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Vermietung: So behalten Sie bei Leerstand Ihren Werbungskostenabzug

Für Vermieter interessant ist die Frage, welche Aufwendungen und Kosten steuermindernd berücksichtigt werden können.

Gerade durch die Werbungskosten erzielen Sie den Steuervorteil, da Sie diese von Ihren Mieteinnahmen abziehen.

Das Ergebnis wird schließlich mit eventuellen anderen Einkünften besteuert.

Werbungskosten bescheren Ihnen einen Steuervorteil

Aus steuerlicher Sicht sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sehr interessant.

Der Grund: Häufig werden die Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen und Sie erzielen einen Verlust aus der Vermietungstätigkeit.

In diesem Fall kann der Verlust mit anderen positiven Einkünften – beispielsweise aus einer unternehmerischen Tätigkeit oder aus einer Anstellung – verrechnet werden und so die Höhe Ihrer Steuerbelastung mindern.


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Der Vermietungsverlust wirkt nämlich mindernd auf die Einkommen- und Kirchensteuer sowie den Solidaritätszuschlag.

Hinweis: Der Clou besteht nun darin, dass Sie zwar einen steuerlichen Verlust aus den Einkünften von Vermietung und Verpachtung verrechnen können, aber tatsächlich keinen wirtschaftlichen Verlust erlitten haben.

Beispiel

Sie vermieten eine zu 100% finanzierte Immobilie. Bei Gegenüberstellung Ihrer Mieteinnahmen (30.000 €) mit den laufenden Kosten der Immobilie und auch den Schuldzinsen für die Fremdfinanzierung (insgesamt 28.000 €) resultiert ein vorläufiger Gewinn aus der Vermietung von 2.000 €.

Bisher nicht berücksichtigt ist dabei jedoch die jährliche Abschreibung der Vermietungsimmobilie von 10.000 €.

Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung errechnen sich somit wie folgt:

Mieteinnahmen30.000€
abzgl. laufender Kosten und Zinsen28.000€
abzgl. Abschreibung10.000€
= Einkünfts aus Vermietung und Verpachtung -8.000€

Steuervorteil durch Vermietung

Obwohl Sie in der wirtschaftlichen Betrachtungsweise ein Plus von 2.000 € erzielt haben, steht Ihnen ein Verlust bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.000 € zur steuermindernden Verrechnung mit anderen Einkünften zur Verfügung.

Dieser Verlust multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz ergibt Ihren Steuervorteil.

Bei Leerstand auf die Voraussetzungen des Werbungskostenabzugs achten

Die steuermindernde Berücksichtigung der Werbungskosten ist für Sie als Vermieter von zentraler Wichtigkeit. Insbesondere wenn Ihre Vermietungsimmobilie leer steht.

Würde nämlich bei einer leer stehenden Vermietungsimmobilie der steuermindernde Werbungskostenabzug seitens des Finanzamts nicht zugelassen werden, wäre der Vermieter damit doppelt getroffen.

Vorraussetzungen für Werbungskostenabzug überprüfen

Auf der einen Seite erzielen Sie als Vermieter aufgrund des Leerstands keine Mieteinnahmen.

Trotzdem verursacht Ihre Vermietungsimmobilie weiterhin Kosten. Auf der anderen Seite werden die tatsächlich getragenen Kosten nicht mehr steuermindernd durch das Finanzamt berücksichtigt.

Im Ergebnis müssen Sie daher darauf achten, dass sämtliche Voraussetzungen für den steuermindernden Werbungskostenabzug vorliegen.

5. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.