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Vermietung: Sorgfältige Mieterauswahl begrenzt Risiken

Die finanziellen Risiken zeigen, wie wichtig eine umsichtige Mieterauswahl ist. Eine gute Vorauswahl unter den potenziellen Mietern können Vermieter mit einem Mieterfragebogen treffen. Nicht jeder Interessent ist bereit, diesen Fragebogen auszufüllen. Es kann sein, dass ihm die Wohnung nicht gefällt oder die Miete zu hoch erscheint. In seltenen Fällen wird der Mietinteressent eine Selbstauskunft auch deshalb ablehnen, weil er irrtümlich der Meinung ist, ein solcher Fragebogen des Vermieters sei unzulässig und verstoße gegen den Datenschutz.

Vermieter sollten aber unbedingt auf dem Ausfüllen des Mieterfragebogens bestehen, wenn jemand die Wohnung mieten möchte. Wenn nötig, argumentiert man wie folgt:

„Wenn Sie die Fragen beantworten, weiß ich, ob Sie sich die Wohnung finanziell leisten können. Ich frage nicht mehr als eine Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen wollen.“

Welch ein Aufwand bei der Mieterauswahl, werden viele möglicherweise denken. Sicherlich müssen Vermieter diesen Aufwand nicht bei jedem Mietinteressenten betreiben.

Wenn man sich jedoch entschlossen hat, einen bestimmten Interessenten als Mieter zu akzeptieren, sollte man vorher hinsichtlich seiner Bonität auf Nummer sicher gehen.

Sich gegen Zahlungsausfälle absichern

Sicherlich, kein Mieter ist verpflichtet, die Fragen in einer Selbstauskunft zu beantworten. Allerdings wird jeder – seriöse und solvente – Mietinteressent Verständnis dafür aufbringen, dass Sie als Vermieter sich vor Abschluss eines Mietvertrags über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des neuen Mieters informieren wollen.

Allerdings ist nicht jede Frage, die aus der Sicht interessant erscheint, auch zulässig. Grundsätzlich gilt: Als Vermieter hat man nur insoweit ein Fragerecht, als ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung der Fragen für das Mietverhältnis besitzt.

Diese Fragen dürfen Vermieter stellen

Es muss also darum gehen, die Bonität zu prüfen. Die Parallele zur Bonitätsprüfung bei der Kreditvergabe von Banken liegt auf der Hand. Was der Bank als Kreditgeber recht ist, sollte dem „Wohnungseigentümer“ billig sein. Stets zulässig sind beispielsweise Fragen zur Person des Mietinteressen sowie Fragen nach seiner Bankverbindung, seinen Einkommensverhältnissen und seinem Beruf/Arbeitgeber.

Unverzichtbar sind natürlich auch einige Fragen zu den finanziellen Verhältnissen des Mietinteressenten. Vermieter sollten nicht darauf verzichten, den Mietinteressenten beispielsweise auch danach zu fragen, ob ein Räumungs- oder Zahlungsurteil beziehungsweise ein Mahn- oder Vollstreckungsbescheid gegen ihn ergangen ist oder ob sein Gehalt gepfändet wird. Unzulässig sind jedoch Fragen, die in die Privatsphäre hineinreichen. Das sind beispielsweise Fragen nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein und einer Parteizugehörigkeit.


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In der Regel sind die Mietinteressenten ohne weiteres bereit, einen Mieterfragebogen auszufüllen. Um „die Spreu vom Weizen zu trennen“ empfiehlt es sich, die Mietinteressenten um ihren Anruf zu bitten, falls sie an der Anmietung der Wohnung ernsthaft interessiert sind.

Vermieter sollten diese Bitte insbesondere auch an diejenigen richten, die schon bei der Besichtigung ihr „dringendes Interesse“ bekunden. Immer wieder zeigt sich, dass manch ein Interessent mehrere „Eisen im Feuer“ hat und sich in Wirklichkeit noch gar nicht entscheiden will. Die Anrufer bitten dann um Übersendung der Verdienstbescheinigung.

Zur Vorlage dieser Bescheinigung können Vermieter selbstverständlich keinen Interessenten zwingen. Die Frage, ob er bereit sei, eine solche Bescheinigung zu erbringen, ist allerdings nicht verboten. Im Übrigen bieten solvente Interessenten eine Gehaltsbescheinigung von sich aus an, um ihre Chancen zu erhöhen.

Tipp: Ein praxisbewährtes Muster für die Selbstauskunft von Mietinteressenten stellen wir im Internet zur Verfügung.

Unverzichtbar: Bescheinigung des Vorvermieters

Niemand kann den künftigen Mieter so gut beurteilen, wie sein jetziger bzw. früherer Vermieter. Deshalb sollten Vermieter von diesem eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholen bzw. den Mietinteressenten darum bitten.

Zwar sind Vermieter nicht verpflichtet, ihrem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung der empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08); allerdings sind erfahrungsgemäß die meisten Vermieter hierzu bereit.

Vorteil: Ist eine solche Bescheinigung vom Mieter gefälscht, darf ihm der Vermieter später fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

Eine Bankauskunft einholen

Das bietet sich bei gewerblichen Mietinteressenten immer an: Holen Sie eine Bankauskunft über ihn ein. Diese erhalten Sie auch ohne vorheriges Einverständnis des gewerblichen Mietinteressenten. Ausnahme: Er widerspricht ausdrücklich.

Die Bankauskunft können Vermieter über ihre Bank/Sparkasse beantragen. Erforderlich sind Angaben zu dem Vor- und Nachnamen des Mietinteressenten, seiner Adresse, seiner Bankverbindung und dem Grund der Anfrage.

Ob der Mietinteressent sein Konto ebenfalls bei der Bank/Sparkasse oder bei einem anderen Kreditinstitut hat, ist unerheblich. Die Auskunft erfolgt schriftlich und informiert unter anderem über den Firmennamen, die Rechtsform, die Eintragung im Handelsregister, Anzahl der Mitarbeiter, Jahresumsatz, Bankverbindungen und Zahlungsweisen.

Achtung: Für Privatpersonen erfolgt eine Bankauskunft nur, wenn der Mietinteressent vorher ausdrücklich zugestimmt hat. Es bleibt unbenommen, von privaten Mietinteressenten zu verlangen, dass sie bei ihrer Bank/Sparkasse eine Eigenauskunft einholen und dem Vermieter vorlegen.

Tipp: Vermieten Sie an juristische Personen, wie beispielsweise an eine GmbH, haben Sie die Chance, sich zusätzlich gegen Mietausfälle zu schützen. Bestehen Sie darauf, dass nicht allein die GmbH, sondern mindestens auch ein Gesellschafter persönlich Mitmieter wird. Meldet die Firma Insolvenz an, bleibt dann der Gesellschafter persönlich zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Unverzichtbar: Die volle Mietkaution

Trotz eingehender Prüfung der Kreditwürdigkeit des künftigen Mieters sollten Vermieter unbedingt auf einer Mietkaution bestehen. Diese dient vor allem zur Sicherung von Ansprüchen wie Mietrückständen oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Vorteil: Seit Mai 2013 können Vermieter eine säumige Mitkaution zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranziehen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Bei der Vermietung von Wohnungen ist die Mietkaution gesetzlich auf das 3Fache der Nettokaltmiete beschränkt (§ 551 BGB). Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 98/10). In welcher Form der Mieter die Mietsicherheit zu erbringen hat, ist im Mietvertrag zu regeln. Für Vermieter am besten ist die Barkaution, da ihre Verwertung unproblematisch ist.

Tipp: Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Mietkaution kaum ausreicht, vor allem bei Forderungen gegen den Mieter wegen nicht oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Aus diesem Grund sollte sich kein Vermieter mit weniger als dem gesetzlichen Maximum von 3 Nettokaltmieten als Mietsicherheit begnügen.

Vorteil: Wenn man zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine weitere Mietsicherheit von einem Bürgen des Mieters fordert, kann man diese in unbegrenzter Höhe vereinbaren; die Begrenzung auf drei Kaltmieten gilt in diesem Fall nicht (BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 379/12).

17. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.