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Vermietung: So können Risiken erfolgreich minimiert werden

Die Vermietungsrisiken sollten niemanden davon abhalten, in Immobilien zu investieren. Im Gegenteil: Angesichts der weiter niedrigen Zinsen sind – je nach Angebot – Investitionen in Immobilien derzeit immer noch sehr attraktiv. Allerdings ist es wichtig, dass Vermieter ihr Möglichstes dafür tun, um die Risiken zu minimieren. Zur Risikominimierung gibt es 3 Ansatzpunkte:

  • die Wahl der richtigen Wohnung
  • die Auswahl des richtigen Mieters
  • der Abschluss eines guten Mietvertrags

1. Die Auswahl der richtigen Wohnung

Um die Vermietungsmöglichkeiten zu optimieren, ist der Standort der Wohnung von enormer Bedeutung. Die Wahl des richtigen Standorts ist die erste und nicht mehr zu korrigierende Entscheidung, die Vermieter treffen müssen. Daher empfehlen wir, den Standort der künftigen Wohnung stets genau zu analysieren. Dabei sollten die Kriterien der Infrastruktur und Umgebung berücksichtigt werden.

Die Bedeutung der Infrastruktur

Für die Vermietung einer Wohnung ist die Infrastruktur von enormer Bedeutung. 2 deutliche Trends verstärken sich immer mehr: Zum einen möchten immer mehr Menschen in einer Stadt leben, in ländlichen Regionen sinken deshalb die Preise. Zum anderen steigt der Bedarf nach Single-Wohnungen kontinuierlich an.

Generell gilt: Für die meisten Mieter sind kurze Wege von enormer Bedeutung. Vermieter sollten darauf achten, dass Zufahrtsstraßen oder Autobahnauffahrten gut erreichbar sind. Auch die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitseinrichtungen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten sowie öffentlicher Verkehrsmittel fördern die Vermietbarkeit. Auch sollte geprüft werden, inwieweit die Wohnung Umwelteinflüssen oder sonstigen Emissionen ausgesetzt ist.

Ebenso spielt natürlich die Umgebung für die Wahl der richtigen Wohnung eine große Rolle. Das direkte Wohnumfeld, die Sicherheit des Standorts und gegebenenfalls der Erholungswert können die Vermietbarkeit der Wohnung beeinflussen. Von zunehmend größerer Bedeutung ist es, dass Sportmöglichkeiten, Restaurants und kulturelle Einrichtungen in erreichbarer Nähe vorhanden sind.

Tipp: Wenn Sie die in Betracht kommenden Wohnungen und ihr Umfeld besichtigen, sollten Sie dies besser nicht am Wochenende machen. Informationen über Belästigungen durch Verkehr, Gewerbe oder Ähnlichem erhalten Sie nicht am Samstagnachmittag oder Sonntag. Schauen Sie sich die Umgebung der Wohnung in der Woche, morgens und abends an.

Um die Vermietungschancen zu erhöhen, empfiehlt es sich, die folgenden Punkte zu beachten:

  • Als optimale Wohnungsgröße gelten etwa 35 bis maximal 75 m², 1- oder 2-, höchstens 3-ZimmerWohnungen.
  • Die Wohnung sollte in gutem Zustand sein, optimal ist natürlich ein Neubau in Erstbezug oder aber eine gerade sanierte Altbauwohnung.
  • Die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ist eher nachteilig, ein Balkon und/oder ein Garagenplatz stellen einen Vorteil dar.

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  • Auch eine neutrale, zeitgemäße Einrichtung der Wohnung, insbesondere ein gut ausgestattetes Bad, sind für die Vermietbarkeit von Vorteil.

Bei der Besichtigung der Wohnung sollte auch auf deren Grundriss geachtet werden. Es sollte geprüft werden, ob die Wohnung unnutzbaren Raum, wie etwa spitz zulaufende Ecken oder einen überdimensional großen Flur enthält. Auch die Frage nach der Größe der Räume spielt bei der Vermietbarkeit eine große Rolle.

Wohnungen, die zum Beispiel ein im Verhältnis zum Schlafzimmer kleines Wohnzimmer haben, können in der Regel schlechter vermietet werden als solche mit einem großen Wohnzimmer aber nur relativ kleinem Schlafzimmer.

Helle Wohnungen werden nachgefragt

Eine große Rolle für den Vermietungserfolg spielt auch die Frage nach den Lichtverhältnissen. Die Wohnung sollte daher unbedingt tagsüber besichtigt werden und im Winter sollte darauf geachtet werden, ob vor den Fenstern hohe Bäume stehen, die der Wohnung im Frühling und Sommer Licht nehmen.

Es sollte schließlich genau untersucht werden, ob die Wohnung Mängel aufweist. Vor allem sollte ganz genau geprüft werden, ob es irgendwo Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel gibt oder ob die Fenster feucht oder angelaufen sind. Denn wegen des üblichen Haftungsausschlusses bei Immobilienkaufverträgen haftet der Verkäufer nur, wenn ihm nachgewiesen werden kann, dass er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (OLG Oldenburg, Urteil v. 05.02.15, Az. 1 U 129/13). Das aber ist sehr schwierig – und gerade die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden kann außerordentlich teuer werden.

Des Weiteren sollte darauf geachtet werden, ob das Haus, in dem sich die ausgewählte Wohnung befindet, ausreichend schallisoliert ist. Da ein Laie mit dieser Frage in der Regel überfordert ist, ist es ratsam, sich ein unabhängiges Gutachten von einem Architekten oder Sachverständigen erstellen zu lassen.

Mit dessen Hilfe können Baumängel schneller erkannt und reklamiert werden. Denn dieser würde nicht nur Baupläne und Bauunterlagen einsehen, sondern kann auch bei der Besichtigung der Wohnung begleiten. Adressen von vereidigten Sachverständigen erhält man beim Amtsgericht.

Bitte beachten: Ein Mieter kann nur verlangen, dass die Trittschalldämmung den Vorschriften entspricht, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, Urteil v. 06.10. 04, Az. VIII ZR 355/03). Dies gilt auch, wenn das Gebäude später saniert wird; nur bei einer sehr intensiven Kernsanierung sind die dabei aktuell geltenden Schallschutzbestimmungen einzuhalten (BGH, Urteil v. 05.06.13, Az. VIII ZR 287/12).

2. So finden Vermieter den richtigen Mieter

Für gesicherte Mieteinnahmen benötigt man den richtigen Mieter. Also einen, der seine Miete stets vollständig und pünktlich zahlt. Findet man einen solchen Mieter nicht, kostet das bares Geld. Denn schon bei 1-2 fehlenden Monatsmieten verlieren Vermieter eine gute Rendite für das Jahr.

Richtig schlimm wird es, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg seine Miete nicht bezahlt. Vermieter bleiben in einem solchen Fall – zumeist wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters – auf der Mietforderung und den Kosten für die Räumung sitzen.

Die finanzielle Situation des Mietinteressenten überprüfen

Um die Miete zahlen zu können, muss der Mieter zunächst über ein geregeltes Einkommen verfügen. Das heißt, er muss eine feste Arbeitsstelle haben. Außerdem sollte sein Einkommen hoch genug sein. Als Richtwert sollte man sich daran orientieren, dass das Nettoeinkommen das 2- bis 2,5fache der Miete und Betriebskosten ausmacht.

Bei der Überprüfung der finanziellen Situation eines Mietinteressenten sollte auch darauf geachtet werden, ob er laufende finanzielle Zusatzverpflichtungen hat. Hat er etwa einen Kredit aufgenommen, den er abbezahlen muss, hat er Finanzkäufe getätigt, die monatliche Zahlungsverpflichtungen mit sich bringen oder monatliche Leasingraten für ein Auto zu leisten?

Möglicherweise ist der potenzielle Mieter auch geschieden oder getrennt lebend und muss Unterhalt an seine Ehepartner oder seine Kinder zahlen. Dies alles sind finanzielle Verpflichtungen, die Vermieter beachten müssen. Wenn man auf der sicheren Seite sein will, dann kann man diese Verpflichtungen vom Nettolohn des Mietinteressenten abziehen und überprüfen, ob das verbleibende Gehalt immer noch das 2- bis 2,5Fache der monatlichen Gesamtmiete ausmacht.

Bei der Überprüfung der finanziellen Situation des Mietinteressenten sollte man auf jeden Fall danach fragen, ob irgendwelche Zahlungstitel bestehen. Bestehen Zahlungsurteile oder Vollstreckungsbescheide, ist der Mietinteressent Pfändungen ausgesetzt oder hat er vielleicht gar schon eine eidesstattliche Versicherung (ehemaliger Offenbarungseid) abgegeben? Wenn der Mietinteressent eine dieser Fragen mit „Ja“ beantwortet, hat er offensichtlich Zahlungsschwierigkeiten. Der Erhalt der monatlichen Miete wäre dann von Anfang an nicht sicher.

Wie Vermieter sich mit einer Mieterselbstauskunft helfen können

Das wichtigste Instrument ist die Mieterselbstauskunft. Hierbei handelt es sich um einen Fragebogen, den Vermieter von ihren Mietinteressenten, die in die engere Wahl kommen, ausfüllen lassen sollten, um mehr über diese zu erfahren.

Zwar ist kein Mietinteressent dazu verpflichtet, eine solche Selbstauskunft auszufüllen. Aber wenn jemand die gewünschten Informationen verweigert, sollten Vermieter skeptisch sein und einen anderen Mietinteressenten vorziehen.

Wichtig: Soll die Wohnung von mehreren Personen angemietet werden, sollten sich Vermieter unbedingt von jedem dieser Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft ausfüllen lassen. Denn wenn es zum Schlimmsten kommen sollte und der Vermieter gegen die Mieter wegen offener Mietforderungen vollstrecken lassen muss, ist es wichtig, über jeden Schuldner möglichst viele Informationen zu bekommen, die dann für die Vollstreckungsversuche genutzt werden können.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen sind aussagekräftig

Von großer Aussagekraft ist eine Bescheinigung des bisherigen oder gegenwärtigen Vermieters des Mietinteressenten über vorhandene Mietschulden. Besser als er kann niemand beurteilen, ob der Mietinteressent zahlungswillig und -fähig ist. Zwar sind Vermieter nicht verpflichtet, ihrem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08). In der Praxis sind die meisten Vermieter hierzu aber bereit.

Übrigens: Zeigt sich später, dass eine solche Bescheinigung gefälscht ist, darf der Vermieter seinen Mieter daraufhin sofort fristlos kündigen bzw. auch den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) anfechten (BGH, Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

Was Vermieter mit einem persönlichen Gespräch erfahren können

Auch wenn Vermieter sich eine Mieterselbstauskunft geben lassen, dürfen sie nicht auf ein persönliches Gespräch verzichten. In diesem Gespräch sollten Vermieter ermitteln, ob der Mietinteressent auch aufgrund des persönlichen Eindrucks als Mieter in Betracht kommt. Bei derartigen Gesprächen ist es sinnvoll, dass auch auf die in der Mieterselbstauskunft enthaltenen Fragen und Antworten näher eingegangen wird.

Darüber hinaus können Vermieter versuchen, Informationen zu erhalten, die eine Mieterselbstauskunft nicht geben wird. Zum Beispiel kann man nach dem bisherigen Vermieter und danach, warum das vorhergehende Mietverhältnis beendet wurde, fragen. Vermieter können sich auch an den bisherigen Vermieter wenden und nachfragen, aus welchen Gründen das Mietverhältnis beendet wurde.

Besser ablehnen: Mietausfallbürgschaften

Oftmals bieten Mietinteressenten, die ihre Miete nicht alleine finanzieren können, eine sogenannte Mietausfallbürgschaft an. Diese beinhaltet, dass der Bürge die laufende monatliche Miete zahlen soll, wenn der Mieter selbst seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Eine solche Bürgschaft dürfen Vermieter auf keinen Fall vereinbaren, denn sie wäre unwirksam.

Gemäß § 551 BGB darf die von Mietern zu leistende Mietsicherheit nämlich nicht höher als 3 Monatskaltmieten sein. Eine Mietausfallbürgschaft wäre nichts anderes als eine Mietsicherheit, welche die vom BGB festgelegte Höhe der Sicherheit überschreiten würde. Sie ist daher grundsätzlich unwirksam.

Am besten ist die Barbürgschaft, die sie auf einem separaten Konto aufbewahren müssen. Denn zum einen können Vermieter auf die Kaution dann auch bei strittigen Ansprüchen zugreifen, etwa wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Zum anderen berechtigt hier die Nichtzahlung der Kaution auch zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands (§§ 569 Abs. 2a, 543Abs. 3 BGB).

Tipp: Wenn der Mieter eine Bürgschaft für die laufenden Mieten anbietet, schließen Sie den Mietvertrag besser direkt mit dem Bürgen ab. Natürlich nur wenn dieser sich als solvent erweist. Den eigentlichen Mieter können Sie als Untermieter akzeptieren. Dann trägt der Bürge das Risiko der Insolvenz des Untermieters.

3. Der Abschluss eines guten Mietvertrags

Ein wesentliches Instrument, um das Vermieterrisiko zu minimieren, ist der Mietvertrag. Es ist wichtig, dass der Mietvertrag vor Vertragsabschluss umsichtig vorbereitet wird. Eine gründliche Vorbereitung des Mietverhältnisses hilft, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und die Rendite zu sichern. Versäumnisse, die beim Abschluss des Mietvertrags begangen werden, lassen sich später praktisch nicht mehr beheben.

Darüber hinaus gibt es  bestimmte Punkte, die er auf jeden Fall beinhalten muss.

14. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.