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Vermietung: Vermeiden Sie Unklarheiten beim Ausspruch der Kündigung

Als Vermieter können einem leicht Fehler unterlaufen, wenn es um den Ausspruch der Kündigung geht.

Schnell ist Ihre Kündigung dann ungültig oder anfechtbar.

Damit Sie auf der sicheren Seite bleiben, sind im Folgenden einige typische Fehler aufgelistet, die es zu vermeiden gilt.

1. Fehler: Sie führen Gerichtsstreitigkeiten, die Sie nicht gewinnen können

Lassen Sie sich nicht in Gerichtsstreitigkeiten hineinziehen, die aussichtslos sind. Streitigkeiten, in denen gerichtlich bestellte Gutachten erforderlich sind, kosten schnell mehrere Tausend Euro.

Bereiten Sie Gerichtsverfahren sorgsam vor und lassen Sie sich von einem Rechtsbeistand die Erfolgsaussichten genau erklären. Wägen Sie dann ab, ob ein Rechtsstreit sinnvoll ist.

2. Fehler: Ihre Kündigung erfolgt nicht schriftlich

Ihre Kündigung des Mietverhältnisses verfassen Sie stets schriftlich. Das bedeutet auch, dass sie auf jeden Fall von Ihnen unterschrieben sein muss.

Vertretung vorher prüfen

Sofern es sich bei Ihnen als Vermieter um eine juristische Person handelt, spricht der gesetzliche Vertreter die Kündigung aus. Bei einer GmbH muss also der Geschäftsführer handeln.

Eventuell Vollmacht beifügen

Falls eine andere Person für Sie kündigen soll, fügen Sie dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht von sich hinzu. Andernfalls könnte der zu kündigende Mieter nämlich die Kündigungserklärung unverzüglich zurückweisen.

Formulierungsbeispiel:

Hiermit bevollmächtige ich …, eine Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter … auszusprechen.

Datum, Unterschrift Vermieter.

3. Fehler: Sie führen keine Kündigungsgründe an

In dem Kündigungsschreiben selbst haben Sie sämtliche Kündigungsgründe anzugeben, die als Ihr berechtigtes Interesse berücksichtigt werden sollen. Dabei werden Kündigungsgründe, die Sie nicht angeben, nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Dies müssen Sie beachten.


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4. Fehler: Sie nennen nicht den Kündigungstermin

Zwar sind Sie nach dem Gesetz nicht verpflichtet, den Kündigungstermin anzugeben. Doch um einer fehlerhaften Berechnung der Kündigungsfrist vorzubeugen, sollten Sie dies stets tun.

Formulierungsbeispiel:

Ich kündige das Mietverhältnis zum 30. November dieses Jahres.

5. Fehler: Ihre Kündigung enthält keinen Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Der Mieter kann Ihrer ordentlichen Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

Beispiele

Hohes Alter, Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei der Ausbildung der Kinder (Umschulungen), bevorstehendes Examen, schwere Erkrankungen, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung, lange Mietdauer.

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum vom Mieter zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

2-Monats-Frist beachten

Der Widerspruch Ihres Mieters muss schriftlich erfolgen. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn Ihr Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Ohne Hinweis ist späterer Widerspruch möglich

Weisen Sie in der Kündigung nun auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Frist und Form nicht hin, kann Ihr Mieter den Widerspruch noch bis zum 1. Termin des gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574 c BGB) – dies ist aber nachteilig für Sie, da Sie längere Zeit im Ungewissen sind, ob der Mieter wegen einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses von Ihnen verlangen darf.

6. Fehler: In Ihrer Kündigung widersprechen Sie nicht einer Fortsetzung des Gebrauchs

In jedem Kündigungsschreiben sollten Sie unmissverständlich erklären, dass Sie einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen.

Denn § 545 BGB bestimmt, dass ein Mietverhältnis als fortgesetzt gilt, wenn der Mieter nach seinem Ende nicht auszieht und der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht innerhalb von 14 Tagen nach Mietende widerspricht. Versäumen Sie dies, ist dies in der Regel sehr unangenehm.

Beugen Sie diesem Versäumnis vor und widersprechen Sie der stillschweigenden Verlängerung vorsorglich bereits in Ihrem Kündigungsschreiben.

7. Fehler: Sie stellen die Kündigung nicht beweissicher zu

Jetzt wissen Sie, was in Ihrer Kündigung stehen sollte. Nun stellen Sie Ihre Kündigung Ihrem Mieter natürlich auch noch zu. Auch dabei geschehen in der Praxis häufig Fehler.

Am einfachsten ist es, wenn Sie die Kündigungserklärung Ihrem Mieter direkt aushändigen und sich den Empfang quittieren lassen.

Bote am sichersten

Falls das nicht möglich ist, stellen Sie Ihre Kündigung durch

  • ein Übergabeeinschreiben,
  • ein Einwurfeinschreiben,
  • einen Gerichtsvollzieher oder
  • einen sonstigen Boten zu.

Vorsicht: Besonders tückisch sind Übergabeeinschreiben. Denn wenn der Mieter nicht angetroffen wird, erhält er nur eine Mitteilung, dass für ihn eine Sendung bei der Post zur Abholung bereit liegt. Als zugestellt gilt diese Sendung damit aber nicht, und wenn der Mieter die Sendung nicht bei der Post abholt, wird sie Ihnen zurückgesandt.

Folge: Sie haben wertvolle Zeit verschenkt.

Besser ist, wenn Sie ein Einwurfeinschreiben wählen, da hier die Sendung als zugestellt gilt, wenn sie in den Briefkasten des Mieters geworfen wird.

15. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.