auf die weiter unten eingegangen wird.

Wichtig: Auch Baumaßnahmen, zu denen Sie als Eigentümer verpflichtet werden, hat der Mieter zu dulden(BGH, Urteil v. 04.03.09, Az. VIII ZR 110/08).

Kündigen Sie Erhaltungsmaßnahmen an

Zwar ist die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen nicht gesetzlich geregelt, dennoch sollten Sie dies auch einige Tage zuvor unter Angabe der Dauer und Art der Maßnahme tun.

Ihr Mieter ist nur verpflichtet, den Wohnungszutritt zu gewähren, er muss nicht selbst aktiv tätig werden und Sie oder die Handwerker unterstützen. Verweigert Ihnen Ihr Mieter den Zutritt, so macht er sich schadensersatzpflichtig.

Des Weiteren können Sie einen gerichtlichen Duldungstitel gegen ihn erwirken.

Wenn Sie Maßnahmen außerhalb der Mietwohnung durchführen, benötigen Sie keinen Duldungstitel gegen Ihren Mieter, da dann seine Wohnung nicht betroffen und sein etwaiger Widerspruch unbeachtlich ist (LG Hamburg, Urteil v. 11.11.08, Az. 334 S 38/08).

Reine Veränderungen muss Mieter nicht dulden

Maßnahmen, die lediglich eine Veränderung des Mietobjekts zum Gegenstand haben (z. B. Überdachung einer Terrasse), braucht Ihr Mieter nicht zu dulden.

Auch baulichen Veränderungen wie etwa dem Einreißen einer Wand in der Wohnung, um diese um ein Zimmer zu vergrößern, darf er sich verweigern. Hierbei handelt es sich weder um Erhaltungsmaßnahmen noch um eine Modernisierung.

Nach Abschluss der Erhaltungsmaßnahmen kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie Verschmutzungen beseitigen und auch aufräumen.

Sind die Erhaltungsmaßnahmen so gravierend, dass Ihr Mieter zeitweise ausziehen muss, kann er Ersatz der Unterbringungskosten verlangen.

29. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.